나이스옥션 법원경매 안산 2025타경51735 [1] 경기도 시흥시 배곧동 233 배곧헤리움어반크로스2차 비동 15층1516호 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 안산 2025타경51735 [1] 경기도 시흥시 배곧동 233 배곧헤리움어반크로스2차 비동 15층1516호 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2025타경51735
• 주소: 경기도 시흥시 배곧동 233 배곧헤리움어반크로스2차 비동 15층1516호
• 감정가: 100,000,000원
• 최저가: 70,000,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 근린생활시설

안산지원 경매5계 2025타경51735 | 소재지: 경기도 시흥시 배곧동 233 배곧헤리움어반크로스2차 비동 15층1516호 | 감정가: 100,000,000원 | 최저가: 70,000,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 경매 물건 보고서

1.1. 사건 개요

사건번호는 안산지원 2025타경51735 (1)이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

채무자와 소유자는 권OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

본건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다.

1.2. 물건 기본 정보

소재지는 경기도 시흥시 배곧동 233 배곧헤리움어반크로스2차 비동 15층1516호입니다.

용도는 공부상 근린생활시설이나, 현황은 오피스텔로 이용 중입니다.

감정가는 100,000,000원입니다.

1.3. 면적 정보

건물 전용면적은 21.64㎡ (약 6.54평)입니다.

토지 지분면적은 4.36㎡ (약 1.32평)입니다.

제시외 면적은 없습니다.

2. 물건 상세 분석

2.1. 입지 조건 및 환경 분석

본건은 경기도 시흥시 배곧동 소재 "한화오션 서울대학교 시흥R&D캠퍼스" 북동측 직선거리 약 200미터 지점에 위치합니다. 인근은 상업 및 업무용 부동산이 밀집한 상업지대로, 주위에 아파트 단지, 학교, 공원 등이 혼재되어 있어 배후 수요가 풍부한 입지입니다.

교통상황은 77번 국도(서해안로) 인근에 위치해 차량 접근성이 양호하며, 인근 버스정류장이 소재합니다. 동남측 직선거리 약 950미터 지점에 오이도역(4호선, 수인분당선)이 위치하여 대중교통 이용도 비교적 편리합니다. 북측 직선거리 약 1.5km 지점에 정왕I.C가 위치하여 광역 교통망도 갖추고 있습니다.

2.2. 상권 분석

본건이 소재한 배곧동은 대규모 주거 단지와 서울대학교 시흥R&D캠퍼스 및 한화오션 등의 업무시설이 인접하여 주 7일 상권의 기본 수요층이 확보된 지역입니다.

본 건물이 오피스텔로 이용되고 있는 점을 감안하면, 주변 대학생, 연구원, 그리고 배곧신도시 내 1인 가구 또는 소규모 가구를 대상으로 하는 임차 수요가 높을 것으로 판단됩니다.

본건은 일반상업지역에 위치하며 중로에 접하고 있어 접근성과 가시성이 양호하며, 토지이용계획상 밀집 상업시설로서의 가치를 갖습니다.

2.3. 생활 정보 및 교통

건물은 철골철근콘크리트/철근콘크리트 구조의 20층 건물 내 15층에 위치하며, 지역난방 방식에 의한 열병합 시스템을 사용하고 있습니다. 엘리베이터, 위생설비, 급·배수설비, 화재경보설비, 출입구 보안개폐설비 등 일반적인 오피스텔 설비를 갖추고 있습니다.

교통 여건은 오이도역 역세권에 근접하며, 정왕I.C와 서해안로 인접으로 수도권 및 서해안 방면으로의 접근성이 우수합니다.

2.4. 권리 분석

본건은 소유자 권OO의 부동산강제경매 사건으로, 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 것으로 보입니다.

가장 중요한 특이사항은 주택도시보증공사(양도전 임차인 김성민)의 확약서 제출입니다. 주택도시보증공사는 2025.10.27.자에 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다'는 내용의 확약서를 제출하였습니다.

이는 낙찰자가 인수할 보증금 등의 대항력 있는 임차인 권리가 소멸되어 명도 리스크가 크게 감소함을 의미합니다. 단, 우선변제권을 주장할 수 있으므로, 배당에 참여하는 채권자로서의 지위는 유지됩니다. 낙찰자는 매각대금 완납 시 소유권을 취득하며 명도 부담이 상당히 줄어들 것으로 예상됩니다.

3. 투자 종합 의견

3.1. 잠재적 리스크

잠재적 리스크는 인접한 시화국가산업단지(시화공단) 및 시흥 물환경센터 등에서 발생하는 *악취 및 대기 환경 문제*입니다. 시화공단 인근에서는 과거부터 현재까지 휘발성유기화학물(VOCs) 및 악취물질 배출 의혹이 지속적으로 제기되어 왔으며 , 시흥시민들의 악취 민원 또한 보고된 바 있습니다 . 이는 주거/업무 환경의 쾌적성에 영향을 미칠 수 있는 요소로, 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 체감 악취 정도를 확인해야 합니다.

3.2. 투자 포인트

A. 권리관계의 안정성: 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 낙찰자가 인수할 임차인 권리 문제가 사실상 해소되었습니다. 이는 경매 투자 시 가장 큰 리스크인 명도 및 보증금 인수 부담을 최소화하는 매우 큰 장점입니다.

B. 풍부한 임차 수요: 서울대 시흥R&D캠퍼스, 한화오션 등 대형 업무시설과 배곧신도시 대규모 주거 단지를 배후로 하는 입지로, 오피스텔 이용 현황을 고려할 때 공실 위험이 낮습니다.

C. 비교적 저렴한 감정가: 1억 원의 감정가로 책정되어 있어, 주변 시세 대비 보수적인 가격에 낙찰받을 경우 안정적인 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

3.3. 종합 의견 (결론)

본건은 배곧신도시 상업 지구 내 오피스텔 용도로 이용 중인 근린생활시설로서, 입지 및 배후 수요가 우수한 물건입니다. 특히 주택도시보증공사의 *대항력 포기 확약서* 제출로 인해 *권리 분석상 매우 안전한* 상태이며, 명도 진행 역시 수월할 것으로 예상되어 초보 투자자에게도 추천할 만한 물건입니다.

다만, 시화공단 인접 지역의 환경 문제(악취 등)를 고려하여 현장 답사를 통한 리스크 확인이 필요합니다. 입찰 시에는 유사 물건의 실거래가 및 임대 시세를 철저히 분석하여 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

법원 정보

안산지원 경매5계