나이스옥션 법원경매 안산 2025타경541 [1] 경기도 시흥시 거모동 1778-11 동현센스빌 4층401호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 안산 2025타경541 [1] 경기도 시흥시 거모동 1778-11 동현센스빌 4층401호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

안산지원 경매5계 2025타경541 | 소재지: 경기도 시흥시 거모동 1778-11 동현센스빌 4층401호 | 감정가: 220,000,000원 | 최저가: 154,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서: 경기도 시흥시 거모동 동현센스빌 다세대주택

1.1. 사건 개요 및 물건 정보

물건 보고서 작성을 위한 기본 정보입니다.

사건번호: 안산지원 2025타경541 (1)

소재지: 경기도 시흥시 거모동 1778-11 동현센스빌 4층401호

용도: 다세대주택

감정가: 220,000,000원

경매구분: 부동산임의경매 (채무자 김OO, 채권자 농OOOOOOO)

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 물건 상세 내역

물건의 면적 및 현황에 대한 상세 내용입니다.

토지면적: $61.46\text{m}^2$ (약 $18.60\text{평}$)

토지 지분율: $6145.608695652174$ (토지면적 전체 지분으로 추정)

건물면적 (전용면적): $117.84\text{m}^2$ (약 $35.65\text{평}$)

건물 지분율: $11784$ (건물면적 전체 지분으로 추정)

건축 구조: 철근콘크리트조 평슬라브지붕 4층 건물 내 제4층 제401호

사용승인일: 2002.09.04.

2. 물건 분석

2.1. 입지 조건 및 주위 환경

본건은 경기도 시흥시 거모동 소재 "군자동행정복지센터" 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 감정평가상 주위환경은 양호한 것으로 평가되었습니다. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다. 서측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 접해 있으며, 옥외 자주식 주차시설 4대가 확보되어 있습니다. (주차 대수는 총 세대수가 아닌 전체 확보 공간으로 보입니다.)

2.2. 건물 및 토지 이용 현황

건물은 2002년 사용승인된 철근콘크리트조 건물로, 외벽은 드라이비트 마감 등, 창호는 샷시 창호 등입니다. 현재 다세대주택으로 이용 중이며 기본적인 위생, 급배수 및 난방 설비를 갖추고 있습니다. 토지는 인접지와 대체로 평탄한 유사 사다리형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 토지이용계획상 제2종일반주거지역에 속하여 주거시설로서의 입지를 갖추고 있습니다.

2.3. 권리 분석

본건은 부동산임의경매 사건으로, 소유자와 채무자가 김OO으로 동일합니다. 이는 개인적인 채무로 인한 경매로 보입니다. 채권자는 농OOOOOOO입니다. 제공된 정보만으로는 상세한 등기부등본상의 권리 관계를 파악하기 어렵지만, 매각 대상은 '토지/건물일괄매각'이므로 낙찰 시 토지와 건물 전체를 취득하게 됩니다. 임대관계는 '미상'이므로, 낙찰 후 임차인의 유무 및 대항력 여부에 대한 추가적인 명확한 조사가 필수적입니다. 임차인이 있을 경우 명도(인도명령/명도소송) 비용과 기간이 발생할 수 있습니다.

3. 투자 타당성 검토

3.1. 상권 및 생활 정보

주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 용이할 것으로 판단됩니다. "군자동행정복지센터" 인근 입지임을 고려할 때 공공 서비스 접근성도 양호한 편입니다. 다만, 상권 활성화 정도는 추가적인 현장 조사가 필요하며, 광역적인 교통망 대비 대중교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

3.2. 잠재적 리스크 및 특이사항

(1) 임대관계 미상: 임대차 관계가 미상인 만큼, 낙찰 후 임차인이 발견될 경우 대항력 여부에 따라 명도 리스크가 발생할 수 있습니다. 낙찰자는 잔금 납부 전후로 철저한 임차인 조사를 수행해야 합니다.

(2) 주변 혐오시설: 본건 주변 시설에 대한 외부 검색 결과, 현재 시점에서 명확하게 확인된 대형 혐오시설은 없습니다. 다만, 주택이 혼재된 지역 특성상 소규모 시설물이나 환경적 요인(소음, 쓰레기 등)은 현장 방문 시 반드시 확인해야 합니다.

(3) 다세대주택의 유동성: 아파트 대비 다세대주택(빌라)은 환금성(유동성)이 낮을 수 있습니다. 실거주 수요와 투자 수요를 면밀히 분석해야 합니다.

3.3. 종합 의견 및 투자 포인트

종합적으로 본건은 2002년식으로 연식이 다소 있으나, 제2종일반주거지역 내 $35.65\text{평}$의 넓은 전용면적을 가진 다세대주택입니다. 감정가 2억 2천만 원은 주변 시세 대비 적정성을 현장 조사하여 파악해야 하며, 입찰가는 임차인 현황 및 명도 난이도를 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

최고의 입지:

제2종일반주거지역 내의 주거 환경으로, 인근에 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 편의성은 양호합니다. 4층 건물 중 4층(최상층)이라는 점은 소음 문제에서는 비교적 자유로울 수 있으나, 여름철 단열 상태 및 옥상 방수 상태를 현장 확인하는 것이 좋습니다.

투자 포인트:

(1) 넓은 실사용 면적: 전용면적 $117.84\text{m}^2$ (약 $35.65\text{평}$)로 일반적인 빌라 대비 매우 넓어, 실수요자에게 충분한 공간을 제공합니다.

(2) 토지 지분 가치: $18.60\text{평}$의 토지 지분은 다세대주택으로서 양호한 수준입니다.

(3) 명확한 권리 분석 후 입찰 시, 주변 시세 대비 저렴하게 낙찰받는다면 실거주 및 투자 목적 모두 타당성을 확보할 수 있습니다.

법원 정보

안산지원 경매5계