나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52113 [1] 경기도 시흥시 하중동 855 참이슬아파트 202동 14층1402호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동 · 평가일 2025.04.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 하중동 소재 ""하중초등학교"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하고 있어 대중교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사스라브지붕 20층 내 제14층 제1402호로서
(사용승인일:1999.10.30.)

외벽: 시멘트 몰탈위 페인팅 마감,
창호: 샷시 창호 입니다.

이용상태

아파트로 이용중입니다.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

등고 평탄한 유사 사다리형 토지로서 아파트 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

단지내 포장 도로가 개설 되어 있고 단지 외곽으로 중로 및 소로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 자연녹지지역 , 제3종일반주거지역 , 지구단위계획구역 , 소로1류(폭 10m~12m)(2021-11-15)(하중1-5)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-07-18)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-07-19)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-03-25)(정화구역 해당여부는 교육지원청으로 직접 문의(전화031-488-2488)하여야 함)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2013-07-19)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-03-25)(정화구역 해당여부는 교육지원청으로 직접 문의(전화031-488-2488)하여야 함)<교육환경 보호에 관한 법률>, 시도지정문화유산구역(시도지정문화재로부터300미터이내의지역)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타참고사항은 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경52113 (1)

소재지: 경기도 시흥시 하중동 855 참이슬아파트 202동 14층1402호

용도: 아파트

감정가: 417,000,000원

토지면적: 44.86㎡ (약 13.57평)

건물면적: 101.25㎡ (약 30.63평) - 전용면적 기준 (분양면적은 통상 이보다 넓습니다)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서울보증보험주식회사

아파트명: 참이슬마을 (참이슬아파트)

사용승인일: 1999년 10월 30일

2. 입지조건

본 물건은 경기도 시흥시 하중동에 위치하며, 주변으로는 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 위치 및 주위환경

"하중초등학교" 북측 인근에 자리하고 있어 교육 환경 접근성이 양호합니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 인접 도로상태

단지 내에는 포장된 도로가 잘 개설되어 있으며, 단지 외곽으로는 중로 및 소로와 접하고 있어 차량 통행에 문제가 없습니다.

* 주변 시설

하중초등학교, 하중중학교 등 교육시설이 인접해 있으며, 인근에 마트, 병원, 은행 등 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다. 시흥시청 또한 가까운 거리에 위치합니다. [cite: search results]

* 혐오시설

주변 지역에 특별히 언급되는 혐오시설은 파악되지 않았습니다. [cite: search results]

3. 권리분석

본 물건은 부동산강제경매로 진행되며, 권리 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 경매 유형 및 채권자

부동산강제경매이며, 채권자는 서울보증보험주식회사입니다.

* 말소기준권리

등기사항전부증명서상 을10 근저당권(대전축산업협동조합, 2018.07.02.)이 말소기준권리입니다.

* 등기부 요약

등기부상 확인되는 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 소유권보존 (1999.11.30.)

* 공유자전원지분전부 이전 (2000.01.27.)

* 소유권이전 (2002.03.18.)

* 을10 근저당 (대전축산업협동조합, 2018.07.02., 201,600,000원) - 말소기준권리

* 갑14 가압류 (서울보증보험주식회사, 2023.04.27., 234,124,000원) - 말소

* 갑15 강제경매 (서울보증보험주식회사, 2025.04.10., 288,916,575원) - 말소 (강제경매 개시결정으로 인한 말소)

* 등기부채권 총액

등기부채권 총액은 435,724,000원입니다.

* 임차인 현황

인수할 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다 (합계 0원). 다만, 임대차 관계는 미상입니다.

*

임차인 보증금 및 차임이 미상인 경우, 금액이 파악되지 않더라도 실제 점유자가 존재할 경우 예상치 못한 금전적 부담이나 명도 지연의 위험이 발생할 수 있으므로 반드시 주의가 필요합니다.

*

* 소멸되지 않는 권리

현재 파악된 내용상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권 등은 개요에 내용 없음)

4. 상권분석

본 물건은 아파트 단지 내에 위치하며, 주변으로 상업시설이 잘 갖춰져 있어 주거지로서의 상권이 안정적으로 형성되어 있습니다.

* 주거단지 내 상권 특성

대규모 아파트 단지인 참이슬마을 내부에 위치하여 단지 자체의 커뮤니티 시설 및 상가를 이용할 수 있습니다.

