나이스옥션 법원경매 안산 2025타경479 [1] 경기도 시흥시 거모동 1778-14 2층202호 다세대주택 경매

경기도 시흥시 도일로92번길 2 가림주택 (다세대주택) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2025타경479(안산지원 경매5계). 감정가 108,000,000원, 최저가 8,893,000원. 매각기일은 2026-09-22입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2025 타경 479 [1]
소재지	경기도 시흥시 거모동 1778-14 2층202호
도로명주소	경기도 시흥시 도일로92번길 2 가림주택
용도	다세대주택
매각기일	2026.09.22
관할법원	안산지원 경매5계 (031-481-1191)
이용제한	도시지역, (접함)소로2류(폭 8m~10m), 토지거래계약에관한허가구역, (저촉)가축사육제한구역, 과밀억제권역, 제2종일반주거지역

경기도 시흥시 거모동 1778-14 2층202호 다세대주택 경매 물건 이미지

면적

토지면적	25.27㎡ (7.64평)
건물면적	49.38㎡ (14.94평)

금액

감정가	108,000,000원
최저가	8,893,000원 (감정가 대비 9%)
입찰보증금	889,300원 (10%)
유찰횟수	7회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2025.11.25	108,000,000원	유찰
2차	2026.01.06	75,600,000원	유찰
3차	2026.02.10	52,920,000원	유찰
4차	2026.03.31	37,044,000원	유찰
5차	2026.05.12	25,930,000원	유찰
6차	2026.06.23	18,151,000원	유찰
7차	2026.08.11	12,705,000원	유찰
8차	2026.09.22	8,893,000원

감정평가 요약

감정평가기관: 일호 · 평가일 2025.04.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 시흥시 거모동 소재 ""군자동행정복지센터"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 주택지대로 주위환경은 보통임.
교통상황: 본건 건물까지 차량을 통한 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.
건물의 구조: 철근콘크리트조 평슬라브지붕 5층건내 제2층 제202호(사용승인일 : 2001.05.03)로서
외벽 : 치방벽돌 쌓기, 일부 몰탕위 페인팅 등 마감,
내벽 : 벽지도배, 일부 타일붙임 마감,
창호 : 플라스틱샷시 2중창호임.
이용상태: ""다세대주택(방2, 거실, 주방, 욕실, 발코니, 현관 등)""으로 이용중임.
설비내역: 기본적인 위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 주차장설비 등이 갖추어져 있음.
토지의 형상 및 이용상태: 인접도로 및 인접토지와 등고평탄한 ""가장형""의 토지로 ""다세대부택 및 근린생활시설 건부지""로 이용중임.
인접 도로상태등: 북측으로 노폭 약5미터의 포장도로와 접하고 있음.
토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
공부와의 차이: 공부상 방이 3개이나. 현황 2개(주방으로 변경)임.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 기타 임대관계는 미상임.

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있음, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수함
전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법에 따른 임차인 우선매수신고를 행사할 수 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경479(1) 사건번호로 경기도 시흥시 거모동 1778-14, 2층202호 다세대주택이 부동산 강제경매로 나왔습니다.

감정가는 108,000,000원이며, 건물은 49.38㎡ (약 14.94평), 토지는 25.27㎡ (약 7.64평)입니다. 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다.

본건의 건물 사용승인일은 2001년 5월 3일입니다.

1.1. 면적 정보

* 토지면적: 25.27㎡ (약 7.64평)

* 토지 지분: 25.27045374449339㎡ (약 7.64평)

* 건물면적: 49.38㎡ (약 14.94평)

* 건물 지분: 49.38㎡

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경기도 시흥시 거모동 소재 ""군자동행정복지센터"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 주택지대로 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건 건물까지 차량을 통한 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 사정은 보통입니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 인접 도로 및 토지와 등고평탄한 ""가장형""의 토지로, ""다세대주택 및 근린생활시설 건부지""로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 북측으로 노폭 약 5미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

* 혐오시설 정보: 인근 지역 조사 결과, 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 해당 지역 인근에 쓰레기 무단 투기 관련 민원이 있었으나, 해당 장소는 주차장 등으로 조성되어 개선된 것으로 파악됩니다.

1.3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2024년 8월 7일 등기된 주택도시보증공사의 가압류입니다. 이보다 선순위 권리는 모두 말소됩니다.

* 등기부 요약:

* 공유자전원지분 이전 (2005.11.21)

* 소유권 이전 (2017.02.23)

* 소유권 이전 (2022.03.10) - 매매금 135,000,000원

* 가압류 (2024.08.07, 주택도시보증공사, 2,014,500,000원) - 말소기준권리

* 압류 (2024.08.21, 남동세무서장) - 말소

* 강제경매 (2025.03.07, 유현주, 135,000,000원) - 말소 (본건 사건)

* 임차인 현황:

* 박상필: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2022-03-02, 대항력 있음.

* 유현주: 보증금 135,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-02-10, 확정일자 2022-01-10, 배당신고 2025-02-28, 대항력 있음.

* 권리분석 종합:

* 본건에는 매수인에게 대항할 수 있는 임차인(유현주)이 존재합니다.

