나이스옥션 법원경매 안산 2025타경556 [1] 경기도 안산시 단원구 대부남동 489-8 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현서 · 평가일 2025.04.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 안산시 단원구 대부남동 소재 '대부도효자손재가복지센터' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 전답 및 임야 등이 혼재하는 지역임

교통상황

대상물건까지 차량의 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하나 배차간격 등 고려할 때 대중교통의 이용은 다소 불편함

형태 및 이용상태

남측 하향인 가장형 완경사지를 평탄하게 조성한 단독주택 건부지로 이용중임

인접 도로상태

동측으로 노폭 약 5~6m의 포장도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 가 : 일반목구조 경사지붕 2층 건물로서
외벽 : 치장벽돌 마감 등
창호 : 샷시 마감 등


기호 나 : 철근콘크리트조 평스라브지붕 지하1층 건물로서
외벽 : 노출곤크리트 및 몰탈 위 페인트 마감 등

이용상태

기호 가 : 단독주택으로 이용중

기호 나 : 지하주차장으로 이용중

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음

부합물 및 종물

건물 '기호 가' 북측에 부합물 및 종물인 가호 (a)가 소재하며, 판넬조 판넬지붕 창고로 이용중인 것으로 조사됨

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 판넬조 창고 포함.
2. 목록 2는 단독주택으로 이용중이고, 목록 3은 지하주차장으로 이용중임.
3. 목록 4는 목록 1,2,3의 옆 도로임. 목록 4에 대한 감정 및 현황은 병합된 25타경730호 참고.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경556 (1)

소재지: 경기도 안산시 단원구 대부남동 489-8

용도: 단독주택

감정가: 704,190,540원

토지면적: 988.00㎡ (약 299평)

건물면적: 152.34㎡ (약 46평)

제시외 건물면적: 10.00㎡ (약 3평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: (OOOOOOOOOOO

특이사항: 중복병합사건, 대항력있는 임차인

주의사항: 1. 일괄매각. 제시외 판넬조 창고 포함. 2. 목록 2는 단독주택, 목록 3은 지하주차장으로 이용 중. 3. 목록 4는 도로이며, 병합된 25타경730호 참고.

2. 입지조건

대상 물건은 경기도 안산시 단원구 대부남동에 위치하며, '대부도효자손재가복지센터' 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 단독주택, 전답, 임야 등이 혼재하는 지역입니다. 차량 접근은 가능하나, 인근 버스 정류장 배차 간격 등을 고려할 때 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다. 대상지는 남측 하향의 가장형 완경사지를 평탄하게 조성한 단독주택 건부지로 이용 중이며, 동측으로 노폭 약 5~6m의 포장도로에 접해 있습니다. 토지이용계획상 도시지역, 자연녹지지역에 해당하며, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 말소기준권리는 2024년 4월 8일 접수된 주식회사 한국비즈니스금융대부의 근저당권(을13, 429,000,000원)입니다. 등기부채권 총액은 903,051,822원입니다.

가장 주목해야 할 사항은 대항력 있는 임차인 '경천성'이 존재한다는 점입니다. 해당 임차인은 보증금 0원, 차임 0원으로 조사되었으며, 전입일자는 2016년 12월 19일입니다. 인수되는 보증금 합계는 0원으로 파악되나, 임대 관계 미상 및 대항력 유무는 추가적인 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

대상 물건이 위치한 대부남동 지역은 전반적으로 단독주택, 전답, 임야 등이 혼재된 전원생활 또는 농업 활동에 적합한 환경을 갖추고 있습니다. 인근에 복지센터가 있으나, 활발한 상업 시설이나 중심 상권은 발달하지 않은 것으로 보입니다. 주로 지역 주민을 위한 기본적인 편의시설 위주로 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 주변 시설: '대부도효자손재가복지센터'가 인근에 위치하고 있습니다. 추가적인 대규모 편의시설에 대한 정보는 부족하나, 대부도 내에서 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보입니다.

* 교통: 차량으로의 접근성은 양호합니다. 다만, 대중교통 이용 시 버스 배차 간격 등을 고려하면 다소 불편함이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 실제 점유 및 대항력의 유무, 권리 관계 등에 대한 철저한 사전 확인이 필수적입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 중복병합사건: 본 건은 중복 병합 사건으로 진행되므로, 복잡한 권리 관계를 명확히 파악하고 이해해야 합니다.

* 도로(목록 4) 관련 사항: 목록 4는 도로로, 병합된 25타경730호의 감정 및 현황을 참고해야 하므로, 해당 토지의 이용 및 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한사항: 도시지역, 자연녹지지역 등 다수의 용도지역 및 관리권역에 해당하여 건축 및 개발 시 관련 법규에 따른 제한 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 안산시 단원구 대부남동에 위치한 단독주택으로, 토지 988㎡(약 299평)와 건물 152.34㎡(약 46평)를 일괄 매각하는 건입니다. 감정가는 약 7억 원대이나, 대항력 있는 임차인, 중복 병합 사건, 대중교통 이용의 불편함 등의 요소를 종합적으로 고려해야 합니다. 주위 환경은 전답, 임야 등과 혼재된 주거 지역으로, 상업적 가치보다는 주거 또는 전원생활에 더 적합한 입지로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 대부도 지역의 주택 수요: 관광 및 주거지로의 잠재력을 고려한 세컨드하우스 또는 전원주택으로서의 가치.

* 넓은 토지 면적: 988㎡의 토지 면적은 다양한 활용 계획 수립에 유리합니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 한 번에 취득하여 명확한 개발 및 활용 계획 수립이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 인근 지역의 실거래가, 유사 물건의 경매 낙찰가, 지역별 부동산 시장 동향 등 상세한 시세 조사가 선행되어야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 시세 분석 및 합리적인 입찰가 산출이 어렵습니다.

제공된 정보에 따르면 인수 보증금 합계는 0원으로 분석되나, '대항력 있음'으로 명시된 임차인 '경천성'에 대한 상세 조사(실제 점유 여부, 임대차 관계의 실질 등)가 최우선적으로 필요하며, 이 결과에 따라 예상되는 추가 부담금이 발생할 수 있습니다.

감정가 704,190,540원, 등기부채권 총액 903,051,822원 등을 참고하되, 물건의 잠재적 리스크와 향후 시장 전망을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 상세한 권리 분석 및 현장 조사 결과에 기반한 최적의 입찰가 산정이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.