나이스옥션 법원경매 안산 2025타경533 [1] 경기도 시흥시 정왕동 2706-11 거북섬타워 4층408호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예인 · 평가일 2025.05.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동 '거북섬 별빛공원' 북서측 인근에 위치하며, 주위로 아파트, 오피스텔, 호텔, 공원, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하나, 원거리에 버스정류장이 소재하여 도보로 이용하기에는 다소 불편한 편임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물내 제4층 제408호 및 제409호로서,
(사용승인일 : 2022.08.04)

규 모 : 지하2층, 지상10층

외 벽 : 석재 타일붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등

창 호 : 새시창 등임.

이용상태

공히 기호 1 (제408호), 기호 2 (제409호) 기준시점 현재 공실 상태임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수시설, 승강기 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리 평지로 근린생활시설 부지임.

인접 도로상태등

본건은 동측으로 폭 약 8미터, 남서측으로 폭 약 20미터 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(2022-03-15)(대로 엠티브이2-19)(접함), 중로2류(폭 15m~20m)(2020-07-14)(중로 엠티브이 2-7)(접함), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 특수지역(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

대지권목적 토지에 별도등기(금지사항등기)있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경533 (1)

소재지: 경기도 시흥시 정왕동 2706-11 거북섬타워 4층408호

용도: 근린상가

감정가: 840,000,000원

토지면적: 31.32㎡ (약 9.48평)

토지지분: 31.32㎡ (약 9.48평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 139.04㎡ (약 42.06평)

건물지분: 139.04㎡ (약 42.06평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농협은행주식회사 (본건의 말소기준권리인 근저당권자)

사용승인일: 2022년 08월 04일

건물 규모: 지하 2층, 지상 10층

해당 층: 4층 408호 및 409호 (감정평가서상 기호 1, 2)

2. 입지조건

본건은 경기도 시흥시 정왕동 '거북섬 별빛공원' 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위로는 아파트, 오피스텔, 호텔, 공원, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주변 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근은 가능하나, 버스정류장이 원거리에 있어 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

건물은 동측으로 폭 약 8미터, 남서측으로 폭 약 20미터의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역에 속하며, 대로2류(폭 30m~35m) 및 중로2류(폭 15m~20m) 도로에 접해 있어 사업지로서의 입지성은 양호합니다.

다만, 가축사육제한구역, 국가산업단지, 특수지역(반월특수지역), 성장관리권역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2023년 12월 06일 접수된 농협은행주식회사의 근저당(을1)입니다.

이하 모든 권리(소유권 이전, 근저당, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수되는 권리는 없습니다.

단, 물건명세서상 "대지권목적 토지에 별도등기(금지사항등기) 있음"이라는 특이사항이 기재되어 있어, 해당 등기 내용에 대한 추가 확인이 반드시 필요합니다. 이는 추후 재산권 행사에 제한을 줄 수 있는 요소입니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 임대관계는 미상입니다. 따라서 임차인이 존재할 경우, 대항력 유무와 관계없이 보증금 또는 차임 미상으로 인한 위험이 있을 수 있습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 거북섬 일대는 시흥시가 수도권 해양관광 및 레저 거점으로 육성하려는 지역입니다.

주변에 아파트, 오피스텔, 호텔, 공원, 근린생활시설 등이 혼재하여 상업 및 주거 복합 단지의 형태를 띠고 있습니다.

인근에 웨이브파크, 거북섬 별빛공원 등 관광 시설이 있어 잠재적인 방문객 수요가 있습니다.

그러나 최근 보도에 따르면 거북섬 지역의 상가 공실률이 높다는 문제가 지적되고 있으며, 일부 상가 건물은 임대 수익 및 시세 차익 기대에 미치지 못하고 경매로 넘어가는 사례도 있습니다.

이는 과도한 공급, 낮은 관광 수요, 높은 분양가 등이 복합적으로 작용한 결과로 보입니다.

