나이스옥션 법원경매 안산 2025타경533 [1] 경기도 시흥시 정왕동 2706-11 거북섬타워 4층408호 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 안산 2025타경533 [1] 경기도 시흥시 정왕동 2706-11 거북섬타워 4층408호 근린생활시설 경매

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안산지원 경매5계 2025타경533 | 소재지: 경기도 시흥시 정왕동 2706-11 거북섬타워 4층408호 | 감정가: 840,000,000원 | 최저가: 588,000,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호: 안산지원 2025타경533 (1)

소재지: 경기도 시흥시 정왕동 2706-11 거북섬타워 4층 408호

용도: 근린생활시설 (상가)

경매구분: 부동산임의경매

감정가: 840,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

소유자/채무자: 김OO

채권자: 농OOOOOOO

1.2. 면적 정보 (토지/건물)

토지면적: 31.32㎡ (약 9.48평)

건물면적: 139.04㎡ (약 42.06평)

제시외면적: 없음

토지 지분율: 3132

건물 지분율: 13904

2. 감정평가 요약

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동 '거북섬 별빛공원' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 오피스텔, 호텔, 공원, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 교통 상황은 차량 접근은 가능하나, 대중교통인 버스정류장까지의 거리가 멀어 도보 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

2.2. 건물 및 토지 현황

건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 제4층 제408호입니다.

사용승인일: 2022년 8월 4일

이용상태: 기호 1 (제408호) 및 기호 2 (제409호) 공히 감정평가 기준 시점 현재 공실 상태입니다.

설비내역: 기본적인 위생 및 급배수시설, 승강기 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상: 사다리 평지로 근린생활시설 부지입니다.

도로상태: 동측으로 폭 약 8미터, 남서측으로 폭 약 20미터의 아스팔트 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 입지 조건 및 상권 분석

3.1. 입지 조건

본건은 '거북섬' 지역 내에 위치하며, 일반상업지역 및 지구단위계획구역입니다. 대로2류(폭 30m~35m) 및 중로2류(폭 15m~20m)에 접하고 있어 차량 접근성이 우수하며 광고 효과를 기대할 수 있습니다. 인근에 '거북섬 별빛공원' 등 해양 레저 및 관광 관련 인프라가 조성되어 있어 잠재적 유동인구 유입 가능성이 있습니다.

3.2. 상권 분석

거북섬 상권은 시흥시에서 해양레저 복합단지로 대규모 투자가 이루어진 지역이나, 상업용지 비율 과다 및 코로나19 등의 영향으로 현재는 상가 공실률이 매우 높은 수준입니다. 본건 역시 현재 공실 상태이며, 상권 활성화를 위해 시흥시가 TF를 구성하고 인프라 확충 및 활성화 지원에 집중하고 있는 상황입니다. 투자 시에는 현재의 침체된 상권 상황과 향후 시의 정책 추진 방향 및 개발 계획(아쿠아리움 유치, 월드서프리그 개최 등)의 실현 가능성을 종합적으로 고려해야 합니다.

3.3. 생활 정보 및 혐오시설

주변에는 아파트, 오피스텔, 호텔 등 주거 및 숙박 시설이 혼재되어 있습니다. 해당 지역은 신도시급으로 조성되는 해양레저 복합단지로, 정보 검색 결과 직접적인 대규모 혐오시설은 확인되지 않았으나, 상업지역의 특성상 향후 유흥 시설 등의 입점 가능성은 있습니다. 다만, 본 거북섬타워는 분양 당시 도면과 실제 층고 차이, 부당 설계 변경 등으로 수분양자들이 반발한 이력이 있으며, 이는 임차인 유치에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

4. 권리 분석 및 잠재적 리스크

4.1. 권리 분석 (특이 사항)

본 물건은 부동산임의경매 사건으로, 소유자와 채무자가 김OO로 동일하고 채권자가 농OOOOOOO인 경우입니다. 말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸되므로, **'대지권목적 토지에 별도등기(금지사항등기) 있음'**이라는 주의사항에 대한 심층적인 확인이 필요합니다. 일반적으로 이러한 '별도등기'는 대지권이 미등기 상태이거나, 토지에만 별도의 근저당권 등이 설정되어 있어 낙찰 후 **추가적인 인수 금액이 발생할 가능성**을 시사합니다.

4.2. 잠재적 리스크

최고의 리스크: **대지권목적 토지에 별도등기(금지사항등기)의 존재.** 이는 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 위험이 있는 권리이므로, 매각물건명세서 및 토지 등기부등본을 통해 별도등기의 성격(예: 토지 전체에 설정된 선순위 가압류/저당권, 환매특약 등)을 면밀히 분석하고, 필요 시 법률 전문가의 자문을 받아야 합니다.

상권 리스크: 현재 상권이 활성화되지 못하고 **공실 상태**라는 점이 가장 큰 운영 리스크입니다. 신속한 임대차 수익 확보에 어려움이 예상됩니다.

건물 리스크: **분양 당시 층고 관련 하자 및 설계 변경 논란**이 있었던 점은 건물의 사용 및 임차인 모집에 영향을 줄 수 있습니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본 물건은 시흥시의 중점 개발 지역인 거북섬 내 4층 근린생활시설로, 토지/건물 면적이 합산 약 170.36㎡ (약 51.54평)이며 감정가는 8억 4천만 원입니다. 입지적으로는 해양 관광 인프라를 바탕으로 한 잠재력을 가지고 있으나, 현재 상권이 극심한 침체기를 겪고 있으며 본건 역시 공실인 상태입니다. 더욱이 **'대지권 별도등기'**라는 중대한 권리상 위험 요소를 내포하고 있어, **경매 초보자에게는 권하지 않으며** 권리 분석에 능숙한 전문가의 접근이 필수적입니다.

5.2. 투자 포인트

권리분석의 확실성: 별도등기에 대한 정확한 분석을 통해 인수가액이 없음을 확신할 수 있다면, 해당 리스크로 인해 다른 입찰자들이 입찰을 주저할 경우 저가 낙찰의 기회가 될 수 있습니다.

미래 개발 호재: 시흥시가 거북섬 활성화를 위해 대규모 인프라 투자 및 관광 유치 사업을 진행하고 있으므로, 장기적인 관점에서 상권 회복 시 높은 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

광고 효과: 대로변에 접한 사다리형 토지에 위치하여 가시성이 좋으며, 4층으로 접근성이 비교적 용이합니다.

투자 시 별도등기 리스크 해소 및 장기적인 상권 활성화 시점까지의 공실 리스크를 감당할 수 있는 자본 여력이 중요합니다.

법원 정보

안산지원 경매5계