나이스옥션 법원경매 안산 2025타경51849 [1] 경기도 시흥시 장곡동 904-2 장현노블레스 1층105호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 로이 · 평가일 2025.03.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 장곡동 소재 '경기시흥경찰서' 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 무난함.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통환경은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상5층 건 중 제1층 제105호 외 5개호수로서, 외벽 : 돌붙임 마감 등 내벽 : 페인팅 마감 등 창호 : 샷시창호 등 임.

이용상태

일련번호 가 : 근린생활시설 용도로 사용가능하며, 현황 공실상태임. 일련번호 나-바 : 근린생활시설 용도로 상호명 '우리의원'으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수시설, 승강기시설, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필지 일단의 사다리형 토지로서, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 20m 내외, 남측으로 노폭 약 8m 내외의 아스팔트 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1 :도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 일련번호 2 :도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본건 일련번호 가 임대차 관계 미상임. - 본건 일련번호 나-바 임대차 관계 미상이나, 현황 상호명 '우리의원'으로 사용중이며, 각 호실간 격벽없이 일체로 이용중임.

물건 비고

1. 감정 기준시점(2025.03.12.) 당시 공실임.
2. 2022.10.~2024.5.부과분까지 미납한 관리비에 대한 배당요구가 있으므로 확인 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경51849 (1)

소재지: 경기도 시흥시 장곡동 904-2, 장현노블레스 1층 105호

용도: 근린상가 (제2종근린생활시설)

감정가: 960,000,000원

토지면적: 31.63㎡ (약 9.57평)

토지지분: 31.63㎡ (약 9.57평)

건물면적: 55.81㎡ (약 16.88평)

건물지분: 55.81㎡ (약 16.88평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 유에스아이제삼차유동화전문유한회사 (본 경매 신청 채권자)

특이사항: 유동화 물건

주의사항:

1. 감정평가 기준시점(2025년 3월 12일) 현재 공실 상태입니다.

2. 2022년 10월부터 2024년 5월까지 부과된 관리비에 대한 배당요구가 있으므로, 관리사무소 등을 통해 정확한 미납 내역을 확인해야 합니다.

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 시흥시 장곡동에 소재하며, 주변에는 아파트 단지, 다세대 주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다. 경기시흥경찰서 서측 인근에 위치하고 있습니다.

교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 무난한 편입니다.

건물구조 및 외관

건축물대장 및 감정평가 요항표에 따르면 철근콘크리트 구조이며, 외벽은 돌붙임 마감 등으로 시공되었습니다.

인접도로

본건 북측으로는 노폭 약 20m, 남측으로는 노폭 약 8m의 도로에 각각 접하고 있어 차량 통행 및 진출입에 편리합니다.

토지이용계획

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역에 속하며, 중로1류 및 중로3류 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리

본 경매 사건의 말소기준권리는 2022년 8월 24일 접수된 우리은행의 근저당권(채권 최고액 1,440,000,000원)입니다.

주요 권리 내역

* 갑구 2, 3: 주식회사 다솜이앤지, 주식회사 삼원에이스의 소유권 이전 및 신탁 등기 말소 내역이 확인됩니다. (2022년 8월 24일 접수)

* 을구 1: 우리은행 근저당권 (2022년 8월 24일 접수, 1,440,000,000원) - 말소기준권리

* 갑구 4: 정원천의 가압류 (2023년 11월 29일 접수, 150,000,000원, 말소)

* 갑구 5: 유에스아이제삼차유동화전문유한회사의 임의경매 신청 (2025년 3월 6일 접수, 4,351,846,152원, 말소) - 본 경매 개시 결정 등기

* 갑구 6: 금천세무서장의 압류 (2025년 3월 25일 접수, 말소)

매각으로 소멸되지 않는 권리

등기부등본 상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다.

등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 약 1,590,000,000원입니다.

4. 상권분석

업종 적합성

본 물건은 제2종근린생활시설로 용도 적합성이 높으며, 주변의 주거 단지 및 근린 상가 밀집 지역의 특성상 다양한 업종이 입점 가능합니다.

주변 상권 현황

아파트 단지와 주택가 배후 수요를 바탕으로 한 로컬 상권이 형성되어 있습니다.

건물 내 이용 현황

해당 물건(1층 105호)은 감정평가 시점 기준 공실 상태로 파악되었습니다. 그러나 인접한 호실(나-바)들은 '우리의원'이라는 상호명으로 현재 이용 중에 있으며, 해당 호실들과 격벽 없이 일체로 사용되고 있는 것으로 보입니다.

5. 생활정보

주변 편의시설

'경기시흥경찰서'가 인근에 위치하여 치안 측면에서 긍정적인 요인이 될 수 있습니다.

교통 편의성

단지 인근 버스정류장 이용이 가능하며, 주요 도로와의 접근성이 좋아 출퇴근 및 이동이 편리합니다.

건축 설비

위생설비, 급배수시설, 승강기, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비 등 기본적인 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

유동화 물건

본 건은 유동화 물건으로, 일반 경매 물건에 비해 채권 관계나 절차가 다소 복잡할 수 있습니다.

미납 관리비

2022년 10월부터 2024년 5월까지 부과된 관리비에 대한 배당요구가 존재하므로, 낙찰 후 인수 부담이 있는지 반드시 관리사무소를 통해 상세 내용을 확인해야 합니다.

임대차 관계 미상

* 해당 물건(105호) 및 인접 호실('우리의원' 사용) 모두 임대차 관계가 미상으로 조사되었습니다. 이는 현재 점유자가 누구인지, 대항력 있는 임차인이 있는지, 보증금 및 차임은 얼마인지 등 상세한 확인이 반드시 필요합니다. 특히, '우리의원'으로 사용 중인 인접 호실은 현황 상 존재하나 그 임대차 관계가 불분명하므로, 인수 보증금이 0원이라 할지라도 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

공실 현황

감정평가 기준 시점(2025년 3월 12일)에 공실 상태였으며, 현재도 공실인 점은 공실 위험 및 임대수익 발생까지의 기간을 고려해야 함을 시사합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 장곡동의 제2종근린생활시설로, 아파트 단지 인근에 위치하여 배후 수요가 기대되는 입지입니다. 차량 및 대중교통 접근성이 양호하며, 기본적인 건물 설비도 갖추고 있습니다. 그러나 유동화 물건이라는 점, 미납 관리비 및 임대차 관계 미상이라는 잠재적 리스크가 존재합니다. 특히 임대차 관계의 불분명성은 낙찰 후 예상치 못한 금전적 부담이나 법적 분쟁으로 이어질 수 있으므로, 철저한 사전 조사가 필수적입니다. 현재 105호는 공실 상태이나 인접 호실은 '우리의원'으로 사용 중인 점은 향후 임대 가능성을 가늠할 수 있는 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 제2종근린생활시설 용도로 다양한 업종에 대한 임대 수요가 기대됩니다.

* 아파트 단지 및 주거 밀집 지역에 위치하여 안정적인 배후 수요를 확보할 수 있습니다.

* 경찰서 인접으로 인한 치안 환경은 긍정적 요소입니다.

* 건물 구조 및 도로 접근성이 양호하여 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 960,000,000원을 기준으로 하되, 권리분석 결과 상 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다. 다만, 미납 관리비 확인, 임대차 관계 조사 등 잠재적 리스크 요인을 면밀히 검토하여 입찰에 참여해야 합니다. 따라서, 본 물건의 실제 가치 및 향후 임대수익률, 명도 및 권리 관련 예상 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하되, 시장 상황과 물건의 하자 여부를 종합적으로 판단하여 입찰가를 산정하시길 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.