나이스옥션 법원경매 안산 2025타경51840 [1] 경기도 광명시 철산동 634 철산래미안자이 112동 1층101호 아파트 경매

매각기일: 2025-12-02

물건 개요

나이스옥션 법원경매 안산 2025타경51840 [1] 경기도 광명시 철산동 634 철산래미안자이 112동 1층101호 아파트 경매

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안산지원 경매6계 2025타경51840 | 소재지: 경기도 광명시 철산동 634 철산래미안자이 112동 1층101호 | 감정가: 511,500,000원 | 최저가: 511,500,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 보고서

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 안산지원 2025타경51840 (1)

소재지: 경기도 광명시 철산동 634 철산래미안자이 112동 1층101호

용도: 아파트

감정가: 511,500,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물지분매각

1.2. 물건 개요

본건은 경기도 광명시 철산동 소재 철산래미안자이 아파트 1층 물건으로, 토지 및 건물 전부에 대한 지분(일부) 매각 건입니다.

토지면적은 44.39㎡ 중 2219.45 지분이며, 건물면적은 84.44㎡ 중 4222 지분입니다.

본 물건의 소유자 및 채무자는 장OO이고, 채권자는 인OOOOOOOOOOOOOO입니다.

2. 입지조건

2.1. 주위 환경 및 교통 상황

본건은 경기도 광명시 철산동 철산초등학교 북측 인근에 위치하며, 대규모 아파트단지가 주를 이루는 주거 밀집 지역입니다. 주위에는 근린생활시설, 학교 및 공원 등이 혼재하여 주거 환경의 쾌적성이 보통 수준 이상으로 평가됩니다.

교통은 본 단지까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

2.2. 토지 이용 및 규제 현황

본건 토지는 2필 일단의 사다리형 토지로 아파트 부지로 이용 중이며, 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연계되어 있습니다.

가장 주목할 만한 토지 이용 계획은 본건이 제1종 및 제3종 일반주거지역에 속하며, 고도지구, 제1종지구단위계획구역, 그리고 주택재건축정비구역(정비구역)으로 지정되어 있다는 점입니다. 이는 장기적인 투자 관점에서 재건축 기대감을 형성하는 중요한 요소입니다.

3. 권리분석

3.1. 매각의 형태

본건은 부동산강제경매 사건으로, 매각 대상이 토지 및 건물 전체가 아닌 ‘지분’ 매각이라는 점을 명확히 인지해야 합니다. 토지 지분율(2219.45/전체 지분)과 건물 지분율(4222/전체 지분)을 취득하는 조건입니다.

3.2. 특이 및 주의사항

가장 큰 특이사항은 지분매각이며, 이에 따라 ‘공유자 우선매수신고’가 가능하다는 점입니다. 이는 공동 소유자가 최고가 매수신고인의 가격과 같은 가격으로 우선하여 매수할 수 있는 권리를 행사할 수 있음을 의미합니다. 다만, 본 사건은 공유자 우선매수신고가 1회에 한하여 허용된다는 점이 명시되어 있습니다. 입찰자는 이 권리 행사로 인해 낙찰에 실패할 가능성을 고려해야 합니다.

4. 상권분석

본건 아파트 단지 주위는 주거 밀집 지역 특성상 아파트 단지 내 및 인근에 생활 편의를 위한 근린생활시설이 잘 갖추어져 있습니다. 기본적인 생활 상권은 이미 안정적으로 형성되어 있어 실거주 및 임차 수요 확보에 유리한 환경입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물의 구조 및 이용 상태

본 건물은 철근콘크리트 구조의 지하층 지상 31층 건물 내 1층에 위치합니다. 외벽은 외장재 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등으로, 내부 이용 상태는 현재 아파트로 이용 중인 것으로 확인됩니다.

5.2. 설비 및 편의시설

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 및 주차장 등 기본적인 아파트 생활에 필요한 제반 설비가 잘 갖추어져 있어 주거 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각 리스크

본 물건은 전체가 아닌 지분 매각이므로, 낙찰 후 기존 공유자와의 관계 설정(사용 수익, 처분 등) 및 공유물 분할을 위한 협의 또는 소송이 불가피할 수 있습니다. 이는 추가적인 시간과 비용을 발생시키는 주요 리스크입니다.

6.2. 규제 관련 리스크

고도지구 및 다수의 학교 상대/절대보호구역에 포함되어 있어 향후 개발 및 재건축 진행 시 용도 및 규모 제한에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 광명시 철산동의 대규모 아파트 단지 내 위치하여 우수한 주거 환경과 더불어 주택재건축정비구역에 포함되어 장기적인 개발 호재를 기대할 수 있는 물건입니다. 다만, 지분 매각이라는 특성상 낙찰 후 공유자와의 관계 정리라는 명확한 권리적 리스크를 안고 있으므로, 이에 대한 명확한 전략을 수립한 후 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 재건축 정비구역

본 물건이 주택재건축정비구역으로 지정되어 있어, 향후 재건축 진행 시 시세 상승을 기대할 수 있는 장기 투자 관점의 호재를 보유하고 있습니다.

8.2. 최고의 입지

철산초등학교 인근으로 학교가 다수 소재하여 학군이 우수하며, 아파트 밀집 지역의 안정된 주거 인프라를 활용할 수 있다는 점은 실거주 가치 및 임차 수요 확보에 큰 강점입니다.

8.3. 1회 한정 우선매수

공유자 우선매수신고가 1회로 한정되어 있어, 공유자가 첫 매각기일에 우선매수권을 행사하지 않는다면, 이후 기일에는 입찰자가 낙찰을 받을 확률이 높아질 수 있습니다. 다만, 입찰 참여 전 해당 기일의 우선매수 행사 여부를 반드시 확인해야 합니다.

법원 정보

안산지원 경매6계