나이스옥션 법원경매 안산 2025타경51847 [1] 경기도 시흥시 죽율동 211-44 임야 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 안산 2025타경51847 [1] 경기도 시흥시 죽율동 211-44 임야 경매

물건 대표 이미지

안산지원 경매5계 2025타경51847 | 소재지: 경기도 시흥시 죽율동 211-44 | 감정가: 86,080,000원 | 최저가: 60,256,000원 | 용도: 임야

1. 물건 기본 정보

1.1. 사건 개요

본 물건은 안산지원 2025타경51847 (1)호 부동산임의경매 사건으로, 경기도 시흥시 죽율동 211-44번지 소재의 토지(임야, 현황 '전')를 매각대상으로 합니다. 소유자와 채무자는 조OO으로 동일하며, 채권자는 군OOOOOOO입니다.

1.2. 면적 및 감정가

본 물건은 토지 400.00㎡ (약 121.00평)만을 매각하는 건입니다. 감정가는 86,080,000원으로 평당 약 711,400원 수준입니다.

1.3. 주요 특징 및 현황

본 토지는 현황상 전(밭)으로 이용 중인 삼각형 모양의 토지입니다. 제시외 물건으로 비닐하우스 1동이 소재하나, 매각대상은 토지매각에 한정되므로 유의해야 합니다. 지적도 및 현황상 맹지(도로에 접하지 않은 토지)이며, 전체 면적 400㎡ 중 368㎡가 선하지(고압선 아래 토지)로 평가되어 이용에 상당한 제약이 따릅니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본 토지는 경기도 시흥시 죽율동 소재 "생금초등학교" 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 전, 답 등이 혼재하는 근교 농경지대입니다. 북서측으로 평택시흥 고속도로가 지나가고 주위에 송전탑 등이 소재합니다. 본건까지 차량 출입은 불가능하나, 근거리에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 상권분석 (토지 이용 및 제한 분석)

본 토지는 도시지역 내 자연녹지지역에 속하며, 추가적으로 개발제한구역 및 과밀억제권역에 포함되어 있습니다. 이는 향후 개발 행위가 엄격하게 제한됨을 의미합니다. 현황은 전(밭)으로 이용 중이며, 제시외 비닐하우스가 소재하고 있어 실제 농업용지로서의 활용은 가능하나, 개발을 통한 투자수익 창출에는 한계가 명확합니다.

2.3. 생활정보

주변은 농경지대이므로 일반적인 주거 생활 편의시설 접근성은 낮습니다. 생금초등학교가 근거리에 있으나, 토지 자체는 맹지이며 농업용 토지의 성격이 강하여 실거주 목적의 접근은 적절하지 않습니다.

3. 법률 및 권리 분석

3.1. 권리분석

본 사건은 부동산임의경매로, 소유자와 채무자가 동일한 물건입니다. 따라서 기본적인 권리관계는 단순하여 명도 및 기타 법적인 문제 발생 소지는 적을 것으로 판단됩니다.

3.2. 특이 및 주의사항

가장 중요한 특이사항은 농지취득자격증명(농취증) 제출이 필수라는 점입니다. 매각결정기일(낙찰 후 약 7일)까지 미제출 시 입찰보증금은 반환되지 않으니, 입찰 전 반드시 관할 관청에 농취증 발급 가능 여부를 확인해야 합니다. 또한, 전체 토지 중 368㎡가 선하지(고압선 하단)로 토지 이용에 제한을 받으므로, 이 부분을 감안하여 입찰가를 결정해야 합니다.

4. 투자 타당성 검토

4.1. 잠재적 리스크

최대 리스크는 맹지, 선하지, 개발제한구역이라는 세 가지 중대한 제약조건을 모두 안고 있다는 점입니다.

(1) 맹지: 건축 행위 및 차량 진출입이 불가능하여 토지 가치 하락의 가장 큰 요인입니다.

(2) 선하지: 토지의 92%에 해당하는 면적이 선하지로, 건축법 등 다른 규제를 떠나 고압선 아래에서 토지를 활용하는 데 근본적인 제약이 따릅니다.

(3) 개발제한구역: 토지의 용도 변경 및 개발 행위가 극히 제한되어 장기적인 투자 회수 기간이 필요합니다.

(4) 주변 환경: 감정평가서에 주위에 송전탑 등이 소재한다고 명시되어 있어, 이는 주변 환경 측면에서 잠재적인 혐오시설 리스크로 작용하여 매매가를 저해할 수 있습니다.

(5) 제시외 물건: 지상의 비닐하우스(1동)는 매각대상이 아니므로, 낙찰 후 소유자에게 철거 요청 또는 지료(토지사용료) 청구 등 명도 관련 추가적인 조치가 필요할 수 있습니다.

4.2. 종합 의견

본 물건은 맹지, 선하지, 개발제한구역 등 복합적인 제약 요소를 다수 가지고 있어 투자 리스크가 매우 높습니다. 농지로서의 실수요 외에 단기적인 시세차익이나 개발을 통한 투자수익을 기대하기는 어렵습니다. 따라서 감정가 86,080,000원은 해당 제약 조건을 충분히 반영하고 있지 않을 수 있으므로, 입찰 시에는 유찰을 통한 상당한 수준의 가격 하락이 전제되어야 신중한 투자가 가능할 것으로 판단됩니다.

4.3. 투자 포인트

(1) 농업 실수요 목적: 맹지, 선하지의 제약에도 불구하고, 주변 시세보다 낮은 가격으로 낙찰받는다면 근교 농업용 토지로 활용할 수 있습니다.

(2) 장기 보존 가치: 개발제한구역 해제 및 도시 확장 가능성을 염두에 둔 초장기적인 관점의 투자로는 고려해볼 수 있으나, 매우 오랜 시간이 걸릴 수 있는 리스크가 있습니다.

(3) 저가 매수: 맹지 및 선하지로 인해 경쟁률이 낮을 가능성이 크므로, 최저가가 대폭 하락한 회차에서 저가 매수를 노려볼 수 있습니다.

법원 정보

안산지원 경매5계