나이스옥션 법원경매 안산 2025타경51975 [1] 경기도 안산시 단원구 와동 260-1 5층501호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 안산 2025타경51975 [1] 경기도 안산시 단원구 와동 260-1 5층501호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

안산지원 경매5계 2025타경51975 | 소재지: 경기도 안산시 단원구 와동 260-1 5층501호 | 감정가: 179,000,000원 | 최저가: 125,300,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 분석

1.1. 기본 정보

사건번호는 안산지원 2025타경51975 (1)이며, 매각대상은 토지와 건물이 일괄매각되는 부동산강제경매 물건입니다.

소재지는 경기도 안산시 단원구 와동 260-1에 위치한 5층 건물 내 501호 다세대주택입니다.

소유자 및 채무자는 정OO, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.2. 면적 및 감정가

본 건의 감정가는 179,000,000원입니다.

토지 면적은 28.72㎡ (약 8.69평)이며, 건물 면적(전용면적)은 61.40㎡ (약 18.57평)입니다.

제시외 면적은 없으며, 매각대상에 토지와 건물이 모두 포함됩니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지 조건

대상 물건은 경기도 안산시 단원구 와동 소재 '와동중학교' 북측 인근에 자리하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 학교, 임야 등이 혼재하는 전형적인 주거지역입니다.

교통 상황은 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 중 5층에 해당하며, 외벽은 치장벽돌 및 페인트칠 마감, 창호는 샷시 창호로 마감되었습니다.

내부 이용 상태는 다세대주택으로 이용 중이며, 도시가스에 의한 난방설비, 위생설비, 급배수설비 등이 갖추어져 있습니다.

2.2. 상권 분석 및 생활 정보

토지는 인접지 대비 평탄한 사다리형이며 주거용 건부지로 이용 중입니다. 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있어 접근성이 양호합니다.

주위 환경이 주거시설 및 근린생활시설이 혼재하는 곳이므로, 기본적인 생활 편의시설 이용은 용이할 것으로 판단됩니다.

다만, 토지이용계획상 제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 성장관리권역 등으로 지정되어 있어, 향후 개발 및 건축 관련 규제 사항을 확인할 필요가 있습니다. 특히 와동중학교 상대보호구역에 해당되어 교육 환경 보호 관련 규제도 적용됩니다.

추가적으로, 외부 지도 서비스 및 검색사이트를 통해 확인한 바, 물건지 주변에 특별히 주목할 만한 대형 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리 관계 분석

3.1. 권리 분석

본 건은 부동산강제경매 사건이며, 매각대상은 토지/건물 일괄매각입니다.

등기상 특이사항으로는 임차권 설정 등기가 확인됩니다. 이는 권리 관계상 중요한 변수가 될 수 있습니다.

3.2. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 '매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있음'과 '배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수함'이라는 주의사항입니다.

이는 임차인의 보증금 전액 또는 일부를 낙찰자가 추가로 인수할 가능성이 있음을 의미합니다. 따라서 입찰 전 대항력 있는 임차인의 보증금액, 확정일자, 전입일자 등 상세한 권리 내역을 철저히 분석해야 합니다. 인수 금액 발생 여부에 따라 입찰가를 보수적으로 산정해야 하는 고난도 물건으로 분류됩니다.

4. 종합 의견 및 투자 전략

4.1. 투자 포인트

실거주 측면: 전용면적 약 18.57평의 비교적 넓은 면적으로 실거주를 고려하는 실수요자에게 적합할 수 있습니다.

입지 환경: 와동중학교 인근의 주거 밀집 지역으로, 학군 및 기본 생활 인프라가 갖춰져 있어 임대 수요도 일정 부분 예상됩니다.

용도지역: 제2종일반주거지역에 위치하여 주거 환경의 안정성이 높습니다.

4.2. 종합 의견

본 건은 감정가 179,000,000원으로 다세대주택으로서의 가격 경쟁력은 유찰 여부에 따라 달라질 수 있습니다.

핵심은 '대항력 있는 임차인의 보증금 인수 위험'입니다. 해당 임차인이 선순위이고, 예상 배당액보다 보증금이 크다면, 그 차액만큼은 낙찰자가 인수하게 되어 실제 투자 비용이 증가합니다.

따라서, 입찰 참가 전 반드시 임차인의 보증금 관련 권리 관계를 명확히 파악하고, 인수 예상 금액을 정확히 산출하여 이를 제외한 안전 마진을 확보한 가격으로 입찰해야 합니다. 권리 분석 능력이 요구되는 물건입니다.

법원 정보

안산지원 경매5계