나이스옥션 법원경매 안산 2025타경479 [1] 경기도 시흥시 거모동 1778-14 2층202호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 안산 2025타경479 [1] 경기도 시흥시 거모동 1778-14 2층202호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

안산지원 경매5계 2025타경479 | 소재지: 경기도 시흥시 거모동 1778-14 2층202호 | 감정가: 108,000,000원 | 최저가: 75,600,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요

1.1. 사건 기본 정보

본 경매 물건은 안산지원 2025타경479 (1) 사건으로 진행되는 부동산강제경매 물건입니다. 소재지는 경기도 시흥시 거모동 1778-14 2층202호 다세대주택이며, 감정가는 108,000,000원으로 산정되었습니다. 매각대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건이며, 소유자 및 채무자는 조OO, 채권자는 유OO입니다.

1.2. 부동산 현황

건물 면적은 전용 49.38㎡ (약 14.94평)이며, 토지 면적은 25.27㎡ (약 7.64평)입니다. 해당 부동산은 2001년 5월 3일에 사용승인된 철근콘크리트조 5층 건물 중 2층에 위치합니다. 이용 상태는 방 2개, 거실, 주방, 욕실 등으로 사용 중이며, 기본적인 위생 및 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다. 공부상 방 3개이나 현황은 2개(주방으로 변경)인 구조 변경 사항이 있습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지 조건

본 물건은 시흥시 거모동 소재 군자동행정복지센터 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재된 일반적인 주택지대입니다. 주위환경은 보통 수준이며, 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 사정 역시 무난합니다. 북측으로 노폭 약 5미터 포장도로에 접하고 있습니다.

2.2. 상권 분석 및 생활 정보

주택지대와 근린생활시설이 혼재된 지역 특성상 기본적인 생활 편의시설 이용은 용이할 것으로 보입니다. 감정평가서에 언급된 바와 같이 주위환경은 보통이며, 주변 시설 검색 결과 인근에 어린이집 등 교육 시설이 위치하고 있어 주거 환경으로서의 기능은 갖추고 있습니다. 해당 지역은 제2종일반주거지역으로 주거 안정성이 확보된 지역입니다. 인접지 검색을 통해 특정된 대형 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 건물 및 토지 현황

3.1. 건물 상세 내역

건물은 철근콘크리트조 평슬라브지붕 5층 건물 내 2층에 위치하며, 외벽은 치장벽돌 쌓기 등으로 마감되었습니다. 사용승인일은 2001년 5월 3일로 연식은 있으나 관리는 보통인 것으로 추정됩니다. 방 2개, 거실, 주방 등의 구조이며, 기본적인 급배수 및 개별난방 설비를 갖추고 있습니다. 공부와 현황의 방 개수 차이(3개→2개)는 향후 활용 계획에 따라 고려해야 할 사항입니다.

3.2. 토지 이용 계획

토지는 인접 도로 및 토지와 등고평탄한 가장형의 토지로, 다세대주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당하며, 소로2류(국지도로)에 접하고 있습니다. 주거지역으로서 용도 제한에 특별한 문제점은 없으나, 가축사육제한구역 및 과밀억제권역에 속합니다.

4. 권리 분석 및 특이사항

4.1. 권리 관계

본 물건은 부동산강제경매 사건이며, 권리 관계상 두 가지의 중대한 리스크가 존재합니다. 첫째, 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 존재하므로, 배당 절차에서 임차인의 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액을 낙찰자가 인수해야 합니다. 둘째, 임차인이 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법에 따른 임차인 우선매수신고를 행사할 수 있습니다. 추가적으로 공유자우선매수신고가 접수된 상태입니다.

4.2. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 위험과 임차인 및 공유자의 우선매수권 행사 가능성입니다. 임차인의 우선매수권 행사 시 낙찰자가 소유권을 취득할 수 없게 되며, 공유자 역시 우선매수신고를 통해 매각을 가져갈 수 있습니다. 따라서 입찰 전 임차인의 정확한 대항 요건과 예상 배당액, 그리고 인수해야 할 금액을 치밀하게 분석하는 것이 필수적입니다. 권리 분석이 미흡할 경우 예상치 못한 보증금 인수라는 재산상의 손해를 볼 수 있습니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본 경매 물건은 경기도 시흥시의 일반 주택지대에 위치한 소형 다세대주택으로, 실수요자나 소액 투자자에게 적합한 규모(전용 약 15평)입니다. 감정가는 108,000,000원으로 시장 가격 대비 적정성을 검토할 필요가 있습니다. 그러나 공유자우선매수신고와 함께 '대항력 있는 임차인' 및 '전세사기피해자 우선매수권'이라는 매우 높은 수준의 권리적 리스크를 안고 있습니다. 이러한 특이사항으로 인해 일반적인 입찰 경쟁률은 낮을 수 있으나, 권리 분석의 난이도가 높기 때문에 전문가의 도움 없이는 신중한 접근이 요구됩니다.

5.2. 투자 포인트

1) 제2종 일반주거지역 내 주거용 부동산으로, 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

2) 소형 평수로 총 투자금이 비교적 낮아 소액 투자가 가능합니다.

3) 높은 권리적 리스크와 특이사항(공유자우선매수, 임차인 우선매수권)으로 인해 입찰 참여자가 적을 수 있어, 권리분석을 완료한 전문가에게는 저가 매수 기회가 될 수 있습니다.

4) 건물의 현황이 공부와 다르게 방 2개로 변경된 점을 이용하여 실수요자에게 선호도가 높은 구조로 활용할 수 있습니다.

법원 정보

안산지원 경매5계