* 주의사항에 따라, 경매 배당 절차에서 임차인 유현주의 보증금 135,000,000원이 전액 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

* 박상필 임차인은 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있어 주의가 필요합니다.

* 공유자우선매수 신고 가능성이 있습니다.

1.4. 상권분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 인근 지역의 다세대 주택 시세는 대략 평당 67만원 ~ 68만원 수준으로 파악됩니다.

* 최근 거래 사례:

* 1722-4번지 (동산빌라): 2026년 7월 1일 거래, 60.05㎡ (약 18.16평), 12,300만원 (약 67.7만원/평)

* 1723-9번지 (주산아트맨션C동): 2026년 7월 1일 거래, 59.81㎡ (약 18.09평), 12,300만원 (약 68.0만원/평)

* 1750-2번지: 2026년 7월 2일 거래, 53.99㎡ (약 16.33평), 11,000만원 (약 67.4만원/평)

본건 건물의 면적(49.38㎡, 약 14.94평)을 고려할 때, 순수 시세는 약 10,000만원 ~ 10,100만원 수준으로 추정됩니다.

1.5. 생활정보

* 교육시설: 인근에 학교 관련 정보는 구체적으로 명시되지 않았으나, 일반적인 주택 밀집 지역으로 교육 인프라가 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

* 편의시설: ""군자동행정복지센터""가 인근에 위치하여 행정 서비스를 이용하기 편리합니다. 또한, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역 특성상 상점, 식당 등 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 인근 노선버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능하며, 차량을 이용한 도로 접근성도 양호합니다.

* 주거환경: 다세대주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재된 주거지대로, 조용한 주거 환경을 제공할 것으로 보입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 가장 큰 리스크는 보증금 135,000,000원의 임차인 유현주가 대항력을 보유하고 있어, 배당에서 전액 변제되지 못할 경우 매수인이 잔액을 인수해야 한다는 점입니다. 이는 추가적인 자금 부담으로 이어질 수 있습니다.

* 보증금 0원 임차인의 존재: 보증금이 0원인 임차인 박상필 역시 대항력을 보유하고 있어, 예상치 못한 법적 문제 또는 권리관계가 발생할 가능성이 있습니다.

* 공유자 우선매수권 행사: 공유자우선매수 신고가 가능하므로, 최고가 매수인이 되더라도 공유자가 해당 가격으로 물건을 낙찰받을 수 있습니다.

* 건물 노후화: 2001년 5월 사용승인된 건물로, 약 20년 이상 경과하여 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 공부와의 차이: 공부상 방이 3개이나 현황은 2개(주방으로 변경)인 점은 사소한 차이입니다.

* 전세사기 피해자 지원 관련: 임차인이 ""전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법""에 따른 우선매수신고를 행사할 수 있다는 점은 임차인의 법적 권리가 강화될 수 있음을 시사합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 거모동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 108,000,000원입니다. 입지조건 및 주위 환경은 보통 수준이며, 인근 부동산 시세를 고려할 때 적정 수준의 가치를 지닌 것으로 보입니다.

그러나 본건의 가장 큰 특징이자 위험 요소는 대항력 있는 임차인 유현주(보증금 135,000,000원)의 존재입니다. 만약 해당 임차인의 보증금이 경매 배당으로 전액 회수되지 못할 경우, 그 차액은 매수인이 인수해야 합니다. 또한, 보증금 0원의 대항력 있는 임차인 박상필의 존재와 공유자 우선매수권 행사 가능성 역시 고려해야 할 사항입니다.

따라서 본 물건은 시세 대비 저렴하게 취득할 가능성이 있으나, 임차인 관련 위험 요소를 면밀히 분석하고 추가 자금 부담 가능성을 충분히 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 주변 시세 대비 경쟁력 있는 감정가: 인근 시세 대비 감정가가 낮게 책정되어 있어 시세 차익의 여지가 있습니다.

* 주거지로서의 기본적인 입지: 군자동행정복지센터 인근으로 편의시설 접근이 용이하며, 주택 밀집 지역으로 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 잠재적 시세 상승 가능성: 향후 지역 개발 및 주거 환경 개선에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

제공된 정보를 바탕으로 예상 입찰가를 산정하되, 인수 보증금을 제외한 금액을 기준으로 산정합니다.

본 건의 감정가는 108,000,000원이며, 주변 시세 분석 결과 약 10,115만원 수준으로 평가됩니다.

그러나 대항력 있는 임차인(보증금 135,000,000원)의 존재와 보증금 전액 미회수 시 인수 위험, 공유자 우선매수권 행사 가능성 등 상당한 리스크가 존재합니다.

따라서 이러한 리스크를 충분히 반영하여 입찰가를 산정해야 합니다. 임차인의 보증금 전액 인수 가능성을 감안하면, 실제 투자 비용은 입찰가에 135,000,000원을 더해야 할 수도 있습니다.

현 시점에서 리스크를 감안한 보수적인 입찰가는 다음과 같이 제안합니다.

* 보수적 희망 입찰가 범위: 80,000,000원 ~ 90,000,000원

상기 입찰가는 임차인과의 협상 또는 배당 결과에 따라 변동될 수 있으며, 투자 결정 전 반드시 법률 전문가와 상의하시기를 권장합니다.1.물건 기본정보