나이스옥션 법원경매 안산 2025타경493 [1] 경기도 안산시 상록구 본오동 853-1 드림하이빌 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인성 · 평가일 2025.03.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 본오동 소재""본오중학교""남측 인근에 위치하며, 주위는 다세
대주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 주택까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층건 중 5층 502호로서
외벽 : 석재붙임 마감 등.
내벽 : 몰탈위 벽지, 타일등 마감.
창호 : 샷시창호 마감 등임.

이용상태

다세대주택(후첨 ""내부구조도"" 참조)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생, 급배수설비, 난방설비 등의 부대설비가 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 세장형의 토지로서 공동주택 건부지임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 6m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭8m미만)(접합), 가축사육제
한구역, 상대보호구역(본오중), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성
장관리권역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물정보

사건번호: 안산지원 2025타경493 (1)

소재지: 경기도 안산시 상록구 본오동 853-1 드림하이빌 5층502호

건물명: 드림하이빌

건축년도: 2014년 (건축 허가 2014-01-20, 사용승인 2014-05-08)

구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 중 5층 502호

용도: 다세대주택

1.2. 토지 정보

토지면적: 28.80㎡ (약 8.71평)

토지지분: 28.80㎡ (약 8.71평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건물면적: 60.22㎡ (약 18.21평)

건물지분: 60.22㎡ (약 18.21평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

전유부분 면적: 60.22㎡ (약 18.21평)

1.4. 매각 대상 및 경매 구분

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

감정가: 178,000,000원 (1억 7천 8백만원)

채권자: 신OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (등기부상 안산신용협동조합으로 확인)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 본오동 소재 "본오중학교" 남측 인근에 위치함.

주위는 다세대주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지대임.

주위 환경은 보통 수준으로 평가됨.

2.2. 교통상황

본건 주택까지 차량 출입이 가능함.

인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

제반 교통 여건은 보통 수준임.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역 요약

집합건물 등기부 요약에 따르면, 최초 근저당권(말소기준권리)은 2015년 5월 7일 안산신용협동조합의 근저당 159,900,000원임.

이후 다수의 근저당, 가압류, 압류가 설정되었으나, 모두 임의경매 개시 결정(2025타경493)으로 인해 말소될 예정임.

총 등기부 채권액은 214,283,726원임.

3.2. 말소기준권리

2015년 5월 7일 접수된 안산신용협동조합의 근저당권 (을3)이 말소기준권리임.

3.3. 인수 권리 (주의사항)

매각으로 인하여 위 권리들은 모두 소멸될 것으로 보이나, 등기부상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권이 언급되었으나, 해당 물건에는 해당 사항이 없음.

공동담보 물건으로, 추가적인 부담이 있는지 확인 필요. (단, 제공된 정보상으로는 추가 인수사항 없음)

3.4. 임차인 현황

임차인: 백

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2015-08-24

대항력: 없음

주의사항: 임차인 백 의 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있으나, 실제 점유 관계에 대한 추가 확인이 필요할 수 있음. (제공된 정보상 대항력 없음으로 명시)

4. 상권분석

본 물건은 주거 지역 내에 위치하며, 주변에 다세대, 다가구 주택 및 일부 근린생활시설이 혼재된 일반적인 주거 단지 상권임.

인근 "본오중학교"와 같은 교육 시설이 있어 학생 및 학부모 관련 업종의 근린생활시설이 입점할 가능성이 있음.

대규모 상업 시설보다는 소규모 점포 위주의 상권으로 파악됨.

최근 매매 사례로 언급된 "이안애"(2025년 준공 추정)는 신축 건물로, 본 건(2014년 준공)보다 높은 시세를 형성할 것으로 예상됨.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

본오중학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호함.

5.2. 편의시설

주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능할 것으로 보임.

대형 마트나 백화점 등 편의 시설 이용을 위해서는 차량 이동이 필요할 수 있음.

5.3. 주변 환경

"본오중학교" 남측에 위치하며, 주거 밀집 지역임.

도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있어 향후 개발 가능성이 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축 연도

건축 연도(2014년)가 다소 높아 유지보수 비용 발생 가능성이 있음.

6.2. 공동담보

공동담보로 인한 추가적인 권리 관계 확인이 필요할 수 있으나, 제공된 정보상으로는 말소 대상임.

6.3. 임대차 관계

임차인이 보증금/차임 0원으로 명시되어 있으나, 실제 점유 관계에 대한 추가 확인이 필요하며, 소유주와의 특수 관계 여부도 고려해야 함. (제공된 정보상 대항력 없음)

6.4. 토지이용계획

다양한 용도지역 및 지구에 속해 있어 향후 건축 행위나 재건축 등에 제한이 있을 수 있음. (시가지경관지구, 소로3류 등)

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 안산시 상록구 본오동에 위치한 다세대주택으로, "본오중학교" 인근에 자리하고 있어 교육 환경이 비교적 양호함.

철근콘크리트 구조로 건축되었으며, 2014년에 사용승인되어 현재 약 10년이 경과된 건물임.

권리 관계상 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 소멸될 예정이며, 인수할 보증금은 없는 것으로 파악됨.

다만, 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 신고된 점은 실제 점유 관계 및 권리 파악에 있어 주의가 필요함.

최근 주변 신축 빌라의 매매 사례는 높은 가격대를 형성하고 있으나, 본 건은 건축 연도가 10년가량 경과되었으므로 이러한 신축 건물의 시세를 직접 적용하기는 어려움. 유사 연식의 주변 건물 시세와 감정가를 고려한 접근이 필요함.

8. 투자 포인트

8.1. 양호한 입지

"본오중학교" 남측 인근에 위치하여 학군 수요가 있는 지역임.

8.2. 권리관계 명확

말소기준권리 이하 권리들은 모두 소멸되므로, 낙찰 시 권리관계가 깨끗하게 정리될 것으로 예상됨.

8.3. 소액 투자 가능

총 등기부 채권액 및 감정가를 고려할 때, 상대적으로 소액으로 부동산 투자를 고려할 수 있음.

8.4. 잠재적 가치 상승

안산시의 지속적인 개발 계획 및 지역 가치 상승에 따른 향후 시세 상승 기대.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 178,000,000원이며, 전용면적은 60.22㎡ (약 18.21평)임.

인근 준하이츠빌B동(2009년식, 84.8㎡)의 최근 매매가 230,000,000원 (약 899만원/평)과 비교 시, 본 건의 감정가는 합리적인 수준으로 판단됨.

최근 이안애(2025년 준공 추정)의 매매 사례는 373,000,000원 (49.42㎡, 약 2,517만원/평) 및 385,000,000원 (71.19㎡, 약 1,794만원/평)으로, 이는 신축 건물의 시세로 본 건과는 직접적인 비교가 어려움.

따라서, 본 건의 현재 시장 가치는 감정가 수준 또는 그 이상을 고려할 수 있음.

안정적인 투자를 위해서는 감정가 대비 10%~20% 상승한 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 추천함.

예상 입찰가 범위: 195,000,000원 ~ 215,000,000원 (1억 9천 5백만원 ~ 2억 1천 5백만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.