나이스옥션 법원경매 안산 2025타경51731 [1] 경기도 시흥시 하중동 826-1 관곡마을동아아파트 104동 1층104호 아파트 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 안산 2025타경51731 [1] 경기도 시흥시 하중동 826-1 관곡마을동아아파트 104동 1층104호 아파트 경매

물건 대표 이미지

안산지원 경매5계 2025타경51731 | 소재지: 경기도 시흥시 하중동 826-1 관곡마을동아아파트 104동 1층104호 | 감정가: 250,000,000원 | 최저가: 175,000,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요 및 현황 분석 보고서

1.1. 사건 기본 정보 및 물건 특징

사건번호: 안산지원 2025타경51731 (1)

소재지: 경기도 시흥시 하중동 826-1 관곡마을동아아파트 104동 1층104호

용도: 아파트

감정가: 250,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매 (중복사건)

소유자/채무자/채권자: 소유자 최OO, 채무자 이OO, 채권자 주OOOOOOOOOOOOO

특이사항: 중복사건으로 진행 중입니다.

1.2. 면적 및 구조 현황

전용면적: 건물 60.00㎡ (약 18.15평), 토지 30.61㎡ (약 9.26평)

공급면적(추정): 76.51㎡ (약 23평형 또는 24평형)

구조: 철근콘크리트 벽식구조 경사스라브지붕 20층 건물 중 제1층

사용승인일: 2000.05.29. (약 25년차 아파트)

이용상태: 아파트 (방3, 거실, 주방, 욕실, 발코니, 현관 등)

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 시흥시 하중동 소재 '하중초등학교' 북서측 인근에 위치한 관곡마을동아아파트입니다.

주위는 아파트 단지와 근린생활시설 등이 혼재하는 일반 아파트 지대로 주위 환경은 보통입니다.

2.2. 교통 상황

본건 단지까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통 사정은 보통 수준입니다.

서울 지하철 4호선 및 수인분당선 중앙역 등으로의 이동은 버스를 이용해야 합니다.

2.3. 토지이용계획 및 도로 상태

토지는 인접도로 및 인접토지와 등고평탄한 부정형의 아파트 건부지로 이용 중입니다.

도시지역, 제3종일반주거지역에 해당하며, 대로3류(폭 25m~30m), 중로2류, 중로3류, 소로2류 등 다양한 폭의 포장도로에 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

기타 법률상 과밀억제권역, 가축사육제한구역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 개요

본건은 부동산 임의경매이며, 중복사건으로 진행되고 있어 매각 절차에 따라 사건 종결 변동 가능성이 있습니다.

매각대상은 토지/건물 일괄매각으로, 토지 지분(30.61㎡)과 건물(60.00㎡) 전체가 포함되어 있어 일반적인 아파트 경매와 동일하게 진행됩니다.

3.2. 등기부상의 권리

채권자가 다수일 가능성이 있는 임의경매 중복사건이므로, 말소기준권리 이후의 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 보이며, 안전한 명도와 권리관계 정리가 중요합니다.

3.3. 임대차 관계

기타참고사항에 임대관계는 '미상'으로 기재되어 있어, 점유 관계에 대한 별도의 현장 조사 및 임차인 유무 확인이 필수적입니다.

낙찰 후 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 인수할 보증금이 발생할 수 있으므로 주의해야 합니다.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 상권 및 생활 인프라

단지 주변으로는 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 아파트 단지 내에 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터 등 기본적인 부대복리시설이 갖추어져 있습니다.

단지 인근에 상업지역이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용은 편리할 것으로 예상됩니다.

4.2. 교육 환경

단지 북서측 인근에 '하중초등학교'가 소재하여 도보 통학이 편리한 학군입니다.

4.3. 자연 환경

인근에 '관곡공원', '샛말공원', 그리고 시흥시의 명소인 '연꽃테마파크' 등이 가까이 위치하여 주거 환경이 쾌적하며 산책 등 여가 활동이 용이합니다.

4.4. 혐오시설 유무

감정평가서상 주위 환경은 '보통'이며, 일반적인 혐오시설(쓰레기 매립장, 소각장 등)에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

5. 잠재적 리스크 및 주의사항

5.1. 1층의 단점

본건은 20층 건물 중 1층에 위치하고 있어, 사생활 보호, 채광, 통풍, 저층부 소음 등의 단점이 존재할 수 있습니다.

다만, 1층의 특성상 층간 소음으로부터 자유롭고, 어린 자녀가 있는 가정에게는 장점으로 작용할 수 있습니다.

5.2. 구축 아파트 리스크

2000년 5월에 사용 승인된 아파트(약 25년차)로, 건물의 노후도에 따른 보수 및 수리 비용(내벽: 벽지도배, 일부 타일붙임 마감, 창호: 플라스틱샷시 2중창호) 발생 가능성이 있습니다.

5.3. 중복사건 및 미상 임대관계

중복사건으로 인해 경매 취하 및 변경 가능성이 상존하며, 임대 관계가 미상인 점은 명도 저항 또는 예상치 못한 비용 발생의 리스크가 될 수 있으므로, 입찰 전 점유현황 확인이 중요합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건 '관곡마을동아아파트 104동 1층'은 하중초등학교 인근의 아파트 밀집 지역에 위치하고, 주변 공원 등 녹지 공간이 풍부한 주거 환경이 보통인 소형 아파트입니다.

감정가 2억 5천만원은 2025년 6월 1층 실거래가 2억 원보다 높은 수준이나, 14층 실거래가 2억 7천만원, 과거 낙찰 사례(감정가 2억 5,600만원 건이 2억 2,630만원에 낙찰 등) 등을 고려할 때, 매각 진행 상황 및 최저가를 확인하여 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

6.2. 투자 포인트

소형 아파트(전용 60㎡, 약 24평형)로 소액 투자가 가능하며, 시흥시 하중동 일대의 안정적인 실수요층을 바탕으로 비교적 환금성이 양호할 것으로 예상됩니다.

최근 실거래가(25.06.01, 1층 2.0억) 와 감정가(2.5억) 사이에 차이가 있으므로, 유찰 시 투자 안전마진 확보에 유리할 수 있습니다.

주변에 관곡공원과 연꽃테마파크가 있어 쾌적한 주거 여건을 선호하는 매수자에게 매력적일 수 있습니다.

제3종일반주거지역에 위치하고 있으며, 주변이 아파트 단지로 이루어져 있어 장기적인 관점에서 주거 가치는 안정적일 것으로 판단됩니다.

법원 정보

안산지원 경매5계