나이스옥션 법원경매 안산 2024타경72007 [1] 경기도 안산시 단원구 선부동 1124-5 4층402호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-10

물건 개요

나이스옥션 법원경매 안산 2024타경72007 [1] 경기도 안산시 단원구 선부동 1124-5 4층402호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

안산지원 경매11계 2024타경72007 | 소재지: 경기도 안산시 단원구 선삼로6길 25, 4층402호 | 감정가: 110,000,000원 | 최저가: 77,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 안산지원 2024타경72007 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 안산지원 2024타경72007 (1)

소재지: 경기도 안산시 단원구 선부동 1124-5 4층402호 (통칭 "목련하이츠빌")

용도: 다세대주택

감정가: 110,000,000원

토지면적: 17.19㎡ (약 5.2평)

토지 지분율: 1719.0000000000002%

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 33.75㎡ (약 10.2평)

건물 지분율: 3375%

건물 제시외면적: 11.00㎡ (약 3.3평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 황OO

채무자: (정보 없음)

채권자: 김OO

특이사항: 공유자우선매수신고, 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법에 따른 임차인 우선매수신고 1회 가능.

주의사항: 1. 제시외 건물(북측 약 11㎡) 포함 매각. 불법건축물 해당 여부 확인 필요.

2. 통칭 "목련하이츠빌"

1.2. 입지조건

본건은 경기도 안산시 단원구 선부동에 위치하며, 서해선 "달미역" 동남측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 공동주택 밀집 지역으로 형성되어 있으며, 서측으로는 선부경로당, 어린이공원, 생각을 키우는 유치원 및 근린생활시설 등이 인접해 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 차량 접근이 편리하며, 서해선 달미역이 도보 가능한 거리에 있어 대중교통 이용 여건도 보통 수준입니다.

1.3. 권리분석

본건은 채권자 김OO의 신청으로 진행되는 부동산강제경매 사건입니다. 소유자는 황OO입니다. 권리 분석상 주목할 사항은 다음과 같습니다.

주택임차권설정등기(임차인: 김태식)가 설정되어 있어, 해당 임차인의 대항력 유무 및 보증금 인수 여부를 면밀히 확인해야 합니다.

공유자가 존재하는 경우, 공유자우선매수신고를 통해 낙찰이 무효될 수 있습니다.

"전세사기 피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법"에 따른 임차인 우선매수신고가 1회에 한해 가능하므로, 이로 인한 변동 가능성을 고려해야 합니다.

제시외 건물 약 11㎡가 본건 건물에 포함되어 일괄 매각되므로, 해당 건물의 법적 지위(적법 건축물 여부)를 반드시 확인해야 합니다.

1.4. 상권분석

본건은 공동주택이 밀집한 지역에 위치하여 주거지로서의 안정적인 수요가 예상됩니다. 단지 내 또는 인근에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다. 또한, 서해선 달미역과의 접근성이 양호하여 주변 지역 및 수도권으로의 이동이 편리한 교통 환경은 상권 활성화에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

건축물은 철근콘크리트조 평슬라브지붕의 4층 다세대주택이며, 본건은 4층 402호로 방 2개, 주방겸 식당, 욕실겸 화장실 등으로 구성되어 있습니다. 급배수, 위생, 도시가스, 소화 설비 등을 갖추고 있으며 개별난방 구조입니다.

토지는 방형의 다세대주택(8개 호실) 부지로, 인접 도로 및 부근과는 등고 평탄한 상태입니다. 본건은 서북측 및 동남측으로 소로 3류의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지 이용계획상으로는 도시지역, 제1종일반주거지역, 시가지경관지구(일반)에 속하며, 소로 3류(폭 8미터 미만)와 접합니다.

이 외에 가축사육제한구역, 생각을 키우는 유치원에 대한 상대/절대보호구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역 등의 제한사항이 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 중요한 잠재적 리스크는 약 11㎡에 달하는 제시외 건물에 대한 불법건축물 해당 여부입니다. 만약 불법건축물로 판명될 경우, 철거 명령 또는 이행강제금 부과 등의 행정적 제재가 따를 수 있습니다.

주택임차권설정등기의 존재로 인해 임차인의 대항력 여부 및 보증금 인수 등 예상치 못한 권리관계를 인수할 가능성이 있습니다.

공유자우선매수권 행사 가능성 및 전세사기 피해자 지원 관련 임차인의 우선매수신고 가능성 또한 낙찰 후 변동성을 야기할 수 있는 요인입니다.

1.7. 종합 의견

본건은 안산시 단원구 선부동에 위치한 다세대주택으로, 달미역 인근의 편리한 교통과 주변의 생활 편의시설 및 주거 환경이 장점입니다. 감정가는 110,000,000원이며 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

하지만 약 11㎡의 제시외 건물(불법건축물 가능성), 주택임차권의 존재, 공유자우선매수 및 전세사기 피해자 관련 특별법에 따른 임차인 우선매수신고 가능성 등 권리관계와 물건 상태에 대한 면밀한 추가 확인 및 신중한 접근이 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

서해선 달미역이 도보 거리에 위치하여 수도권으로의 출퇴근 및 이동이 용이한 교통 요지입니다.

공동주택 밀집 지역에 속해 있어 기본적인 주거 수요가 꾸준하며, 인근의 어린이공원, 유치원, 경로당 등 생활 편의시설은 주거 만족도를 높입니다.

만약 제시외 건물의 불법 여부 확인 및 임차권 문제가 명확히 해결된다면, 감정가 대비 시세 차익을 기대할 수 있는 투자 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

안산지원 경매11계