나이스옥션 법원경매 안산 2025타경51989 [1] 경기도 시흥시 대야동 303-58 숲예찬 102동 4층403호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 안산 2025타경51989 [1] 경기도 시흥시 대야동 303-58 숲예찬 102동 4층403호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

안산지원 경매5계 2025타경51989 | 소재지: 경기도 시흥시 대야동 303-58 숲예찬 102동 4층403호 | 감정가: 211,000,000원 | 최저가: 147,700,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 기본 정보

사건번호는 안산지원 2025타경51989 (1)이며, 용도는 다세대주택입니다.

소재지는 경기도 시흥시 대야동 303-58 숲예찬 102동 4층403호입니다.

최초 감정가는 211,000,000원입니다.

본 경매는 부동산강제경매이며, 매각대상은 토지 및 건물 일괄매각입니다.

1.2. 면적 현황

건물 전용면적은 46.26제곱미터 (약 14.01평)입니다.

토지 (대지권) 면적은 27.78제곱미터 (약 8.40평)이며, 토지 지분율은 2777.63입니다.

제시외면적은 토지, 건물 모두 0.00제곱미터입니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 교통 및 접근성

대상 물건은 지하철 서해선 '시흥대야역' 북서측 인근에 위치하며, 도보권 역세권으로 대중교통 이용이 매우 양호합니다.

인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 연계성이 좋습니다.

본건 인근까지 차량 진입이 가능하며, 북동측으로 노폭 약 8~10미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 도로 접근성도 보통 이상입니다.

2.2. 주위 환경 및 특징

인근은 다세대주택, 아파트, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 및 생활 혼용지대입니다.

제반 주위환경은 보통이며, 주거 선호도가 안정적인 지역으로 판단됩니다.

2.3. 건물의 구조 및 이용상태

철근콘크리트구조, 철근콘크리트(평지붕) 지상 5층 건물 중 4층 403호입니다.

외벽은 몰탈위 외장타일 붙임 및 드라이비트 마감 등이며, 창호는 새시 창호입니다.

현재 다세대주택으로 이용 중이며, 위생, 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 소유 관계

소유자 및 채무자는 송OO로 동일인이며, 채권자는 정OO입니다.

부동산강제경매 사건으로, 채무자의 자력에 의한 변제 가능성은 낮다고 볼 수 있습니다.

3.2. 임차인 및 인수사항 (핵심 주의사항)

본 건은 '매수인에게 대항할 수 있는 임차인'이 존재합니다.

특히, 해당 임차인이 '신청채권자'라는 점은 명도(집 비우기)의 난이도를 낮출 수 있는 긍정적인 요소가 될 수 있으나, 권리 분석상 가장 큰 위험 요소입니다.

주의사항에 명시된 바와 같이, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 '잔액을 매수인이 인수'해야 합니다.

입찰자는 반드시 정확한 임차인의 보증금액과 배당 순위를 파악하여, 인수해야 할 금액이 발생하는지 여부를 철저히 확인해야 합니다. 인수금액 발생 시 낙찰가에 더해 실투자금이 증가하게 됩니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

서해선 시흥대야역을 중심으로 주거시설과 밀접한 근린생활시설이 발달해 있습니다.

대규모 상권은 아니지만, 역세권을 기반으로 한 안정적인 지역 밀착형 상권이 형성되어 생활 편의성이 높습니다.

4.2. 생활 편의 및 교육 환경

주변에 학교가 소재하여 교육 환경이 보통 이상으로 보입니다. (상대보호구역 지정 확인)

다만, 토지이용계획상 상대보호구역(2013-07-18)으로 지정되어 있어, 해당 구역 내 건축물의 용도 변경 등에는 일부 제한이 있을 수 있습니다.

도시지역, 제1종일반주거지역에 해당하여 주거시설로서의 입지는 양호합니다.

4.3. 혐오시설 유무 (검색 결과)

주변 검색 결과, 본건 인근 지역은 일반적인 다세대/아파트 주거 밀집지역으로, 인접 지역에 대규모 기피 시설(예: 쓰레기 소각장, 대형 송전탑, 장례시설) 등의 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 권리적 리스크 (최고 위험)

대항력 있는 임차인의 보증금 미변제 잔액 인수 위험이 가장 큰 잠재적 리스크입니다. 입찰 전 임차인의 보증금 규모와 말소기준권리 대비 순위를 확인하는 것이 필수적입니다.

인수액이 발생하면 낙찰 금액이 사실상 증가하게 되어 수익률에 치명적인 영향을 줄 수 있습니다.

5.2. 공법적 리스크

제1종일반주거지역 및 상대보호구역에 위치하므로, 향후 리모델링이나 재건축을 고려할 경우 용적률 및 건축 행위에 일부 제한을 받을 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 건은 시흥대야역 역세권에 위치하여 입지적 장점을 가진 다세대주택입니다. 실거주 및 임대 수익을 목적으로 하는 투자자에게 매력적일 수 있습니다.

그러나 '대항력 있는 임차인의 보증금 인수'라는 매우 중대한 권리적 위험을 안고 있습니다. 이 리스크를 명확히 분석하고 인수액을 0원으로 만들 수 있는 안전 마진을 확보하는 것이 본건 투자의 성패를 좌우할 것입니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 서해선 시흥대야역 도보 접근이 가능한 역세권 주택으로, 임대수요가 안정적일 것으로 예상됩니다.

상대적 명도 용이성: 임차인이 신청채권자인 경우, 일반 임차인보다 명도 과정에서 협의가 용이할 가능성이 있습니다 (단, 이는 개별적 상황에 따라 달라질 수 있음).

가격 메리트: 권리적 리스크로 인해 유찰될 경우, 안정적인 인수 금액을 제외한 실제 가치 대비 저가에 취득할 기회가 발생할 수 있습니다.

법원 정보

안산지원 경매5계