나이스옥션 법원경매 안산 2024타경72007 [1] 경기도 안산시 단원구 선부동 1124-5 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우진 · 평가일 2025.03.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 선부동 ""달미역(서해선)""동남측 인근에 위치하며 주위는
공동주택밀집지역으로 서측에는 선부경로당,어린이공원, 유치원(생각을 키우는 유치원)
및 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

차량의 접근이 용이하며 서북측인근에 서해선 달미역이 도보가능한 거리에 소재하는 등
교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬라브지붕 4층 다세대주택용도의 건물임.
-외벽;몰탈위 치장석붙임
-내벽:벽지 타일 등 마감
-창호:하이샷시창

이용상태

4츨규모 다세대주택의 4층402호 단위세대임.
(방2,주방겸 식당,욕실겸 화장실 등)

설비내역

급배수 위생설비,도시가스 및 소화설비 등을 갖추고 있으며 개별난방구조임.

토지의 형상 및 이용상태

방형의 다세대주택(8개호)부지로 접면도로 및 부근과는 등고 평탄함.

인접 도로상태등

2면(서북측 및 동남측)이 소로3류의 포장도로와 접하는 각지임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역
시가지경관지구(일반)
소로3류(폭8미터 미만: 접함)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
상대보호구역(생각을 키우는 유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>
절대보호구역(생각을 키우는 유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>
대기관리권역<대기관리권역의 대기환경 개선에 관한 특별법>
도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>
생활소음진동 관리지역<소음진동 관리법>
성장관리권역<수도권 정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상
2)본건에는 주택임차권설정등기(임차권자:김태식)가 있음.
3)본건물 동측 및 북측에 벽체를 이용한 제시외 부합물(샷시 판넬조 판넬지붕 다용도실 등)
이 소재하여 이를 평가하였음.

물건 비고

1. 제시외 건물(북측에 벽체를 이용한 샷시 및 판넬조 지붕 약11㎡) 포함(불법건축물에 해당 여부는 해당 관서에 반드시 확인요함).
2. 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법에 따른 임차인우선매수신고는 1회에 한하여 가능함
3. 통칭"목련하이츠빌"

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 기본 물건 현황

* 사건번호: 안산지원 2024타경72007 (1)

* 소재지: 경기도 안산시 단원구 선부동 1124-5 4층402호 (통칭 "목련하이츠빌")

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 110,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 김

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1.2. 면적 정보

* 토지면적: 17.19㎡ (약 5.20평)

* 토지 지분: 17.19㎡ (약 5.20평)

* 건물면적: 33.75㎡ (약 10.21평)

* 건물 지분: 33.75㎡ (약 10.21평)

* 제시외 건물면적: 11.00㎡ (약 3.33평) (북측에 벽체를 이용한 샷시 및 판넬조 지붕, 불법건축물 해당 여부 확인 필수)

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1.3. 건물 현황 (건축물표제부 기준)

* 신축연월일: 2001년 09월 10일

* 구조: 철근콘크리트조 평슬라브지붕

* 용도: 공동주택 (다세대주택)

* 건축면적: 139.86㎡

* 연면적: 519.04㎡

* 총 층수: 4층

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2. 입지조건

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2.1. 위치 및 주위 환경

* 본건은 경기도 안산시 단원구 선부동 "달미역(서해선)" 동남측 인근에 위치합니다.

* 주위는 공동주택 밀집 지역으로, 서측에는 선부경로당, 어린이공원, 유치원(생각을 키우는 유치원) 및 근린생활시설 등이 소재하고 있습니다.

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2.2. 교통 상황

* 차량의 접근이 용이하며, 서북측 인근에 서해선 달미역이 도보 가능한 거리에 소재하는 등 교통 여건은 보통입니다.

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2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 토지 이용계획: 도시지역, 제1종일반주거지역, 시가지경관지구(일반)

* 접면 도로: 소로3류 (폭 8미터 미만) 포장도로에 2면(서북측, 동남측) 접함.

* 기타 제한 사항: 가축사육제한구역, 상대/절대 보호구역(생각을 키우는 유치원), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동 관리지역, 성장관리권역

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3. 권리분석

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3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 2024년 8월 16일 접수 제58274호 주택임차권등기가 말소되지 않습니다.

* 해당 임차인의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 아니하면, 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

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3.2. 말소기준권리

* 수원지방법원 안산지원의 강제경매개시결정 (2024타경72007) 등기부채권 총액: 109,000,000원

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3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 109,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 08월 05일

* 확정일자: 2022년 07월 20일

* 배당신고일자: 2024년 08월 16일

* 대항력: 있음 (주의: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구는 임차인 보증금이 명확하게 제시되었으므로 적용되지 않습니다. 단, 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법에 따른 임차인 우선매수신고는 1회에 한하여 가능합니다.)

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3.4. 인수 보증금 및 특이사항

* 인수 보증금 합계: 0원 (단, 위 3.1.항의 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 참조)

* 특이사항: 공유자우선매수신고, 유동화물건, 선순위임차권, 대항력있는임차인

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4. 상권분석

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4.1. 주변 시설

* 본건은 공동주택 밀집 지역에 위치하며, 인근에 경로당, 어린이공원, 유치원, 근린생활시설 등 주거 생활에 필요한 편의시설이 소재합니다.

* 달미역(서해선)이 도보 가능한 거리에 있어 교통 이용이 편리합니다.

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4.2. 시장 동향 (최근 매매 정보 기반)

* 2026년 3월 기준, 선부동 일대 다세대주택 최근 매매 사례를 보면 다음과 같습니다.

