나이스옥션 법원경매 안산 2025타경519 [1] 경기도 안산시 상록구 수암동 473-12 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 안산 2025타경519 [1] 경기도 안산시 상록구 수암동 473-12 단독주택 경매

• 사건번호: 2025타경519
• 주소: 경기도 안산시 상록구 수암동 473-12
• 감정가: 381,138,800원
• 최저가: 266,797,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 단독주택

안산지원 경매5계 2025타경519 | 소재지: 경기도 안산시 상록구 수암동 473-12 | 감정가: 381,138,800원 | 최저가: 266,797,000원 | 용도: 단독주택

1. 물건 개요

1.1. 사건 정보

사건번호는 안산지원 2025타경519 (1)이며, 경매 구분은 부동산임의경매입니다. 소유자와 채무자가 조OO로 동일하며, 채권자는 안OOOOOOO입니다.

1.2. 물건 현황

본 물건의 소재지는 경기도 안산시 상록구 수암동 473-12이며, 용도는 단독주택입니다. 매각 대상은 토지와 건물 일괄매각 건입니다.

토지 면적은 132.90㎡ (약 40.20평)이며, 건물 제시외 면적은 21.00㎡ (약 6.35평)입니다. 다만, 공부상 건물 면적은 0.00㎡로, 건물 전체 또는 대부분이 미등기 건물인 것으로 추정됩니다.

1.3. 감정가 및 면적

감정가는 381,138,800원으로 책정되었습니다.

토지 면적: 132.90㎡ (약 40.20평)

건물 면적: 0.00㎡ (공부상)

건물 제시외 면적: 21.00㎡ (약 6.35평)

2. 입지 조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 안산시 상록구 수암동 소재 '안산초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 도로변 근린생활시설이 혼재하는 주거 지역입니다. 사다리형 토지로서 단독주택 건부지로 이용 중입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 상황은 무난한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 규제 사항

도시지역, 제2종일반주거지역에 해당하며, 특히 고도지구(7층이하)로 지정되어 건축물 높이에 제한이 있습니다. 또한, 안산읍성 및 관아지 관련 역사문화환경보존지역(시도지정문화재 외곽경계로부터 300m 이내)으로 지정되어 문화재 협의 구역 내에 있어 개발 또는 건축 시 별도의 규제와 협의가 필요합니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 진행 정보

본건은 소유자와 채무자가 동일한 개인 소유의 부동산이며, 채권자에 의한 부동산임의경매로 진행 중입니다.

3.2. 특이 및 주의사항

일괄매각 조건으로, 토지와 건물 전체가 매각 대상에 포함됩니다. 특히 '제시외 건물 포함'이라는 주의사항이 있는데, 이는 공부상 0.00㎡인 단독주택(벽돌구조 철근콘크리트 평지붕 1층)과 제시외 건물(21.00㎡) 모두가 감정가에 포함되어 매각된다는 의미입니다. 매수인은 제시외 건물에 대한 철거 의무 없이 소유권을 취득할 수 있습니다.

4. 상권 분석

본건은 상업시설이 밀집된 상권보다는 주거 밀집 지역 내 도로변 근린생활시설이 혼재하는 형태입니다. 주로 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 생활편의시설(슈퍼, 식당 등)이 형성되어 있을 것으로 추정되며, 주거 편의성은 양호할 것으로 판단됩니다.

5. 생활 정보

본건은 '안산초등학교' 인근에 위치하여 교육 환경이 비교적 우수합니다. 또한, 남측으로 세로(가)인 골목길 도로에 접하고 있어 접근성이 확보됩니다. 주변이 단독/공동주택 밀집 지역이므로 주거 안정성이 높습니다. 외부 검색 결과, 본건 소재지 주변으로 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았으나, 인근에 역사문화환경보존지역이 있어 쾌적한 주거 환경을 제공할 가능성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미등기 건물 리스크

공부상 건물 면적이 0.00㎡인 점은 가장 큰 리스크입니다. 이는 건물이 미등기 상태이거나 철거 예정인 경우에 해당할 수 있으며, 비록 일괄매각에 제시외 건물로 포함되어 감정평가되었더라도, 향후 매매 시 금융권 대출에 제약이 있을 수 있으며, 건물 양성화(합법화) 과정에서 이행강제금 부과 또는 복잡한 절차가 발생할 수 있습니다.

6.2. 용도지역 규제 리스크

제2종일반주거지역에 고도지구(7층 이하)가 중복 지정되어 있으며, 특히 '역사문화환경보존지역(안산읍성및관아지)'에 해당하여 재건축, 신축, 증축 등 개발 행위 시 건축물 높이 제한과 더불어 관계기관(문화재청 또는 지자체)의 까다로운 심의 및 협의를 거쳐야 하는 규제가 있습니다.

6.3. 임대차 관계 불명

임대관계 등 미상으로 조사되어, 향후 명도 시 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다. 입찰자는 사전에 임차인 현황을 철저히 조사해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 토지 면적이 약 40평으로 단독주택 부지로 적당하며, 초등학교 인근 주거 밀집 지역의 무난한 입지를 갖추고 있습니다. 다만, 건물 전체의 미등기 문제와 엄격한 건축 규제가 중복된 '역사문화환경보존지역'이라는 두 가지 큰 리스크가 존재합니다. 따라서 미등기 건물에 대한 인수 부담과 규제로 인한 개발 제한을 감안하여 보수적인 입찰가 산정이 필요합니다. 실거주 목적으로 접근할 경우, 현 상태를 유지하며 이용하는 것이 가장 현실적인 방안입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 실거주 목적의 안정적 주거지

안산초등학교 인근에 위치하며, 주거 밀집 지역으로 생활 편의시설 접근성이 양호하여 실거주 목적의 안정적인 주택 수요가 있을 수 있습니다.

8.2. 토지 가치

토지 면적이 약 40평으로 작지 않으며, 제2종일반주거지역 내 토지로서 기본적인 토지 가치를 보유하고 있습니다.

8.3. 일괄매각의 장점

미등기 건물(단독주택)이 제시외 건물로 포함되어 일괄매각되므로, 매수인이 소유권 분쟁 없이 현 상태의 주택을 즉시 이용할 수 있습니다. (단, 등기 불가 리스크는 별도 고려해야 함)

법원 정보

안산지원 경매5계