나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52075 [1] 경기도 안산시 상록구 사동 1404-4 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다임 · 평가일 2025.04.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 사동 소재 ""초당초등학교"" 남측 인근에 소재하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설 및 아파트 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는바 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

기호(1) : 철근콘크리트조 평스라브지붕 지상4층 건물내 제3층 제302호로서,

외 벽 : 돌붙임 등 마감.
내 벽 : 벽지 등 마감.
창 호 : 샷시창 구조임.

이용상태

다세대주택으로 조사되었음.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

자루형 평지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭 약6m내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계는 미상임.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차권자 오진희)로부터 2026. 6. 9.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 안산지원 2025타경52075 (1)

* 소재지: 경기도 안산시 상록구 사동 1404-4, 3층302호 (신주소: 경기도 안산시 상록구 장화1안길 6)

* 건물구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물 내 제3층 제302호

* 토지면적: 45.51㎡ (약 13.77평)

* 건물면적: 75.03㎡ (약 22.69평)

* 토지 및 건물: 토지 및 건물 일괄매각

* 감정가: 165,000,000원

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 사용승인일: 2001년 10월 31일

1.1. 입지조건

* 주변 환경: 본건은 경기도 안산시 상록구 사동에 소재하며, "초당초등학교" 남측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 근린생활시설 및 아파트 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로: 본건 북동측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 7월 13일 의정부세무서장의 압류 (갑14)

* 등기부채권 총액: 165,000,000원

* 주요 권리 내역:

* 소유권 이전 (2011.10.25, 갑12): 박미현

* 주택임차권 (2023.11.21, 을14, 말소): 오진희, 165,000,000원 (전입 2021.10.22, 확정 2021.09.29)

* 소유권 이전 (2021.11.16, 갑13): 김건회

* 압류 (2023.07.13, 갑14, 말소): 의정부세무서장 (말소기준권리)

* 강제경매 (2025.04.04, 갑15, 말소): 주택도시보증공사, 165,000,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (임차인 오진희 승계인)

* 보증금: 165,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 10월 22일

* 확정일자: 2021년 9월 29일

* 대항력: 없음

* 주의사항: 주택도시보증공사(양도전: 임차권자 오진희)로부터 2026년 6월 9일자로, 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 이에 따라 본 건 경매로 인한 임차인 관련 인수 보증금은 0원으로 분석됩니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 주변 시설: 본건은 초당초등학교 인근에 위치하며, 다세대주택 및 근린생활시설이 밀집한 주거 지역입니다. 비교적 조용한 주거 환경을 갖추고 있으며, 지역 주민을 위한 편의시설이 주로 분포되어 있을 것으로 예상됩니다.

* 주변 매매/임대 정보 분석 (JSON 데이터 기반):

* 2026년 7월 기준, 인근 다세대 주택 거래 사례를 분석한 결과,

* 2022년 건축된 에듀파크타운 (전용 66.65㎡, 4층): 268,000,000원 (약 402만원/㎡)

* 2020년 건축된 리슈빌 (전용 71.52㎡, 3층): 249,000,000원 (약 348만원/㎡)

* 2001년 건축된 삼성빌리지 (전용 59.83㎡, 1층): 105,000,000원 (약 176만원/㎡)

* 본건(전용 75.03㎡, 2001년 건축)과 유사한 면적대의 신축 다세대 주택은 2억 4천만원대에서 2억 6천만원대의 시세를 형성하고 있습니다.

* 2001년식 삼성빌리지 사례는 연식이 오래되어 시세가 낮게 형성된 점을 감안할 때, 본건의 연식(25년)을 고려한 시세 판단이 중요합니다.

1.4. 생활정보

* 교육 시설: 초당초등학교가 인근에 있어 도보 통학이 가능한 양호한 학군입니다. (교육환경 보호구역에 해당)

* 편의 시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변 환경: 주거 밀집 지역으로, 혐오 또는 유해 시설이 존재할 가능성은 낮으나, 외부 지도 서비스 등을 통한 추가적인 확인이 필요합니다. (현재 제공된 정보로는 혐오시설 유무 확인 불가)

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 노후도: 2001년식 건물로, 향후 유지보수 및 리모델링에 대한 추가적인 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* HUG 관련 법적 불확실성: HUG의 확약서 내용이 명확하나, 법적 집행 과정에서 예상치 못한 해석 차이나 분쟁의 소지가 완전히 배제되지는 않습니다.

* 주택 시장 변동성: 지역 내 공급 현황 및 전반적인 주택 시장 침체 시 임대 수익률 감소 또는 매각 시점에서의 가격 하락 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 안산시 상록구 사동의 초등학교 인근에 위치한 다세대주택으로, 안정적인 주거 입지를 갖추고 있습니다.

* 권리 분석상 HUG의 확약서 제출로 인해 임차인 관련 인수 부담이 없는 것으로 판단되나, HUG와의 절차 진행 시 주의가 필요합니다.

* 건물 연식이 오래되었으나, 주변 신축 다세대 주택의 시세를 고려할 때, 연식 대비 잠재적 가치 상승 여력을 검토해 볼 수 있습니다.

* 감정가 165,000,000원은 2021년 소유권 이전가와 동일하며, 현재 시장 상황 및 건물 연식을 감안한 적정 낙찰가 산정이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* HUG의 확약서에 따른 임차보증금 인수 부담 제로.

* 초등학교와 인접한 우수한 교육 환경 및 주거 입지.

* 신축 다세대 주택 시세와의 비교를 통한 가격 메리트 확보 가능성.

* 향후 리모델링 또는 재건축을 통한 가치 상승 잠재력.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 165,000,000원

* 최근 매매 사례 (2026년 7월):

* 전용 66.65㎡ (2022년식): 268,000,000원

* 전용 71.52㎡ (2020년식): 249,000,000원

* 전용 59.83㎡ (2001년식): 105,000,000원

* 본건은 전용 75.03㎡, 2001년식 건물입니다.

* 최근 거래된 신축 다세대 주택 시세(2억 4천만원 ~ 2억 6천만원)와 본건의 연식(25년)을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

* 주택도시보증공사(HUG)의 확약서로 인해 인수할 임차보증금이 없다는 점은 긍정적입니다.

* 건물 연식을 감안하여 신축 시세 대비 약 30~40% 할인된 가격을 적용 시, 약 1억 4천 4백만원 ~ 1억 8천 2백만원 범위의 시세가 추정됩니다.

* 현재 감정가가 2021년 소유권 이전가와 동일하며, 건물 연식을 고려했을 때 추가적인 가격 하락 가능성도 염두에 두어야 합니다.

* 낙찰 후 리모델링 비용 등을 감안하여 신중한 입찰가 결정이 필요합니다.

* 종합적으로 고려한 보수적 예상 입찰가 범위: 1억 4천 5백만원 ~ 1억 6천 5백만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.