* 1088-4번지 (2025년 준공, 65.43㎡): 379,000,000원 (약 579만원/㎡)

* 1108-16번지 (2011년 준공, 80.8㎡): 158,000,000원 (약 196만원/㎡)

* 1130-18번지 (1994년 준공, 33.3㎡): 67,000,000원 (약 201만원/㎡)

* 본건(33.75㎡)의 감정가는 110,000,000원 (약 326만원/㎡)입니다.

* 가장 유사한 면적(33.3㎡)의 매매 사례(6,700만원, 약 201만원/㎡)와 비교 시, 본건의 감정가는 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 다만, 신축 건물(2025년)의 높은 거래가(약 579만원/㎡)는 해당 건물의 특수성 또는 최신 시장 반영일 수 있습니다. 본건(2001년 준공)의 실제 시장 가치는 최신 거래 사례 및 감정가를 종합적으로 고려하여 판단해야 합니다.

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5. 생활정보

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5.1. 건물 이용 및 설비

* 본건은 4층 규모 다세대주택 중 4층 402호 단위세대입니다.

* 내부 구조는 방 2개, 주방 겸 식당, 욕실 겸 화장실 등으로 이용 중입니다.

* 급배수 위생설비, 도시가스, 소화설비 등을 갖추고 있으며 개별난방 구조입니다.

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5.2. 주변 생활 편의 시설

* 주거 밀집 지역에 위치하여 생활 편의 시설 접근성이 양호합니다.

* 인근에 유치원, 경로당, 어린이공원 등이 있어 가족 단위 거주에도 적합합니다.

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6. 잠재적 리스크

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6.1. 제시외 건물 (불법건축물 가능성)

* 본건에는 북측에 벽체를 이용한 샷시 및 판넬조 지붕의 제시외 건물(약 11㎡)이 포함되어 매각됩니다.

* 해당 제시외 건물이 불법건축물에 해당하는지 여부는 반드시 관련 관청에 확인해야 하며, 철거 또는 원상복구 비용이 발생할 수 있습니다.

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6.2. 임차인 보증금 인수 위험

* 본건에는 대항력 있는 임차인(김 , 보증금 109,000,000원)이 존재합니다.

* 등기부등본 및 물건명세서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 명시되어 있으며, 배당에서 보증금 전액이 변제되지 못할 경우 잔액을 매수인이 인수해야 하는 위험이 있습니다. "인수 보증금 합계: 0원"으로 표기되어 있으나, 이는 배당 결과에 따라 달라질 수 있으므로 인수 가능성을 염두에 두어야 합니다.

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6.3. 공유자우선매수신고

* 공유자가 우선매수 신고를 할 권리가 있으므로, 낙찰 후에도 공유자가 낙찰받을 수 있습니다.

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6.4. 유동화 물건

* 본건은 유동화 물건으로, 채권 회수 및 관련 절차가 일반 경매 물건보다 복잡할 수 있습니다.

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7. 종합 의견

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본 물건은 서해선 달미역 역세권에 위치한 다세대주택으로, 주변 공동주택 단지 및 근린생활시설 등 생활 인프라가 양호한 편입니다. 그러나 등기부상 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 109,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 못할 경우 매수인이 인수해야 하는 위험이 가장 큰 고려 사항입니다. 또한, 제시외 건물로 인한 불법건축물 가능성도 확인이 필요합니다. 이러한 위험 요소를 충분히 인지하고, 인수 보증금 발생 가능성을 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다.

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8. 투자 포인트

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* 역세권 입지: 서해선 달미역을 도보로 이용 가능한 역세권입니다.

* 안정적인 주거 환경: 공동주택 밀집 지역으로 주거 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 잠재적 시세 상승 가능성: 재개발 또는 지역 개발 호재에 따른 시세 상승 가능성을 고려할 수 있습니다.

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9. 예상 입찰가

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본건의 감정가는 110,000,000원이며, 면적(33.75㎡) 대비 평당 감정가는 약 326만원입니다.

주변 최근 매매 사례 중 유사 면적(33.3㎡)의 경우 6,700만원(약 201만원/㎡)에 거래된 사례가 있습니다.

주요 위험 요인으로는 대항력 있는 임차인의 보증금 109,000,000원 인수 가능성, 제시외 건물(약 11㎡)의 불법 건축물 해당 여부 확인 필요성 등이 있습니다.

'인수 보증금'을 제외한 금액으로 산정하라는 지침에 따라, 임차인의 보증금 인수 위험은 일단 배제하고, 제시외 건물 관련 예상 비용(약 500만원)을 고려하여 감정가 대비 할인율을 적용한 예상 입찰가를 산정합니다.

유사 면적의 최근 매매가(약 6,700만원)와 감정가(110,000,000원) 사이의 적정 가치를 고려하고, 위험 요인에 대한 할인 및 낙찰을 위한 일반적인 할인율을 적용하여 다음과 같이 예상 입찰가를 제안합니다.

* 현 시세 (유사 매매 사례 기반): 약 6,700만원 ~ 7,000만원

* 감정가 (110,000,000원) 대비 약 15% 할인 적용: 약 93,500,000원

* 제시외 건물 위험 비용(약 500만원) 차감: 약 88,500,000원

따라서, 본건의 예상 입찰가는 약 85,000,000원 ~ 90,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

(단, 임차인 보증금 109,000,000원 인수 발생 시 실제 총 투입 비용은 크게 증가하므로, 배당표 및 임차인 권리 관계를 면밀히 재확인해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.