나이스옥션 법원경매 안산 2025타경51893 [1] 경기도 광명시 철산동 629 두산위브아파트 109동 12층1201호 아파트 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 안산 2025타경51893 [1] 경기도 광명시 철산동 629 두산위브아파트 109동 12층1201호 아파트 경매

물건 대표 이미지

안산지원 경매5계 2025타경51893 | 소재지: 경기도 광명시 철산동 629 두산위브아파트 109동 12층1201호 | 감정가: 822,000,000원 | 최저가: 575,400,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 기본 사항

사건번호는 안산지원 2025타경51893 (1)이며, 소재지는 경기도 광명시 철산동 629 두산위브아파트 109동 12층1201호입니다.

용도는 아파트이며, 매각대상은 토지/건물 일괄매각입니다. 경매구분은 부동산 임의경매이고, 감정가는 822,000,000원입니다.

소유자 및 채무자는 윤OO이며, 채권자는 주OOOOOOOOOOO입니다.

본 물건의 가장 중요한 특이사항은 재개발구역 및 재정비촉진지구 내에 위치한다는 점입니다.

1.2. 면적 정보

토지면적(대지권): 38.08㎡ (약 11.52평)

건물 전용면적: 84.90㎡ (약 25.69평)

*참고: 본 건물은 전용 84.90㎡로, 통상적인 분양면적(공급면적)은 약 114㎡ (약 34.48평)형으로 추정됩니다.

이용상태는 아파트(방3, 욕실2, 드레스룸, 거실, 주방/식당, 현관, 발코니 등)로 이용 중입니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 광명시 철산동 소재 '광명북고등학교' 북측 인근에 위치하고 있습니다.

부근은 아파트단지를 위주로 근린생활시설 및 공공시설 등이 혼재된 아파트지대로서, 제반 여건은 보통 수준입니다.

남동하향 완경사지를 계단식으로 조성한 부정형의 토지 위에 건축되었으며, 단지 내 도로는 왕복 2~3차선 아스콘 포장도로에 연계되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건 동까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 사정은 보통 수준입니다.

광명시 철산동은 서울과의 접근성이 양호한 지역으로, 향후 재정비 사업 완료 시 교통 편의성이 더욱 개선될 여지가 있습니다.

2.3. 토지 이용 및 제한 사항 (핵심 투자 포인트)

본 물건은 제3종일반주거지역, 고도지구에 속하며, 가장 핵심적인 사항은 재개발구역 및 재정비촉진지구(도시재정비 촉진을 위한 특별법)에 포함된다는 점입니다.

이는 본 물건의 현재 가치 외에 '재개발을 통한 미래 가치'를 더해주는 주요 요소입니다.

또한, 광명북고등학교, 광명북중학교, 광명북초등학교 등의 상대보호구역 및 절대보호구역에 해당하여 교육 환경이 우수한 지역입니다.

3. 건물 현황 및 상태

건물은 2007년 3월 29일에 사용승인된 비교적 신축 아파트(당시 기준)로, 철근콘크리트구조의 19층 건 중 12층에 위치합니다.

외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 하이새시 이중창으로 되어 있습니다.

위생설비, 급배수설비, 개별난방설비(도시가스), 승강기, 화재탐지 및 경보설비, 실내소화전설비, CCTV 등 기본적인 아파트 설비는 완비되어 있습니다.

건물의 구조 및 이용 상태는 양호한 것으로 판단됩니다.

4. 권리 분석

본 물건은 부동산임의경매 사건으로, 소유자와 채무자가 윤OO으로 동일합니다.

이는 일반적인 채무 불이행에 따른 경매로 판단되며, 등기부상의 권리 관계는 매각으로 소멸되거나 인수되는 권리가 있는지에 대한 추가적인 분석이 필수입니다.

채권자가 주OOOOOOOOOOO(대출기관으로 추정)인 것으로 보아, 근저당권에 기한 임의경매일 가능성이 높습니다.

입찰자는 말소기준권리 이하의 모든 권리(근저당, 가압류 등)가 소멸되는지를 확인하고, 특히 임대차 관계와 대항력 있는 임차인이 존재하는지 여부를 면밀히 조사해야 합니다.

감정평가서 요약상 임대관계는 미상임으로 기재되어 있으므로, 현장 조사를 통한 임차인 유무 및 권리 관계 확인이 중요합니다.

5. 상권 분석 및 생활 정보

본건은 광명시 철산동 아파트 밀집 지역에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

인근에 광명북고, 광명북중, 광명북초, 예지유치원 등 다수의 교육시설이 밀집해 있어 교육 여건이 매우 뛰어납니다.

주변에 근린생활시설이 일부 형성되어 있으며, 차량을 통해 철산역 및 광명시 중심 상권으로의 접근이 용이하여 상권 이용에 불편함은 없습니다.

6. 잠재적 리스크 및 주의사항

가장 큰 잠재적 리스크는 특이사항으로 명시된 재개발구역 및 재정비촉진지구 내에 위치한다는 점입니다.

재개발이 진행될 경우, 해당 물건의 최종 입주까지 시간적 불확실성이 존재하며, 사업 진행 과정에 따라 추가 분담금 등의 재정적 리스크가 발생할 수 있습니다.

또한, 광명시 지역 특성상 고도지구 제한이 적용되고 있어 향후 재개발 사업의 층수나 용적률 등에 영향을 미칠 수 있습니다.

주변 학교들로 인한 교육환경 보호구역 제한(상대/절대 보호구역)으로 인해 주변 환경에 유해시설이 들어서기 어렵다는 장점이 있지만, 추후 개발 과정에 규제로 작용할 수 있습니다.

혐오시설 정보는 명시되어 있지 않으나, 재개발/재건축 지역의 특성상 사업 진행 기간 동안 소음, 분진 등으로 인한 생활의 불편함은 감수해야 합니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

본 물건은 비교적 신축 아파트(2007년식)의 실거주 가치와 광명 재정비촉진지구 내 주택으로서의 높은 미래 투자가치를 동시에 보유하고 있습니다.

감정가 822,000,000원은 현재 시점의 시장 가치를 반영한 것으로 판단되나, 재개발 사업의 진행 단계 및 향후 예상되는 시세 차익을 고려하여 접근해야 합니다.

최고의 입지:

철산동의 우수한 교육 환경 및 서울 접근성, 아파트 단지의 주거 편의성.

투자 포인트:

1. 희소성 있는 재개발구역 내 아파트 물건: 광명 재정비촉진지구라는 확실한 미래 가치를 담보합니다.

2. 실거주와 투자 동시 충족: 2007년식의 비교적 깨끗한 아파트로, 당장 실거주하며 개발을 기다릴 수 있는 장점이 있습니다.

3. 안정적인 권리 관계(예상): 부동산 임의경매로 복잡한 법정지상권이나 유치권 발생 가능성은 낮으나, 정확한 임차인 및 권리 분석은 필수입니다.

결론적으로, 본 물건은 광명시 재개발 투자에 관심 있는 실수요자나 투자자에게 매우 매력적인 물건으로 판단되나, 재개발 진행 상황에 대한 면밀한 조사와 권리 분석 후 입찰할 것을 권고합니다.

법원 정보

안산지원 경매5계