나이스옥션 법원경매 안산 2025타경51883 [1] 경기도 안산시 상록구 사동 1369-12 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 사동 소재 초당초교 북서측 인근에 위치하며 부근은 공동주택, 공원, 일부 생활편의시설 등 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕으로서
외벽 : 타일붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등
창호 : 새시창 등임.

이용상태

다세대주택임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서 공동주택(다세대주택)부지임.

인접 도로상태등

본건 토지 남측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m미만)(접함), 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역임.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계는 미상임.

나. 본건 폐문부재로 인해 위치확인, 내부구조 등은 외부관찰 및 건축물대장 현황도면 등을 참조하였으며 업무진행시 내부현황은 재확인바람.

다. 본건 베란다 새시부분은 본건에 포함평가하였음.

물건 비고

전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법에 따른 임차인 우선매수신고를 행사할 수 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

안산지원 2025타경51883 (1)

소재지

경기도 안산시 상록구 사동 1369-12 5층501호

용도

다세대주택

감정가

242,000,000원

토지면적

51. 16㎡ (약 15.48평)

토지지분

51. 16㎡ (약 15.48평)

건물면적

98. 03㎡ (약 29.65평)

건물지분

98. 03㎡ (약 29.65평)

매각대상

토지/건물 일괄매각

경매구분

부동산 강제경매

채권자

김OO

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 사동 소재 초당초교 북서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 공원, 일부 생활편의시설 등이 소재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인접 도로상태는 남측으로 포장도로에 접해 있습니다.

토지 형상 및 이용상태

본건 토지는 장방형 토지로서 공동주택(다세대주택) 부지로 이용 중에 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m미만)(접함), 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리

2022년 3월 22일 접수된 근저당권(김기성)입니다.

매각으로 소멸되는 권리

본 경매 절차에 따라 말소기준권리 이하의 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권 (해당 없음)

임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 249,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-11-12

* 확정일자: 2021-10-06

* 배당신고일자: 2025-03-18

* 대항력: 있음

* 비고: 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법에 따른 임차인 우선매수신고 가능.

인수되는 권리/보증금

임차인 김태완 씨는 전입일자(2021.11.12)가 말소기준권리(2022.03.22)보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 보증금 249,000,000원은 경매 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높습니다. (단, 배당신고 및 배당표 확정 시 최종 인수 여부 결정)

등기부채권 총액

171,292,473원

1.3. 상권분석

주변 부동산 시세

* 최근 2026년 7월 거래 사례를 보면, 2022년 준공된 '에듀파크타운'(66.65㎡)이 26,800만원에 거래되었습니다 (평당 약 402만원).

* 2020년 준공된 '리슈빌'(71.52㎡)은 24,900만원에 거래되었습니다 (평당 약 348만원).

* 2001년 준공된 '삼성빌리지'(59.83㎡)는 10,500만원에 거래되었습니다 (평당 약 583만원).

시세 분석

비교 사례 중 준공 연도가 가장 최근인 '에듀파크타운' 및 '리슈빌'의 거래 가격을 고려할 때, 본건(2012년 사용승인, 98.03㎡)의 감정가 24,200만원(평당 약 247만원)은 주변 시세 대비 다소 낮게 평가된 것으로 보입니다. 신축 건물 대비 연식이 오래되었으나, 적정 시세를 적용하면 더 높은 가치를 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

주변 시설

본건은 초당초등학교 북서측 인근에 위치하며, 공동주택, 공원, 생활편의시설 등 주거 생활에 필요한 인프라가 갖추어진 지역입니다.

건축물 정보

* 건축 연도: 2012년 사용승인

* 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕

* 층수: 지하 0층, 지상 5층 중 5층 501호

* 세대수: 총 7세대

* 주차: 옥내 3대, 옥외 4대 (총 7대)

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인

임차인 김태완 씨는 2021년 11월 12일 전입신고를 하였으며, 이는 말소기준권리보다 선순위이므로 대항력이 있습니다. 보증금 249,000,000원은 경매 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높습니다.

전세사기 피해자 우선매수권

본건 임차인은 '전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법'에 따라 우선매수신고를 행사할 수 있습니다. 이는 임차인이 경매가 진행된 해당 물건을 경매 예정가 또는 그 이상으로 매수할 수 있는 권리입니다.

임대 관계 미상

기타 참고사항에 임대관계가 미상으로 명시되어 있어, 현황 재확인이 필요합니다.

내부 현황 미확인

폐문부재로 인해 내부 구조 및 현황 확인이 외부 관찰 및 건축물대장으로 대체되었습니다. 실제 내부 현황은 업무 진행 시 재확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 안산시 상록구 사동에 위치한 다세대주택으로, 감정가 242,000,000원에 대한 경매 물건입니다. 입지 및 주위 환경은 양호한 편이나, 가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인 김태완 씨가 존재하며, 보증금 249,000,000원이 감정가를 상회한다는 점입니다. 또한, 해당 임차인은 전세사기 피해자로서 우선매수권을 행사할 수 있는 특수성이 있습니다. 이는 본건 경매 절차의 중요한 변수가 될 수 있으며, 낙찰 후 인수되는 보증금 및 우선매수권 행사 여부에 따라 인수 금액 및 최종 취득 가격이 크게 달라질 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

감정가 대비 시세

최근 거래 사례와 비교했을 때, 본건의 감정가(242,000,000원)는 98.03㎡ 기준 평당 약 247만원으로, 주변 신축/준신축 다세대주택의 시세(평당 350~400만원 이상) 대비 저평가된 가능성이 있습니다.

재개발/도시재생 잠재력

안산시 상록구 사동 지역은 지속적인 도시 발전이 예상되는 지역으로, 장기적인 관점에서 시세 상승 잠재력을 가질 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

인수 보증금 (잠정)

249,000,000원 (임차인 보증금 인수 시, 본건 경매 진행 상황에 따라 변동 가능)

시장 가치 (보수적 추정)

98. 03㎡ 기준, 최근 거래 사례(에듀파크타운, 2022년 준공)의 평당가 402만원을 적용하면 약 394,000,000원 (39,400만원)의 가치가 있으나, 본건은 2012년 사용승인으로 연식 고려 시 보수적으로 약 300,000,000원 ~ 320,000,000원 수준으로 판단됩니다.

예상 입찰가

280,000,000원 ~ 310,000,000원

주의: 본 예상 입찰가는 임차인의 우선매수권 행사 여부, 전세사기피해자 해당 여부, 배당 절차 등을 종합적으로 고려한 잠정적인 금액입니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재된 점은 임차인이 배당을 통해 보증금을 전액 회수할 수 있음을 시사하나, 만약 낙찰자가 보증금을 인수하게 될 경우, 실제 총 지출액은 입찰가와 인수 보증금을 합산한 금액이 될 수 있습니다. 따라서, 실제 입찰 시에는 해당 내용에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다. 임차인이 우선매수권을 행사할 경우, 본 입찰가 범위는 무의미해질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.