* 근린생활시설 및 편의시설 접근성

단지 인근의 하중로209번길 및 주변 도로를 따라 다양한 편의시설(마트, 식당, 병원, 은행 등)이 밀집해 있어 도보 및 차량 접근성이 우수합니다.

5. 생활정보

* 단지 내 부대시설

아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등이 마련되어 있습니다.

* 주차 정보

단지 내 총 주차 대수는 562대로, 지상 4대, 지하 24대, 옥외 기계식 577대, 실내 기계식 664대 등으로 구성되어 있습니다. 세대당 주차 공간은 평균적으로 부족하지 않은 수준으로 보입니다.

* 교육환경

하중초등학교가 북측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능하며, 인근 지역은 교육환경 보호 구역으로 지정된 곳이 다수 있습니다.

* 기타 생활 편의

대중교통 이용이 편리하고, 주변 상업시설과의 접근성이 높아 생활에 필요한 모든 편의를 쉽게 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미상

본 물건은 임차인 현황상 인수할 보증금이 없는 것으로 기재되어 있으나, 실제 점유자(임차인 등)의 존재 여부 및 정확한 임대차 관계가 확인되지 않아 명도 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다. 인수 보증금 합계가 0원이더라도, 임대차 관계가 명확히 파악되지 않은 경우에는 항상 주의 깊은 확인과 대처가 필요합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 사항

본 물건의 토지에는 다음과 같은 다양한 도시계획 및 규제가 적용되어 있습니다.

* 도시지역, 자연녹지지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역

* 소로1류, 소로2류, 중로3류 접합

* 가축사육제한구역

* 상대보호구역, 절대보호구역 (교육환경 보호)

* 시도지정문화유산구역

* 과밀억제권역

이러한 제한사항들은 향후 재건축이나 개발 시 고려사항이 될 수 있으나, 현재 아파트로 정상 이용 중인 상태에서는 큰 문제가 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 일부 교육 관련 보호구역은 교육지원청에 직접 문의가 필요할 수 있습니다.

* 기타 특이사항

제공된 정보 상 특별한 특이사항은 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 하중동에 위치한 20년 이상 된 아파트입니다. 하중초등학교 인근에 자리하여 교육 환경이 우수하고, 주변에 풍부한 생활 편의시설과 교통망을 갖추고 있어 주거지로서의 입지 조건은 양호한 편입니다. 아파트 단지 자체도 대규모 단지로 관리되고 있으며, 주차 공간 확보 또한 원활한 편입니다.

권리 분석 상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 말소될 것으로 예상되어 권리관계는 비교적 명확합니다. 그러나 가장 중요한 잠재적 리스크는 임차인 관계가 미상이라는 점으로, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으므로 철저한 사전 조사와 대비가 필요합니다. 또한, 다양한 토지 이용계획 및 제한사항이 존재하나, 현재 아파트 용도로는 큰 문제가 되지 않을 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 학군: 하중초등학교를 도보로 통학할 수 있는 위치로, 자녀가 있는 가정의 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

* 생활 편의: 대규모 아파트 단지와 인접한 상업지역으로, 생활에 필요한 모든 인프라 접근이 용이합니다.

* 가격 경쟁력: 감정가 대비 시세 및 최근 거래가를 고려할 때, 합리적인 입찰을 통해 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 안정적인 주거 환경: 오랜 기간 형성된 주거 지역으로, 비교적 안정적인 주거 가치를 유지할 것으로 보입니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보와 감정가를 바탕으로 시세 분석을 수행한 결과, 본 물건에 대한 예상 입찰가는 다음과 같습니다.

* 시세 분석

최근 2026년 7월 거래된 유사 면적(101.25㎡)의 10층 물건이 41,000만원에 거래되었습니다. 본 물건은 14층으로, 층수 면에서 유리한 조건입니다. 감정가는 41,700만원입니다.

* 예상 입찰가

41,500만원

* 산정 근거

본 물건(101.25㎡, 14층)은 가장 최근 실거래가(101.25㎡, 10층, 41,000만원)보다 층수상 유리한 점을 감안하여, 해당 실거래가보다 소폭 높게 책정했습니다. 또한, 감정가(41,700만원) 대비 약간의 낙찰 가능성을 고려하여 경쟁력 있는 수준인 41,500만원으로 예상 입찰가를 제시합니다. 임차인 관계 미상 등의 리스크 요소를 고려하여 무리하게 높은 가격보다는 시세 범위 내에서 접근하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.