나이스옥션 법원경매 안산 2025타경313 [1] 경기도 광명시 소하동 810-9 전 경매

매각기일: 2025-12-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 안산 2025타경313 [1] 경기도 광명시 소하동 810-9 전 경매

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안산지원 경매10계 2025타경313 | 소재지: 경기도 광명시 소하동 810-9 | 감정가: 1,453,237,000원 | 최저가: 1,453,237,000원 | 용도: 전

1. 경기도 광명시 소하동 810-9 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 안산지원 2025타경313 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지매각

소재지: 경기도 광명시 소하동 810-9

용도: 전 (밭)

토지면적: 1,753.00㎡ (약 530.24평)

건물면적: 0.00㎡ (0평)

감정가: 1,453,237,000원

소유자/채무자: 진OO

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명, 유동화물건

주의사항: 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 미반환. 입찰 전 해당 지자체 문의 필수.

* 본건 토지 지상에 임차인 소유의 것으로 조사된 비닐하우스 7동은 매각 및 평가에서 제외되었습니다.

1.2. 입지조건

본건은 경기도 광명시 소하동에 위치하며, "소하고등학교" 남측 인근 지역에 자리하고 있습니다. 주변은 도시근교의 전(밭)과 답(논) 등이 혼재하는 농경 지역의 특징을 보이며, 전반적인 경작 환경은 보통 수준입니다. 차량 접근은 가능하나, 인근 버스정류장이 소재함에도 불구하고 대중교통을 이용한 접근성은 평균 이하로 평가됩니다. 인접 도로 상태는 맹지(도로에 접하지 않은 토지)로 확인되어, 토지 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

최근 광명시 소하동 일대는 도시 개발 및 재생 사업이 활발히 진행되고 있습니다. 특히 소하2동 구도심은 '뉴빌리지 사업' 대상지로 선정되어 2029년까지 270억여 원이 투입되어 주차장, 경로당, 북카페 등 주민 편의시설 확충 및 공원 정비 등이 추진될 예정입니다. 또한, 광명 구름산지구 도시개발사업을 통해 주거단지 및 근린생활시설 조성도 계획되어 있으며, 광명소하지구 복합개발사업을 통해 행복주택, 창업지원시설, 공영주차장 등이 건설되고 있습니다. 이러한 개발 흐름은 해당 지역의 미래 가치 상승 가능성을 시사합니다.

주변 시설 검색 결과, 해당 물건지 인근에서 특별히 언급되는 혐오시설은 발견되지 않았습니다. 다만, 과거 광명시와 구로구 간의 환경시설 '빅딜' 논의에서 소각장, 하수처리장 등이 언급된 바 있으나, 이는 광명시 전체의 하수 및 쓰레기 처리 시설과 관련된 내용이며, 본건 소하동 810-9번지와 직접적인 인접 또는 관련성은 확인되지 않았습니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채무자 겸 소유자는 진OO입니다. 채권자는 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

가장 중요한 권리 분석 사항은 농지취득자격증명 발급 문제입니다. 본건은 용도가 '전(밭)'이며, 토지이용계획상 농지법 제8조의 규정이 적용되는 농지이므로, 입찰 시 농지취득자격증명 제출이 필수입니다. 미제출 시 낙찰 허가가 취소되고 입찰 보증금을 몰수당할 수 있으므로, 사전에 반드시 해당 지방자치단체(광명시청)에 문의하여 발급 가능 여부를 확인하고 준비해야 합니다.

또한, 본건 토지 지상에 임차인 소유로 조사된 비닐하우스 7동은 매각 및 평가에서 제외되었으며, 토지 소유권 행사와는 별개로 존재합니다. 토지임차 중인 것으로 조사되었으나, 자세한 사항은 미상입니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 소하동은 도시지역 내에서도 자연녹지지역 및 개발제한구역(그린벨트)에 해당하며, 농경지가 혼재된 지역입니다. 최근 신규 주거단지 개발 및 도시재생 사업이 추진되면서 점진적인 지역 활성화가 예상됩니다. 다만, 현재 물건 자체는 '전(밭)' 용도로 이용 중이며, 인접 도로가 맹지인 점을 고려할 때, 직접적인 상업적 가치보다는 향후 개발 가능성 또는 농업적 활용 가치에 초점을 맞추어야 합니다. 주변에 소하고등학교가 있어 교육 관련 시설이나 학생들을 대상으로 하는 소규모 상권의 잠재력은 있으나, 본건의 현황 및 입지 조건을 고려할 때 상권 형성에 직접적인 수혜를 받기는 어렵습니다.

1.5. 생활정보

본건은 도시근교의 농경 지역에 위치하여, 조용하고 한적한 생활 환경을 제공할 수 있습니다. 인근에 소하고등학교가 있어 교육 시설 접근성이 있습니다. 차량 접근은 가능하나 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다. 대규모 상업 시설이나 편의 시설은 인근의 개발이 진행 중인 지역이나 광명 시내 중심부로 이동해야 이용 가능할 것으로 보입니다.

1.6. 잠재적 리스크

1. 농지 취득 자격: 농지법에 따른 취득 자격 증명 발급이 필수적이며, 미제출 시 낙찰 무효 및 보증금 몰수 위험이 있습니다.

2. 맹지: 도로에 직접 접하지 않아 토지 이용 및 건축 시 제약이 발생할 수 있습니다. 개발행위허가 기준을 충족하는지 확인이 필요합니다.

3. 제외된 비닐하우스: 토지 지상에 임차인 소유의 비닐하우스 7동이 평가 및 매각에서 제외되었으므로, 낙찰 후 이를 어떻게 처리할지에 대한 문제가 발생할 수 있습니다. (철거 비용 발생 가능성)

4. 토지 임차: 토지가 임차 중인 것으로 조사되었으나, 구체적인 임대차 조건 및 기간이 불분명하여 인수 여부 및 명도 관련 문제가 발생할 수 있습니다.

5. 개발제한구역(그린벨트): 개발제한구역 내 토지로서, 향후 개발 행위에 있어 엄격한 규제가 적용될 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 경기도 광명시 소하동에 위치한 전(밭) 용도의 토지로, 감정가는 14억 5천만원대입니다. 주변 지역은 도시개발 및 재생 사업이 활발히 추진되는 지역으로 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다. 특히 소하2동의 뉴빌리지 사업, 구름산지구 개발사업 등은 지역 활성화를 기대하게 합니다.

그러나 본건은 맹지이며, 농지취득자격증명 발급이 필수적이고, 임차인 소유의 비닐하우스가 제외되어 있으며, 토지 임차 관계도 불분명하다는 점에서 다소 까다로운 물건입니다. 특히 농지법 및 개발제한구역 관련 규제를 면밀히 검토해야 하며, 명도 및 토지 이용 계획에 대한 철저한 사전 조사가 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

1. 미래 개발 가치: 소하동 일대의 도시 개발 및 재생 사업으로 인한 장기적인 지가 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

2. 농지 활용: 농업적 활용을 고려할 경우, 경작지로서의 가치를 평가할 수 있습니다.

3. 개발제한구역 해제 가능성: 장기적으로 개발제한구역 해제 시, 용도 변경을 통한 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. (단, 이는 불확실성이 높습니다.)

* 본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 투자 결정은 현장 조사 및 전문가와의 상담을 통해 신중하게 진행하시기 바랍니다.

법원 정보

안산지원 경매10계