나이스옥션 법원경매 안산 2025타경51860 [1] 경기도 시흥시 거모동 1743-10 에이동 지하2층비2호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 안산 2025타경51860 [1] 경기도 시흥시 거모동 1743-10 에이동 지하2층비2호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

안산지원 경매5계 2025타경51860 | 소재지: 경기도 시흥시 거모동 1743-10 에이동 지하2층비2호 | 감정가: 65,000,000원 | 최저가: 45,500,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 분석

1.1. 사건 기본 정보

안산지원 2025타경51860 (1) 사건의 부동산임의경매 물건입니다.

매각 대상은 토지 및 건물 일괄 매각이며, 감정가는 65,000,000원입니다.

소유자 및 채무자는 박OO이며, 채권자는 서OOOOOOOOO입니다.

1.2. 면적 정보 및 건물 구조

토지 면적은 34.18제곱미터(약 10.34평)이며, 건물 전용 면적은 58.50제곱미터(약 17.69평)입니다.

용도는 다세대주택으로 이용 중입니다.

본 건물은 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물 내 제지하층 제비2호로, 1996년 8월 7일에 사용 승인된 비교적 연식이 있는 건물입니다.

건물 노후도는 약 29년차로, 내부 수리 및 리모델링이 필요할 수 있습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지 조건 및 교통 상황

본건은 경기도 시흥시 거모동 '군자초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 소규모 아파트, 다세대주택, 다가구주택, 공원, 근린생활시설 등이 혼재하는 일반적인 주거 지역입니다.

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

토지 이용 계획상 제2종일반주거지역에 속하며, 주변에 초등학교가 있어 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

2.2. 상권 분석 및 생활 정보

인근에 군자초등학교가 위치하여 초등학교 학군 접근성이 양호합니다.

주변은 주택 밀집 지역으로, 일상생활에 필요한 근린생활시설(편의점, 소규모 마트, 세탁소 등) 이용이 용이한 환경입니다.

다만, 대형 상업 시설이나 주요 생활 편의 시설(대형 병원, 백화점 등) 접근성은 다소 떨어지는 편입니다.

2.3. 혐오 시설 분석

검색 결과, 본건 주변에 대규모 쓰레기 매립장, 소각장 등 직접적인 혐오감을 유발할 수 있는 대형 시설은 확인되지 않았습니다.

하지만 해당 지역은 준공년도가 오래된 건물이 많고, 구도심 지역 특성상 소규모 공장이나 고물상 등이 혼재될 가능성이 있으므로 현장 방문 시 주변 환경을 꼼꼼히 확인해야 합니다.

3. 권리 분석 및 잠재적 리스크

3.1. 경매 진행 정보 및 채권 관계

본 경매는 채권자 서OOOOOOOOO의 신청에 의한 부동산임의경매 사건입니다.

소유자와 채무자가 박OO으로 동일하여 일반적인 명도 대상은 소유자이나, 임차인이 존재할 경우 명도 대상이 달라집니다.

3.2. 권리 분석 및 명도 리스크

현황조사서상 임차인으로 추정되는 고지훈(2023.12.27. 전입)과 김광용(2025.01.10. 전입) 등 2인이 존재하는 것으로 확인됩니다.

이들의 확정일자 및 보증금 등 임대차 관계가 미상인 상태이므로, 이들이 대항력을 갖춘 임차인일 경우 낙찰자가 보증금을 인수해야 하는 리스크가 존재합니다.

입찰 전 반드시 임차인의 권리 관계(배당요구 여부, 대항력 유무)를 명확히 파악하는 것이 필수적입니다.

3.3. 잠재적 리스크 및 주의 사항

가장 큰 리스크는 물건이 **지하 2층(제지하층)**이라는 점입니다. 지하층은 채광, 통풍, 습도, 침수 위험 등 주거 쾌적성이 낮아 매매 및 임대 시장에서 가치 평가가 낮게 이루어집니다.

건축물대장상 '구분건물감정평가요항표'에 따르면 공부와의 차이는 없으나, 지하층의 노후 상태와 방수 상태에 대한 현장 확인이 절대적으로 필요합니다.

임차인 현황 미상으로 인한 명도 저항 및 예상치 못한 추가 비용(명도 소송 등) 발생 가능성이 높습니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본 물건은 6천 5백만원의 낮은 감정가로 소액 투자가 가능하다는 장점이 있으나, **지하 2층**이라는 물리적 한계와 **임차인 미상**이라는 권리적 리스크를 동시에 안고 있습니다.

투자자는 임차인의 대항력 여부를 확인하고, 이 리스크를 반영하여 1회 이상 유찰된 후 보수적인 입찰가로 접근하는 것이 바람직합니다.

지하층이라는 특성상 향후 시세 상승에 대한 기대보다는 안정적인 월세 수익 확보를 목표로 하는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

4.2. 투자 포인트

최고의 입지:

군자초등학교 인근 주거 지역으로, 초등학교 학군 및 기본적인 생활 인프라가 갖춰져 있습니다.

토지 지분 투자:

토지 면적 34.18제곱미터(약 10.34평)의 지분을 확보할 수 있어, 장기적인 관점에서 구도심 재정비 가능성(매우 낮지만)에 대비할 수 있습니다.

소액 진입 가능:

감정가가 낮아 소액으로 경매 시장에 진입하기에 부담이 적습니다.

수익형 물건 고려:

지하층의 단점을 감안하여 주변 월세 시세를 파악 후, 권리 분석 리스크가 해소될 경우 안정적인 월세 수익을 위한 투자로 고려해 볼 수 있습니다.

법원 정보

안산지원 경매5계