나이스옥션 법원경매 안산 2025타경51803 [1] 경기도 안산시 단원구 성곡동 845-5 마리나아일랜드 1층114호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효산 · 평가일 2025.03.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 성곡동 소재 ""안산별망어촌문화관"" 동남측 근거리에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 숙박시설, 오피스텔 및 공원 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상28층 건물 내 제1층 제114호로서,
사용승인일(2023.06.05)

외벽 : 몰탈위 페인팅 및 돌붙임 마감 등,
내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
창호 : 섀시창호 마감 등.

이용상태

공부상 '제1종근린생활시설(소매점)' 임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 소화·화재탐지설비, 주차시설 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 등고평탄한 대체로 가장형 토지로서""숙박시설(생활형숙박시설), 제1종근린생활 시설""건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 국가산업단지 (시화국가산업단지)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업단지기타(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현황 '공실'임.

물건 비고

대지권목적 토지에 별도등기(금지사항등기)있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 안산지원 2025타경51803 (1) 사건번호로 진행되는 경매 물건입니다.

소재지는 경기도 안산시 단원구 성곡동 845-5 마리나아일랜드 1층 114호이며, 용도는 근린상가로 분류됩니다.

감정가는 965,000,000원입니다.

토지 면적은 10.23㎡ (약 3.09평)이며, 토지 지분은 10.2262㎡ (약 3.09평)입니다. 토지 제시외 면적은 없습니다.

건물 면적은 48.19㎡ (약 14.58평)이며, 건물 지분은 48.19㎡ (약 14.58평)입니다. 건물 제시외 면적은 없습니다.

본 경매 물건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산 임의경매 사건입니다.

채권자는 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO 입니다.

특이사항으로는 유동화 물건이며, 집합건물 등기부상 말소기준권리보다 후순위의 권리들(을1 근저당 제외)은 말소될 예정입니다.

1.1. 입지조건

본 건은 경기도 안산시 단원구 성곡동 소재 "안산별망어촌문화관" 동남측 근거리에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 근린생활시설, 숙박시설, 오피스텔 및 공원 등이 소재하는 지역으로 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황은 제반 차량의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 보통입니다.

건물은 철근콘크리트 구조 (철근)콘크리트 지붕으로, 지하 1층/지상 28층 건물 중 제1층 제114호에 해당합니다.

건물 사용승인일은 2023년 06월 05일입니다.

외벽은 몰탈위 페인팅 및 돌붙임 마감, 내벽은 몰탈위 페인팅 마감, 창호는 섀시창호 마감 등입니다.

공부상 용도는 '제1종근린생활시설(소매점)'이며, 건축물대장상으로는 '숙박시설(생활형숙박시설), 제1종근린생활시설'로 복합 용도로 이용 중에 있습니다.

위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 소화·화재탐지 설비, 주차 시설 등이 갖추어져 있습니다.

토지는 등고평탄한 대체로 가장형 토지로서, 숙박시설(생활형숙박시설) 및 제1종근린생활 시설의 건부지로 이용 중입니다.

본 건 남측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 진출입이 원활합니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역이며, 중로1류(폭 20m~25m)에 접하고 있습니다. 또한, 시화국가산업단지, 반월특수지역, 성장관리권역, 중점경관관리구역에 해당합니다.

공부와의 차이는 없습니다.

현황은 '공실' 상태입니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2023년 12월 26일 접수된 중소기업은행의 근저당(을1)입니다.

따라서, 위 말소기준권리보다 선순위에 해당하는 권리는 없으며, 동순위 및 후순위에 해당하는 권리들(근저당, 가압류, 압류, 임의경매 등)은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

다만, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 지상권이 개요로만 언급되어 있으며, 비고란에 '대지권목적 토지에 별도등기(금지사항등기)있음'이라는 중요한 내용이 기재되어 있습니다. 이는 해당 토지 등기부에 금지사항을 내용으로 하는 별도 등기가 존재함을 의미하며, 낙찰자가 인수해야 할 가능성을 내포하므로 면밀한 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황:

본 물건의 임차인 현황은 '공실'이며, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 따라서 별도의 임차인 인수 문제는 없는 것으로 보입니다.

