나이스옥션 법원경매 안산 2025타경51795 [1] 경기도 시흥시 신천동 706-12 아도니스의 꿈 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아시아 · 평가일 2025.03.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 신천동 소재 '소래초등학교' 남측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반 입지여건은 대체로 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통수단이용은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층/지상20층 건 내 제1층 제101호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등
내벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등
창호 : 샷시창호 마감 등으로 관리상태는 대체로 무난시됩니다.

이용상태

본건은 근린생활시설(파슷하애요)로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 지하주차장 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고 평탄한 4필 일단의 부정형 토지로서 업무시설용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 8미터 내외 및 남측으로 노폭 약 12미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호1 : 도시지역, 일반상업지역, 특정용도제한지구, 소로2류(폭 8M~10M)(국지도로)(접합), 중로3류(폭 12M~15M)(보조간선도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-07-18)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도 권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2021-05-01)(외국인등 및 국내 법인 · 단체 대상, 주택용 토지로 한정).

기호2 : 도시지역, 일반상업지역, 특정용도제한지구, 중로3류(폭 12M~15M)(보조간선도로) (접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-07-18)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한허가구역(2021-05-01)(외국인등 및 국내 법인 · 단체 대상, 주택용 토지로 한정).

기호3 : 도시지역, 일반상업지역, 특정용도제한지구, 소로2류(폭 8M~10M)(국지도로) (접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-07-18)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한허가구역(2021-05-01)(외국인등 및 국내 법인 · 단체 대상, 주택용 토지로 한정).

기호4 : 도시지역, 일반상업지역, 특정용도제한지구, 소로2류(폭 8M~10M)(국지도로) (접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-07-18)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한허가구역(2021-05-01)(외국인등 및 국내 법인 · 단체 대상, 주택용 토지로 한정).

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.

2) 기 타 : -

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 안산지원 2025타경51795 (1)

* 소재지: 경기도 시흥시 신천동 706-12 아도니스의 꿈 1층101호

* 용도: 근린상가 (건축물대장상 업무시설, 실제 이용 현황 근린생활시설)

* 감정가: 573,000,000원

* 토지면적: 6.87㎡ (약 2.08평)

* 토지 지분: 6.87㎡ (약 2.08평)

* 건물면적: 42.00㎡ (약 12.71평)

* 건물 지분: 42.00㎡ (약 12.71평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 남부천신용협동조합

* 건물 규모: 지상 20층, 지하 5층 건물 내 1층

* 사용승인일: 2019년 08월 27일

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 시흥시 신천동 소재 '소래초등학교' 남측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 일반적인 입지 여건은 보통 수준입니다.

* 교통: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

* 건축물: 철근콘크리트 구조의 20층 건물 중 1층 상가로서, 외벽은 석재붙임, 내벽은 페인팅, 창호는 샷시로 마감되어 있으며, 관리 상태는 대체로 양호합니다.

* 이용현황: 현재 근린생활시설(파스타집)로 이용 중입니다.

* 설비: 위생 및 급배수 설비, 소화전 설비, 승강기 설비, 지하주차장 등 기본적인 편의시설이 갖추어져 있습니다.

* 토지: 인접지와 도로에 평탄하게 접한 부정형 토지 위에 건축되어 있습니다.

* 도로: 본건 서측으로 노폭 약 8미터, 남측으로 노폭 약 12미터의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 특정용도제한지구, 소로2류(폭 8-10m), 중로3류(폭 12-15m)에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(주택용 토지로 한정) 등의 규제를 받습니다.

