나이스옥션 법원경매 안산 2025타경51848 [1] 경기도 시흥시 배곧동 206-3 배곧두손지젤타워 4층비411호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 배곧동 소재 '배곧라온초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 학교등 생활지원시설, 근린생활시설, 오피스텔 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주거 및 상업 환경은 양호한 편임.

교통상황

본건까지 제 차량의 접근이 용이하며, 인근에 일반버스 및 직행버스 등이 정차하는 노선버스정류장이 다수 소재하여 제반 교통여건은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하6층 지상17층 중 4층 비411호로서
외벽 : 돌붙임 및 몰탈위 페인팅
내벽 : 몰탈위 인테리어마감
바닥 : 타일붙임 등

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔), 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설로 이루어진 복합건물 내 오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 급배수설비, 위생설비, 소화설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비, 지하주차장시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평탄한 토지로서 업무시설(오피스텔), 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 폭 약 12미터 내외, 남동측으로 폭 약2미터 내외의 포장 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 도시개발구역(본 도 시개발구역에 대한 지역지구등의 도시개발사업(공영사업) 전반)<도시개발법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임.

-기준시점 현재 토지대지권은 미등기상태이나, 토지소유권은 확보되었고 현재 대지권 등기절차가 진행되고 있는 것으로 조사되었으며, 구분건물과 대지사용권이 일체로 거래되는 관행을 감안, 적정대지권을 상정하여 평가진행하였음.

물건 비고

1. 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제20조 제1항에 의한 전세사기피해자의 우선매수권 있음
2. 대지권미등기이나 토지+건물에 대한 취득세(등록면허세)가 납부되었다는 시흥시의 사실조회 회신(2025.5.16.자) 있음
3. 대지권미등기이나 매각목적물 및 평가에 포함됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경51848 (1)

소재지: 경기도 시흥시 배곧동 206-3 배곧두손지젤타워 4층비411호

용도: 오피스텔

감정가: 80,000,000원

토지면적: 4303.00㎡

토지지분: 0㎡

건물면적: 21.07㎡ (약 6.37평)

건물지분: 21.0654㎡ (전용면적)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 고

건축연도: 2018년

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경기도 시흥시 배곧동 소재 '배곧라온초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 학교, 근린생활시설, 오피스텔 등이 혼재하여 전반적인 주거 및 상업 환경이 양호한 편입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 인접 도로상태: 북서측으로 폭 약 12미터, 남동측으로 폭 약 2미터의 포장 도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 갑3 압류 (안양시)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 을구 3번 주택임차권 (고현우, 보증금 100,000,000원, 전입일자 2023-01-11, 확정일자 2023-01-11).

* 해당 임차인은 대항력이 있으며, 보증금이 배당에서 전액 변제되지 아니하는 경우 잔액을 매수인이 인수할 수 있습니다.

* 기타 권리사항:

* 공유자우선매수신고 있음.

* 대지권 미등기 상태이나, 토지+건물에 대한 취득세 납부 사실 확인(2025.5.16.자) 및 매각목적물에 포함되어 평가되었습니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 오피스텔, 제1종 및 제2종 근린생활시설로 이루어진 복합건물의 일부로, 주위에는 아파트단지, 학교, 근린생활시설, 오피스텔 등이 혼재되어 있어 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

* 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역 내에 위치하며, 도시개발구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: '배곧라온초등학교'가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 다양한 근린생활시설 및 상업시설이 주변에 분포하여 생활 편의성이 높습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 고현우 씨가 보증금 1억원으로 거주 중이며, 배당에서 보증금 전액 변제가 이루어지지 않을 경우, 매수인이 해당 금액을 인수해야 할 가능성이 높습니다. 이는 입찰가 산정 시 가장 중요하게 고려해야 할 요소입니다.

* 대지권 미등기: 대지권이 아직 등기되지 않은 상태로, 향후 소유권 이전 및 등기 절차 시 추가적인 확인 및 절차가 필요할 수 있습니다.

* 공유자 우선매수: 공유자가 우선매수 신고를 행사할 경우, 낙찰받은 금액으로 소유권을 취득하지 못할 수 있습니다.

* 전세사기 피해자 우선매수권: 해당 법률에 따른 우선매수권자가 있을 경우, 낙찰이 무효가 될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 배곧동의 중심 상업지역에 위치한 오피스텔로, 우수한 입지 조건과 교통, 생활 편의성을 갖추고 있습니다. 2018년 준공된 비교적 신축급 건물이라는 장점이 있습니다.

하지만, 1억원에 달하는 보증금을 가진 대항력 있는 임차인의 존재는 가장 큰 리스크 요인으로, 배당 절차를 통해 보증금 전액 회수가 불확실할 경우 매수인이 이를 인수해야 하므로 투자 수익률에 치명적일 수 있습니다. 또한, 대지권 미등기, 공유자 우선매수 등의 권리 관계도 신중하게 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 배곧신도시 내 핵심 상업지역에 위치한 신축급 오피스텔입니다.

* 단지 주변으로 아파트 단지, 학교, 다양한 근린생활시설이 밀집하여 배후 수요가 풍부합니다.

* 도시개발사업 구역 내 위치하여 향후 개발 호재를 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 해당 오피스텔(전용면적 21.07㎡)은 2025년 12월 기준 6,500만원에서 8,263만원 사이에 거래되었습니다. 평균 시세는 약 7,088만원 수준입니다.

그러나, 본 물건의 가장 큰 문제점은 보증금 1억원 규모의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 이를 인수해야 한다는 점입니다. 현재 시세나 감정가(8,000만원)로는 1억원의 보증금을 인수하게 되면 투자 손실이 불가피합니다.

법적으로 대항력 있는 임차인이 배당요구를 했더라도, 배당받지 못한 보증금은 매수인이 인수하게 됩니다. 따라서, 해당 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수하는지 여부가 입찰가 결정의 핵심입니다.

제공된 정보만으로는 임차인의 보증금 회수 여부를 단정하기 어렵기에, 매우 보수적인 접근이 필요합니다. 임차인 보증금 1억원을 인수해야 하는 최악의 상황을 가정한다면, 현재 시세 및 감정가로는 투자 매력이 현저히 떨어진다고 판단됩니다.

따라서, 만약 보증금 전액 인수 리스크를 감수해야 한다면, 보수적으로 감정가의 50% 수준인 4,000만원 ~ 5,000만원 사이 에서 입찰을 고려해 볼 수 있으나, 이는 매우 공격적인 제안이며 실제 낙찰 가능성이 낮을 수 있습니다.

결론적으로, 인수해야 할 임차인 보증금 1억원 리스크가 매우 크므로, 입찰 전 반드시 해당 임차인의 보증금 배당 현황을 명확히 확인하고, 신중하게 접근하시기 바랍니다.

지도 검색 결과, 주변에 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

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