나이스옥션 법원경매 안산 2025타경51924 [1] 경기도 안산시 상록구 본오동 826-10 4층401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 안산 2025타경51924 [1] 경기도 안산시 상록구 본오동 826-10 4층401호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2025타경51924
• 주소: 경기도 안산시 상록구 각골서로2안길 6, 4층401호
• 용도: 도시형생활주택

안산지원 경매6계 2025타경51924 | 소재지: 경기도 안산시 상록구 각골서로2안길 6, 4층401호 | 감정가: 300,000,000원 | 최저가: 147,000,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 안산지원 2025타경51924 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

본 물건은 경기도 안산시 상록구 본오동 826-10 4층 401호에 위치한 다세대주택입니다. 사건번호는 안산지원 2025타경51924 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행됩니다. 감정평가액은 300,000,000원입니다.

토지는 50.48㎡ (약 15.27평)이며, 토지 지분율은 5048입니다. 건물은 80.83㎡ (약 24.45평)이며, 건물 지분율은 8082.5입니다. 또한, 10.00㎡ (약 3.02평)의 제시외 면적이 있습니다. 매각 대상은 토지와 건물이 일괄매각됩니다. 소유자 및 채무자는 이OO이며, 채권자는 홍OO입니다.

1.2. 입지조건

본건은 경기도 안산시 상록구 본오동 소재 '본오초등학교' 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주위 환경으로는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 일반적인 주거지대로 형성되어 있어 주거 환경은 보통으로 평가됩니다. 차량 접근이 가능하며, 인근 대중교통 정류장까지의 거리도 고려할 때 전반적인 교통 상황 또한 보통 수준입니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 부동산 강제경매로 진행되며, 소유자는 이OO입니다. 채권자는 홍OO입니다.

주의사항으로, 건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있으며 이에 따른 이행강제금이 부과되고 있습니다. 이는 추후 원상복구 등에 비용이 발생하거나 행정적인 문제가 따를 수 있음을 의미합니다.

가장 중요하게 고려해야 할 사항은 갑구 6번의 소유권이전등기청구권 가등기(2020.10.08. 등기)입니다. 이 가등기가 담보 가등기인지 순위 보전 가등기인지 여부가 권리 신고가 없어 명확하지 않으나, 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 만약 해당 가등기가 매매 예약 완결 등으로 효력이 발생할 경우, 매수인은 소유권을 상실할 위험이 있으므로 철저한 확인이 필요합니다.

1.4. 상권분석

본건이 소재한 안산시 상록구 본오동 일대는 다세대주택, 단독주택이 주를 이루는 주거지역입니다. 인근에 본오초등학교 및 본오중학교가 위치하여 교육 환경이 양호하며, 이에 따른 학원가 및 관련 근린생활시설이 발달해 있을 것으로 예상됩니다. 또한, 주거지 특성상 생활 편의를 위한 마트, 병원, 음식점 등 다양한 상업시설이 자리하고 있어 기본적인 생활 인프라는 잘 갖추어져 있습니다. 상록수역 인근 지역 상권 역시 형성되어 있어 교통 및 상업 시설 이용이 편리할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

본 물건은 철근콘크리트 구조의 4층 건물 중 4층에 위치한 다세대주택입니다. 난방, 위생, 급배수, 도시가스 설비가 갖추어져 있어 기본적인 생활 편의는 제공됩니다. 인근에 본오초등학교가 있어 자녀가 있는 가정의 통학이 편리하며, 주거지대로서 비교적 조용한 환경을 누릴 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

본 물건의 가장 큰 잠재적 리스크는 다음과 같습니다.

첫째, 건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있으며 이행강제금이 부과된다는 점입니다. 이는 건축법규 위반 사항으로, 추후 철거, 이행 강제금 납부, 또는 관련 법규 준수를 위한 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

둘째, 갑구 6번의 소유권이전등기청구권 가등기의 인수입니다. 이 가등기가 말소되지 않고 매수인에게 승계되며, 만약 가등기의 내용(예: 매매 예약 완결)이 실현될 경우 매수인이 소유권을 잃을 수 있는 매우 심각한 위험이 존재합니다.

셋째, 임대 관계가 미상으로, 현재 점유자가 있는 경우 명도에 대한 추가적인 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

다행히, 현재까지 조사된 내용상 인근에 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 안산시 상록구 본오동의 교육 환경이 양호한 주거지에 위치하며, 기본적인 생활 편의시설 접근성이 좋은 입지 조건을 갖추고 있습니다. 그러나 매우 중요한 몇 가지 치명적인 단점을 가지고 있습니다.

먼저, 위반건축물 등재 및 이행강제금 부과 사실은 추가적인 비용 부담 및 번거로움을 야기할 수 있습니다.

무엇보다도, 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 소유권이전등기청구권 가등기는 소유권 상실이라는 극단적인 위험을 내포하고 있습니다. 이는 권리 분석상 매우 중대한 사항이며, 본 물건에 대한 투자를 결정하기 전에 반드시 법률 전문가와 상담하여 가등기의 정확한 성격과 인수 시 발생할 수 있는 모든 위험을 파악해야 합니다.

이러한 중대한 권리상 하자와 위반건축물 문제를 해결할 수 있는 방안이 명확하게 제시되지 않는 한, 일반적인 투자 관점에서 접근하기에는 리스크가 매우 높다고 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

본 물건의 투자 포인트는 명확한 투자 위험 요소를 고려할 때 매우 제한적입니다.

다만, 만약 다음과 같은 조건이 충족된다면 제한적인 투자를 고려해 볼 수 있습니다.

첫째, 소유권이전등기청구권 가등기가 담보 가등기이며, 경매 절차를 통해 말소될 수 있다는 명확한 법적 근거가 확인될 경우. (현재 정보로는 인수되는 것으로 명시되어 있음)

둘째, 위반건축물 사항을 해결할 수 있는 명확한 방안과 관련 비용이 산정되어 있으며, 이를 감안한 매우 낮은 가격으로 취득할 수 있는 경우.

셋째, 해당 가등기 및 위반건축물 문제를 모두 해결한 후, 본건의 입지(본오초등학교 인근 주거지) 및 향후 시세 상승 가능성을 바탕으로 장기적인 관점에서 접근하는 경우.

현재로서는, 권리상 인수되는 가등기로 인한 소유권 상실 위험이 가장 크므로, 이 부분을 명확하게 해결할 수 있다는 확신 없이는 투자를 권유하기 어렵습니다.

법원 정보

안산지원 경매6계