나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52023 [1] 경기도 시흥시 대야동 471-20 해츠빌 3층303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신우 · 평가일 2025.04.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 대야동에 소재하고 있는 ""대야초등학교"" 남측 인근에 위치하며, 본건
주위는 다세대주택 및 근린생활시설 등으로 이루어진 주택 및 상가 혼용지대로서 제반 주위
환경은 무난시 됨.

교통상황

본건까지 차량통행이 가능하며, 본건 인근에 버스정류장 및 근거리에 서해선(시흥대야역, 신
천역)이 소재하는 등 대중교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 3층으로서,

외벽 : 돌붙임 등 마감.
창호 : 샷시창임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 대체로 정방형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 소로변에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차권자 이애라)로부터2026.5.12.에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 잔존 임대차 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 안산지원 2025타경52023 (1)

소재지: 경기도 시흥시 대야동 471-20 해츠빌 3층303호

용도: 다세대주택

감정가: 245,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 (토지/건물)

토지면적: 36.68㎡ (약 11.10평)

토지지분: 36.6764㎡ (약 11.10평)

건물면적: 48.20㎡ (약 14.58평)

건물지분: 48.2㎡ (약 14.58평)

1.3. 건물 개요 (건축물 표제부 기반)

건물명: 해츠빌

층수: 5층 중 3층

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

사용승인일: 2020-03-30

총 연면적: 717.3㎡

대지권면적: 479㎡ (건물 전체 기준)

건폐율: 56.22%

용적률: 149.75%

주차: 12대 (지하 2대, 옥외 10대)

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 대야동에 소재하며, "대야초등학교" 북측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택 및 근린생활시설이 혼합된 주거 및 상가 혼용지대로서 전반적인 주거 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 및 도로

본건까지 차량 통행이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 또한, 서해선 시흥대야역 및 신천역이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 본건은 남서측으로 소로변에 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 2022년 9월 13일 접수된 강서세무서장의 압류입니다.

3.2. 주요 권리 및 임차인 분석

* 소유권보존: 2020-04-13 (유승희 외 2명)

* 공유자전원지분전부 이전(매매): 2021-09-10 (고완석)

* 압류(강서세무서장): 2022-09-13 (말소기준권리)

* 가압류(주택도시보증공사): 2023-01-03 (말소대상)

* 압류(시흥시): 2023-03-08 (말소대상)

* 강제경매(주택도시보증공사): 2025-03-28 (본건 경매 개시, 말소대상)

* 주택임차권(이애라): 2023-09-08 (말소됨. 보증금 258,000,000원, 전입 2021-07-30, 확정 2021-04-29)

임차인 현황:

* 김 : 전입 2025-03-20, 대항력 없음.

* 문 : 전입 2025-02-21, 대항력 없음.

* 주택도시보증공사 (임차인 이애라 승계): 보증금 258,000,000원, 전입 2021-07-30, 확정 2021-04-29, 배당신고 2023-09-08, 대항력 없음.

3.3. 인수되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(압류, 가압류, 강제경매, 임차권 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자가 별도로 인수해야 할 부담은 없습니다.

3.4. 특이사항 및 HUG 확약서 검토

본건은 HUG 인수조건 변경, 대항력있는 임차인, 공동담보 물건으로 분류되어 있습니다. 그러나 권리분석 결과, 등기부상 및 임차인 현황상 모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악됩니다.

특히, 주택도시보증공사(양도 전 임차권자 이애라)로부터 2026년 5월 12일자로 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 잔존 임대차 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.'는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 이 확약서는 임차인의 대항력 및 보증금 반환 청구권이 소멸되었음을 명확히 하는 것으로, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 필요가 없음을 강하게 시사합니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본건이 위치한 대야동 471-20번지 일대는 다세대주택과 근린생활시설이 밀집된 지역입니다. 대야초등학교를 중심으로 한 주거 지역의 특성을 가지며, 상업 시설 또한 함께 발달하여 주거 및 생활 편의성이 좋습니다.