본건이 속한 거북섬타워는 2022년 8월에 사용승인된 비교적 신축 건물입니다.

하지만 다른 상가 건물의 높은 공실률은 본건의 향후 임대 및 운영에 있어 잠재적 리스크 요인이 될 수 있습니다.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았으나, 상권 침체 및 높은 공실률은 투자에 있어 반드시 고려해야 할 사항입니다.

5. 생활정보

본건 인근에는 '거북섬 별빛공원'이 위치하여 일부 녹지 공간을 이용할 수 있습니다.

주변에 아파트, 오피스텔, 호텔 등이 밀집해 있어 상업 시설 이용이 가능합니다.

교통 측면에서는 차량 접근은 용이하나, 대중교통 이용 시 버스 정류장까지의 거리가 다소 있어 불편함이 예상됩니다.

거북섬 개발 사업은 지속적으로 추진되고 있으며, 아쿠아리움 건립 등 관광 활성화를 위한 노력이 이어지고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 높은 공실률 및 상권 침체 가능성: 거북섬 지역 전반에 걸쳐 높은 상가 공실률이 보고되고 있어, 본건의 공실 위험 및 임대 수익률 저하 가능성이 있습니다.

* 대지권 토지의 별도등기(금지사항등기): 권리 분석에서 언급되었듯이, 토지 등기부에 금지사항 등기가 존재하여 추가 확인 및 주의가 필요합니다.

* 임대 관계 미상: 임차인 현황에서 보증금 및 차임이 미상으로 파악되어, 실제 임차인이 존재할 경우 예상치 못한 추가 비용이나 법적 문제가 발생할 수 있습니다.

* 교통 편의성 부족: 버스 정류장이 원거리에 있어 대중교통 이용이 불편할 수 있습니다.

* 부동산 시장 변동성: 거북섬 지역의 개발 상황 및 투자 가치 변동성에 따라 자산 가치에 영향을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 시흥시 거북섬이라는 지역적 잠재력을 가진 상업지역 내 근린상가입니다. 비교적 신축 건물이라는 장점이 있으나, 해당 지역의 전반적인 높은 상가 공실률과 상권 침체 우려가 상당한 부담으로 작용할 수 있습니다. 권리관계는 비교적 명확하나, 토지 등기부의 별도등기(금지사항등기)는 반드시 확인해야 할 사항입니다. 임대 관계가 미상인 점도 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 거북섬 개발이 지속되고 있으나, 현재까지의 결과는 기대에 미치지 못한다는 평가도 있습니다.

8. 투자 포인트

* 거북섬 지역 개발 잠재력: 지속적인 관광 및 레저 시설 개발 추진으로 향후 지역 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 신축 건물: 2022년 사용승인된 건물로 비교적 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

* 일괄 매각: 408호와 409호 두 개 호실을 일괄 매각함에 따라, 통합 운영 또는 분할 매각 등 다양한 활용이 가능합니다.

* 상업지역 내 입지: 일반상업지역에 위치하여 상가로서의 활용 가치가 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 840,000,000원입니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 예상 입찰가 산정 시에는 다음과 같은 추가적인 고려가 필요합니다.

* 현재 거북섬 지역 상가의 실제 공실률 및 임대 시세.

* 개별 호실의 현재 상태 (내부 시설, 수리 필요 여부 등).

* 토지 등기부의 별도등기(금지사항등기)의 구체적인 내용 및 인수 여부.

* 향후 거북섬 개발 사업의 진행 및 성공 가능성.

* 입찰 참여자들의 경쟁 정도.

일반적으로 감정가의 70~90% 수준에서 입찰이 형성되지만, 본건의 높은 공실률 우려와 잠재적 리스크를 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 감정가의 70% 수준인 약 588,000,000원에서 80% 수준인 약 672,000,000원 사이에서 입찰가격을 고려해 볼 수 있으며, 현장 조사를 통해 파악된 임대 가능성 및 권리관계 확인 결과를 반영하여 최종 입찰가를 결정해야 할 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.