* 토지 등기부 요약:

갑2, 갑3 소유권이전 등기가 존재하며, 갑4 한국자산신탁주식회사로의 소유권이전(신탁) 등기는 말소된 것으로 확인됩니다.

* 집합건물 등기부 요약:

집합건물 등기부에는 갑2 소유권이전1번신탁등기말소, 갑3 공유자전원지분전부 이전(박종남), 을1 중소기업은행 근저당(말소기준권리), 갑4 삼성카드 가압류(말소), 갑5 주식회사케이비국민카드 가압류(말소), 갑6 중소기업은행 임의경매(말소), 갑7 국민건강보험공단 압류(말소), 갑8 경기신용보증재단 가압류(말소), 갑9 서울신용보증재단 가압류(말소) 등의 권리 변동 내역이 확인됩니다.

총 등기부채권액은 825,040,806원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 근린생활시설, 숙박시설, 오피스텔 등이 혼재된 지역에 위치하고 있어 복합적인 상권의 특징을 보입니다.

인근에 "안산별망어촌문화관"이 소재하며, 주변에 다양한 편의시설 및 주거 시설이 분포하여 유동인구 및 잠재적 고객층이 확보될 가능성이 있습니다.

제1종근린생활시설로서 소매점 용도와 생활형 숙박시설 용도로 활용 가능하며, 이는 상권의 다양성과 활성화 잠재력을 시사합니다.

1.4. 생활정보

건물 자체에 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 소화·화재탐지 설비, 주차 시설 등이 구비되어 있어 기본적인 생활 및 업무 환경은 양호합니다.

교통망 또한 차량 접근 및 대중교통 이용이 용이한 편입니다.

주변에 공원이 소재하는 점은 쾌적한 환경 조성에 기여할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 '대지권목적 토지에 별도등기(금지사항등기)있음'이라는 문구입니다. 이는 토지 등기부에 일반적인 권리 설정 외에 별도의 금지사항 등기가 존재한다는 의미로, 낙찰자가 해당 등기의 내용을 확인하고 이를 인수하거나 해결해야 하는 복잡한 문제가 발생할 수 있습니다.

'유동화물건'이라는 특성은 채권 관계의 복잡성을 시사하며, 경매 절차나 소유권 이전 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 내포합니다.

국가산업단지, 산업단지기타 지역에 속해 있어 관련 법규나 규제 사항을 추가적으로 확인해야 할 필요가 있습니다.

현재 '공실' 상태이므로, 낙찰 후 공실 리스크를 해소하기 위한 마케팅 및 임대 관리 전략이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축 건물(2023년 사용승인)로 건물 자체의 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

안산시 단원구 성곡동의 입지 조건과 복합 상권으로서의 잠재력은 긍정적으로 평가할 수 있습니다.

다만, '대지권 토지의 별도등기(금지사항등기)'와 '유동화물건'이라는 특수성은 본 건의 가장 큰 위험 요소이며, 이 부분에 대한 철저한 사전 조사와 법률 검토가 필수적입니다.

현재 공실 상태이므로, 향후 임대 수익을 통한 투자 회수를 위해서는 적극적인 임대 마케팅이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물로 관리 용이성이 높음.

* 안산시 국가산업단지 인근의 입지로 배후 수요 확보 가능성.

* 근린생활시설 및 숙박시설 복합 용도로 활용 범위가 넓음.

* 말소기준권리보다 후순위 권리들은 대부분 소멸되어 권리관계가 비교적 명확함 (단, 별도등기 제외).

1.8. 예상 입찰가

정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 해당 물건의 현재 시장 가치, 유사 물건의 실거래가, 공실 해소 가능성, 그리고 가장 중요한 '대지권 토지 별도등기(금지사항등기)'의 구체적인 내용 및 인수 부담 등을 종합적으로 분석해야 합니다.

본 제공 정보만으로는 신뢰할 수 있는 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

감정가는 965,000,000원이지만, 제시된 리스크 요인들을 고려할 때, 권리분석 및 현장 조사를 통해 정확한 가치를 재평가한 후 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

투자자는 반드시 추가적인 시장 조사와 법률 전문가의 자문을 통해 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.