나이스옥션 법원경매 안산 2025타경447 [1] 경기도 안산시 상록구 이동 714-3 데코스포텔 11층1108호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 팔곡일동에 소재하는 '경기모바일과학고등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위로는 전, 창고 등이 혼재하여 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호 1 : 부정형의 토지로 전으로 이용 중임.
기호 2 : 세장형의 토지로 창고시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

북동측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1 : 경기도 안산시 상록구 팔곡일동 196-12
도시지역, 자연녹지지역 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

기호 2 : 경기도 안산시 상록구 팔곡일동 196-2
도시지역, 자연녹지지역 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반철골구조 경사지붕 단층 건물로
외벽 : 판넬 마감 등.
창호 : 샷시임.

이용상태

창고시설로 이용 중임.

설비내역

기본적인 전기설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 안산시 상록구 이동 소재 '송호고등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위로는 근린생활시설, 아파트 등이 혼재하여 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고 인근 대중교통 정류장까지의 거리 등을 고려한 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상11층 건물 내 11층 1108호로
외벽 : 석재 타일 붙임 마감 등.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등.
창호 : 샷시임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

난방, 위생, 급배수, 소화전 설비, 승강기 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 대비 등고평탄한 가장형의 토지로 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남동측 및 북서측으로 도로와 접하며, 북동측으로 보행자 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-2025.8.14.자 한성진 등으로부터 공사대금 금 6,010,000원 [한성진 금 1,400,000원(바닥철거와 시공), 오창민 금 540,000원(전기배선공사), 류성철 금 4,070,000원(화장실 전체공사)]의 유치권신고서가 제출되었으나, 그 성립 여부는 불분명함.
-2025.11.28.자 근저당권자 반월농업협동조합으로부터 유치권권리배제신청서가 제출됨.
-2026.6.18.자 유치권에 의한 권리신고의 취하서(오창민, 류성철, 한성진)가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 안산지원 2025타경447 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 권OO

감정가: 143,000,000원

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 경기도 안산시 상록구 이동 714-3 데코스포텔 11층 1108호

용도: 오피스텔

토지 면적: 16.91㎡ (약 5.11평)

건물 면적: 68.04㎡ (약 20.58평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

건물 준공년도: 2004년

건물 구조: 철근콘크리트구조

총 층수: 지하 3층, 지상 11층 (본건 11층)

총 세대수: 403세대

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 안산시 상록구 이동에 위치하며, '송호고등학교' 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

주위로는 근린생활시설, 아파트 등 주거 및 상업 시설이 혼재하여 일반적인 주거 및 상업 지역의 환경을 형성하고 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근 대중교통 정류장까지의 거리 등을 고려할 때 전반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건의 말소기준권리는 2017년 11월 29일 접수된 반월농업협동조합의 근저당권입니다.

이후 설정된 권리(근저당권, 가처분, 강제경매, 압류)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

총 등기부채권액은 127,200,000원입니다.

3.2. 특이사항 및 유치권

채권자 권OO에 의한 부동산강제경매 사건입니다.

과거 유치권 신고(한성진 등, 공사대금 6,010,000원)가 있었으나, 성립 여부는 불분명합니다.

이후 유치권 권리배제 신청 및 유치권에 의한 권리신고 취하가 제출되어 해당 유치권은 현재 소멸되었거나 법적으로 인정되지 않을 것으로 판단됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 등기부상 지상권은 존재하지 않습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

별도의 인수해야 할 임차보증금이 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 현황

본건이 위치한 안산시 상록구 이동 지역은 주거 밀집 지역과 상업 시설이 복합적으로 발달한 지역입니다.

인근 근린생활시설 및 아파트 단지 등은 본건 오피스텔의 잠재적 수요층을 형성할 수 있습니다.

4.2. 오피스텔 시세 분석

최근 거래 사례 분석:

* 2025년 11월, 29.25㎡ (약 8.85평) 9층 물건이 52,000,000원에 거래되었습니다.

* 2026년 4월, 67.86㎡ (약 20.58평) 11층 물건이 95,000,000원에 거래되었습니다. 본건과 면적 및 층수가 유사한 거래 사례입니다.

* 2026년 4월, 29.25㎡ (약 8.85평) 3층 물건이 50,000,000원에 거래되었습니다.

감정가 대비 시세: 본건 감정가는 143,000,000원이나, 유사 면적의 최근 실거래가는 95,000,000원으로 시세와 감정가 간 상당한 차이가 존재합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 교육 시설

주변에 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 양호합니다.

교육 시설로는 '송호고등학교'가 인근에 위치하며, '경기모바일과학고등학교'도 비교적 가까운 거리에 있습니다.

5.2. 기타 생활 정보

임대 관계는 미상으로 조사되었습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 감정가와 시세 차이

감정평가액 143,000,000원 대비 최근 유사 면적 실거래가는 95,000,000원으로, 약 48,000,000원의 차이가 발생합니다. 이는 낙찰 후 추가적인 가치 평가나 시장 상황 변동에 대한 주의를 요합니다.

6.2. 향후 시장 변동성

부동산 시장의 전반적인 변동성에 따라 향후 가치 평가에 영향을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 안산시 상록구 이동에 위치한 오피스텔로, 주변 상업 및 주거 시설 이용이 편리한 입지를 가지고 있습니다.

등기부상 인수해야 할 부담되는 권리가 없으며, 유치권도 해소된 것으로 보입니다.

다만, 감정평가액과 최근 실거래가 간의 상당한 괴리가 존재하므로, 입찰 시에는 면밀한 시세 재조사와 함께 보수적인 접근이 필요합니다.

건물 자체는 오피스텔로서 기본적인 설비(난방, 위생, 급배수, 승강기 등)를 갖추고 있어 거주 및 업무용으로 활용 가능합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 비교적 낮은 실거래가 대비 높은 감정가

시세 대비 저평가된 낙찰 가능성을 기대해볼 수 있습니다.

8.2. 명도 부담 최소화

인수할 임차보증금이 없어 명도 관련 리스크가 적습니다.

8.3. 양호한 입지 조건

상업 및 주거 시설이 혼재된 지역으로 배후 수요가 있습니다.

9. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 본건(68.04㎡)과 유사한 면적(67.86㎡)의 최근 거래가는 95,000,000원(2026년 4월, 11층)입니다.

이러한 최근 시세와 감정가(143,000,000원)를 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 95,000,000원에서 110,000,000원 사이로 제안합니다.

성공적인 입찰을 위해서는 보수적인 금액으로 접근하는 것이 권장됩니다.

(참고: 본 제안가는 인수 보증금이 없는 경우를 전제로 산정되었습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.