나이스옥션 법원경매 안산 2025타경51938 [1] 경기도 광명시 하안동 27 주공아파트 1104동 1층109호 아파트 경매

매각기일: 2025-12-02

물건 개요

나이스옥션 법원경매 안산 2025타경51938 [1] 경기도 광명시 하안동 27 주공아파트 1104동 1층109호 아파트 경매

물건 대표 이미지

안산지원 경매6계 2025타경51938 | 소재지: 경기도 광명시 하안동 27 주공아파트 1104동 1층109호 | 감정가: 350,000,000원 | 최저가: 350,000,000원 | 용도: 아파트

1. 경기 광명시 하안동 주공아파트 경매 물건 보고서 (안산지원 2025타경51938)

1.1. 물건 개요

사건번호: 안산지원 2025타경51938 (1)

소재지: 경기도 광명시 하안동 27 주공아파트 1104동 1층 109호

용도: 아파트

감정가: 350,000,000원

건물면적: 36.16㎡ (약 10.9평)

토지면적: 30.62㎡ (약 9.2평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자: 김OO

1.2. 입지조건

본건은 경기도 광명시 하안동 주공아파트 단지 내에 위치하며, ""연서초등학교"" 남동측 인근의 주거 밀집지역입니다. 주변에 정비된 아파트단지와 학교, 근린생활시설, 공원 등이 잘 갖춰져 있어 주거 환경이 매우 우수합니다.

교통 상황은 차량 접근성이 좋고, 인근에 노선버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다. 특히, 본 단지는 지구단위계획구역(2024.03.18)으로 지정되어 향후 단지 개발 계획에 따른 가치 상승의 잠재력을 내포하고 있습니다.

1.3. 권리분석

본 경매는 부동산 임의경매 사건으로, 소유자와 채무자가 동일한 김OO입니다. 매각은 토지와 건물을 일괄 매각하며, 소유권 이전 및 등기부상의 권리 정리는 매각으로 인해 대부분 소멸됩니다.

다만, 현재 폐문부재로 인해 임차인 유무와 점유 현황은 미상인 상태입니다. 낙찰자는 잔금 납부 후 점유자에 대한 명도(인도명령 또는 명도소송) 절차를 진행해야 하며, 이에 따른 시간적, 비용적 리스크를 감안해야 합니다. 법원에 임차인 관련 정보를 반드시 확인하고 입찰에 참여해야 합니다.

1.4. 상권분석

본건이 포함된 하안동 주공아파트 단지는 대규모 주거지역을 형성하고 있어 단지 내외부로 기본적인 상권이 발달해 있습니다. 생활에 필요한 근린생활시설은 도보로 쉽게 이용 가능하며, 초등학교, 중학교 등 교육 시설이 인접하여 자녀를 둔 실수요층의 선호도가 높습니다.

안정된 주거 환경과 풍부한 인프라를 바탕으로 지속적인 매매 수요를 기대할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

1990년 6월 25일에 사용 승인된 철근콘크리트벽식조 아파트로, 총 15층 중 1층에 위치합니다. 약 35년이 경과한 건물이나, 급·배수, 위생설비, 엘리베이터, 도시가스, 중앙난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1층 세대로서 층간 소음 문제에서 비교적 자유롭다는 장점이 있으나, 채광 및 사생활 보호 측면에서는 상층부보다 불리할 수 있습니다. 내부 이용 상태는 아파트로 이용 중이며, 노후화로 인한 내부 수리 및 개량은 필요할 것으로 보입니다.

1.6. 잠재적 리스크

1. 명도(점유) 리스크: 폐문부재로 점유 관계(임차인 유무)가 불분명하여, 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 마찰이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

2. 노후화 및 1층: 건물이 다소 노후되어 추가적인 리모델링 비용이 발생할 수 있으며, 1층이라는 특성상 상층부 대비 매각 및 가격 경쟁력에서 약점을 가질 수 있습니다.

3. 규제: 고도지구 및 진입표면구역(김포공항) 등 각종 규제 사항이 있어, 향후 개별적인 개발 행위에는 제한이 따를 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

1. 재개발/재건축 잠재력: 사용 승인일이 오래되었고, 최근(2024.03) 지구단위계획구역으로 지정되어 향후 재건축 또는 리모델링 등 대규모 개발 사업 추진 시 큰 시세차익을 기대할 수 있는 핵심 투자 물건입니다.

2. 높은 토지 지분율: 작은 평형임에도 불구하고 약 9.2평의 토지 지분을 확보하고 있어, 향후 개발 시 감정 및 권리 산정에서 유리하게 작용할 가능성이 높습니다.

3. 안정적인 실거주 기반: 연서초등학교를 품고 있는 우수한 교육 환경과 정비된 인프라는 장기적인 투자를 이어가는 동안 안정적인 실거주 또는 임대 수요를 유지할 수 있는 기반입니다.

1.8. 종합 의견

본건은 광명시 하안동 내에서 교육, 생활 환경이 우수하고 정비된 주거 단지에 위치하여 실수요 및 투자 수요 모두에게 매력적인 물건입니다. 특히, 최근 지정된 지구단위계획구역은 장기적인 투자 가치를 높이는 핵심 요소입니다.

다만, 낮은 감정가로 소액 투자가 가능하다는 장점이 있지만, 1층이라는 단점과 노후화로 인한 내부 수리 비용, 그리고 폐문부재로 인한 명도 리스크를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 장기적인 관점에서 개발 호재를 보고 접근하는 투자자에게 매우 적합한 물건으로 판단됩니다.

법원 정보

안산지원 경매6계