1.2. 권리분석

* 경매 기본사항: 본 건은 안산지원 2025타경51795호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

* 말소기준권리: 2021년 05월 17일 접수된 남부천신용협동조합의 근저당권(금액: 364,800,000원)이 말소기준권리가 되며, 이에 따라 본 건의 매각으로 인해 소유권 이전, 근저당, 임의경매 개시결정 등 이하 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 900,000원

* 전입/사업일자: 2025년 04월 18일

* 확정일자: 2025년 04월 18일

* 배당신고일자: 2025년 05월 14일

* 대항력: 없음

* 임차인: 미상 (영업자: 파스타집)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 미상

* 확정일자: 미상

* 배당신고일자: 미상

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원. 상기 명시된 임차인들의 보증금은 인수 대상이 되지 않아 명도 부담은 없을 것으로 보입니다. 다만, '김 ' 임차인의 경우 배당 순위 및 배당받지 못한 금액이 있다면 추가 확인이 필요합니다. '미상' 임차인은 현황 파악이 중요합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 소래초등학교 남측 인근의 주거 밀집 지역 내 상가로, 배후 수요 확보에 유리한 입지입니다.

* 시설 밀집도: 단독주택, 공동주택 및 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 상권 활성화에 긍정적인 요인으로 작용합니다.

* 접근성: 서측과 남측에 넓은 도로가 접하고 있어 차량 및 도보 접근성이 우수합니다.

* 업종 현황: 본건은 현재 파스타집으로 운영 중이며, 주변 상권의 업종 구성 및 경쟁 현황에 대한 추가 조사가 필요할 수 있습니다.

* 건물 가치: 준공된 지 얼마 되지 않은(2019년 사용승인) 현대식 건물 내 1층 상가로, 비교적 높은 가치를 지닐 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 교육: 인근에 소래초등학교가 위치하여 학군 관련 수요가 있을 수 있습니다. (상대보호구역 지정)

* 교통: 인근 버스정류장 이용이 편리하며, 시흥시 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

* 편의시설: 주변 아파트 단지 및 상업 시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 일반적인 검색으로는 인근에 혐오시설이 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획상 제한: 일반상업지역 내에서도 특정용도제한지구, 상대보호구역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역 등 다양한 용도 제한이 있어, 향후 건축이나 용도 변경 시 추가적인 검토가 필요합니다.

* 토지거래허가구역: 주택용 토지로 한정되어 있으나, 향후 규제 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 임차인 명도: 상기 명시된 임차인들은 대항력이 없으나, '김 ' 임차인의 경우 배당받지 못하는 금액이 발생할 경우 명도 과정에서 보증금 일부(10,000,000원)에 대한 잠재적 분쟁 가능성을 배제할 수는 없습니다. (다만, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.)

* 미상 임차인: 정확한 보증금, 차임, 사업 내용 등이 미상인 임차인(파스타집)의 존재는 명도 완료 전까지 불확실성을 내포합니다. (대항력 없음 및 보증금 0원 명시로 실질적 부담은 적을 것으로 판단됩니다.)

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 시흥시 신천동에 위치한 1층 근린상가로, 소래초등학교 인근의 주거단지 배후 상권에 속합니다.

* 철근콘크리트 구조의 현대식 건물 내 위치하며, 차량 및 대중교통 접근성이 양호합니다.

* 현재 파스타집으로 이용 중이며, 권리 분석상 매수인이 인수할 권리 및 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

* 다양한 토지이용계획상의 제한이 존재하므로, 향후 개발 및 이용 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

* 전반적으로 안정적인 상권 내에서 운영 중인 상가로서, 신중한 접근 시 투자 가치를 지닌다고 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 1층 상가라는 높은 접근성과 가시성 확보.

* 주변 배후 주거단지의 안정적인 수요 기반.

* 비교적 최신 준공 연도(2019년)로 인한 건물 노후도 낮음.

* 경매를 통한 시세 대비 합리적인 가격 취득 가능성.

1.8. 예상 입찰가

* 감정평가액: 573,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 권리 분석상 인수할 부담이 없고, 임차인 명도 관련 예상 비용이 크지 않을 것으로 판단됩니다.

* 본 물건의 예상 입찰가는 감정가 대비 80~90% 수준에서 경쟁 상황, 임차인 명도 용이성, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 산정하는 것이 바람직합니다.

* 보수적인 관점에서, 480,000,000원 ~ 520,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 이는 권리분석 및 시세 조사를 바탕으로 한 일반적인 제시이며, 실제 입찰가는 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.