나이스옥션 법원경매 안산 2025타경51812 [1] 경기도 안산시 상록구 일동 OOOOO OOOOOO 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브감정 · 평가일 2025.03.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상 물건은 경기도 안산시 상록구 일동 소재 ""매화초등학교"" 동측 인근에 위치하며, 주위는
다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위 환경은 무난함.

교통상황

대상 물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은
무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 4층 중 3층 301호로서,
외벽 : 인조석 붙임 등 마감.
내벽 : 벽지도배, 타일붙임 등 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 등이 되어 있으며 도시가스에 의한 난방임.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 다세대주택 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상 물건 남동측으로 포장도로에 접합.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육
제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>
, 상대보호구역(매화초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의
대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지
역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1. 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중임.
2. 배당에서 임차보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 안산지원 2025타경51812 (1)

소재지: 경기도 안산시 상록구 일동 650-9 3층301호

용도: 도시형생활주택

1.2. 건물 및 토지 정보

토지면적: 21.85㎡ (약 6.61평)

토지지분: 21.8477㎡

건물면적: 28.66㎡ (약 8.67평) (전용면적 추정)

건물지분: 28.665㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 중 3층 301호

건물 총 연면적: 391.61㎡, 토지 면적: 257.5㎡

1.3. 용도 및 이용 현황

본 물건은 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

대상 물건은 경기도 안산시 상록구 일동 소재 "매화초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위 환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통 상황

대상 물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 사정은 무난합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 물건은 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반)이며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(매화초등학교), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역 등에 포함되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 경매 구분

채권자는 이 이며, 본 경매는 부동산강제경매 사건입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 이

보증금: 11000만원

차임: 0원

전입일자: 2020-03-16

확정일자: 2020-01-17

배당신고일자: 2025-02-27

대항력: 있음

비고: 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 전액 변제 여부가 불확실할 경우 매수인이 잔액을 인수해야 합니다.

3.3. 등기부 요약

등기부상 말소기준권리는 2021-05-07 접수된 수원지방법원 2021카단51182 (갑3, 가압류)으로 판단됩니다. 이 외 다수의 가압류 및 압류가 존재했으나 모두 말소 처리되었습니다. 현재 본 경매개시결정(2025타경51812)은 채권자 이 이 2025-03-04에 신청한 것으로, 권리금액은 11000만원입니다.

3.4. 인수되는 권리

본 물건은 대항력 있는 임차인 이 이 존재합니다. 임차인의 보증금 11000만원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. 이는 본 물건의 가장 중요한 인수 권리입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석 (매매)

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 안산시 상록구 일동 지역의 다세대주택은 2026년 7월 기준으로 면적 48.32㎡가 10500만원, 73.155㎡가 15000만원에 거래된 사례가 있습니다. 본 물건의 건물면적(28.66㎡)은 위 사례들보다 작지만, 감정가는 10000만원으로 책정되어 있습니다. 이는 3.3㎡당 약 1150만원 수준으로, 주변 시세(3.3㎡당 약 700만원~1200만원) 범위 내에 있거나 다소 높게 평가된 것으로 보입니다. 특히, 임차인의 보증금이 11000만원으로 감정가보다 높아, 실제 시장 가치는 감정가 이상일 가능성이 있습니다.

4.2. 주변 시세 분석 (전월세)

제공된 JSON 데이터에는 최근 전월세 거래 정보가 별도로 구분되어 있지 않으나, 임차인 현황에 따르면 임차인 이 은 보증금 11000만원에 차임 0원으로 거주 중입니다. 이는 장기 거주 또는 특수 계약 관계일 수 있으며, 보증금 회수 및 인수 여부에 대한 면밀한 검토가 반드시 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

물건지 인근에는 매화초등학교가 위치하며, 도보 거리에 다수의 상가, 식당, 편의점, 마트, 우체국 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 생활이 편리합니다.

5.2. 주변 혐오시설

대상 물건지 주변에서 특별히 민감한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 이 의 보증금 11000만원입니다. 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 해당 잔액을 인수해야 하므로 입찰가 산정에 있어 최우선적으로 고려해야 할 사항입니다. 현재 감정가(10000만원)보다 높은 보증금액은 인수될 금액이 상당할 수 있음을 시사합니다.

6.2. 법적 제한 및 기타 리스크

물건지 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구 등 다양한 용도지구 및 제한 사항이 적용되고 있어 향후 건축물 신축, 증축 또는 용도 변경 시 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 안산시 상록구 일동의 초등학교 인근에 위치한 도시형생활주택(원룸형)입니다. 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호하나, 대항력 있는 임차인이 보증금 11000만원을 가지고 거주 중이라는 점이 가장 큰 특징이자 잠재적 리스크입니다. 임차인의 보증금 전액 변제가 불확실할 경우, 매수인이 해당 보증금 잔액을 인수해야 하므로 실질적인 취득 비용이 크게 증가할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 초등학교 인근의 안정적인 주거 입지

* 도시형생활주택으로서의 소형 주거 공간 활용 가능성

* 잠재적 리스크(임차인 보증금)를 고려하여 적정 가격에 낙찰받을 경우 시세차익 기대

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 10000만원입니다.

예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 계산하는 규칙에 따라, 감정가인 10000만원을 기준으로 산정합니다.

그러나 본 물건은 대항력 있는 임차인 이 이 11000만원의 보증금을 가지고 거주 중이며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

따라서, 비록 계산 상으로는 10000만원에서 시작하더라도, 실제 낙찰가가 11000만원에 미달할 경우, 매수인은 입찰가 외에 인수되는 보증금 잔액을 추가로 부담하게 되므로, 총 실질 취득 비용은 11000만원을 초과하게 됩니다.

투자자는 이러한 '인수 보증금' 리스크를 충분히 고려하여, 본인의 투자 전략에 맞춰 최종 입찰가를 결정해야 합니다. 보증금 전액 변제를 보장하기 위해서는 최소 11000만원 이상으로 입찰하는 것을 권장합니다.

본 보고서에서는 감정가인 10000만원을 보수적인 입찰가 범위의 기준으로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.