4.2. 주변 시설

대야초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 우수하며, 근린생활시설이 밀집되어 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육

* 대야초등학교: 남측 인근에 위치

5.2. 편의시설

* 근린생활시설: 주변에 다수의 상가 및 편의시설이 위치하여 이용이 편리합니다.

5.3. 교통

* 대중교통: 인근 버스정류장 및 서해선 시흥대야역, 신천역 이용 가능.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 위험

비록 HUG 확약서에 따라 임차인의 대항력 및 보증금 반환 청구권이 포기된 것으로 보이나, 법원 경매 절차 진행 중 해당 확약서의 법적 효력 및 해석에 대한 최종 판단은 법원의 재량에 달려있습니다. 입찰 전 법원 고시 정보 및 관련 내용을 면밀히 재확인하는 것이 필수적입니다.

6.2. 높은 총 채무액

본 물건의 총 등기부 채권액은 1,046,000,000원으로 매우 높습니다. 이는 채권자들의 권리 행사를 통해 경매로 진행되었음을 보여주며, 향후 다른 채권자들의 추가적인 권리 행사 가능성은 낮으나, 채무 총액이 높다는 점은 유의해야 합니다.

6.3. 기타 (주변 시설 미확인)

주변 시설에 대한 혐오시설 존재 여부는 본 보고서 작성 시점의 정보만으로는 확인이 어렵습니다. 입찰 전 반드시 직접 현장 조사 또는 관련 지자체 문의를 통해 확인하시기 바랍니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 시흥시 대야동에 위치한 해츠빌 3층 303호 다세대주택으로, 감정가는 245,000,000원입니다. 건물 연면적은 약 14.6평, 토지 지분은 약 11.1평입니다. 권리 분석상 모든 임차인이 대항력이 없는 것으로 파악되며, 특히 주택도시보증공사가 제출한 확약서에 따라 임차인의 대항력 및 보증금 반환 청구권 포기가 확인되었습니다. 이로 인해 낙찰자가 임차 보증금을 인수할 위험은 현저히 낮다고 판단됩니다. 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 모두 소멸되므로, 권리상 안전한 물건으로 평가됩니다.

8. 투자 포인트

* 안전한 권리 관계: 대항력 있는 임차인이 없어 인수 부담이 없으며, 모든 권리가 말소될 예정으로 권리상 매우 안전합니다.

* 준신축급 신축 연식: 2020년 사용 승인된 건물로 비교적 최신 축에 속합니다.

* 실거주 및 투자 용이: 역세권(서해선 시흥대야역, 신천역) 인근에 위치하며, 초등학교 및 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 목적이나 갭투자 목적 모두 적합합니다.

* 시세 대비 경쟁력 확보 가능성: 임차 보증금 인수 부담이 없다면, 감정가 또는 그 이하의 금액으로 시세 대비 경쟁력 있는 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 주변 시세 정보에 따르면, 2016년식 신원로얄팰리스 37.49㎡(약 11.3평)가 2026년 7월 19,500만원에 거래되었습니다. 본건은 2020년식으로 신원로얄팰리스보다 신축이며, 전용면적 48.20㎡(약 14.6평)로 면적도 더 넓습니다. 이를 감안할 때, 본건의 시세는 2억 3천만원에서 2억 6천만원 수준으로 추정됩니다. 본건의 감정가 245,000,000원은 이러한 시세와 부합하거나 약간 낮게 책정된 것으로 보입니다.

9.2. 인수 보증금 (0원 가정)

권리 분석 및 HUG 제출 확약서 내용을 종합적으로 검토한 결과, 임차인으로부터 인수할 보증금은 0원으로 가정합니다.

9.3. 최적 입찰가 제안

임차 보증금 인수 부담이 없고 권리 관계가 안전하다는 점을 고려하되, 높은 총 채무액 및 시장 상황 변동성을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다. 감정가의 85% ~ 95% 범위를 추천합니다.

* 최소 입찰가 (보수적): 245,000,000원 * 0.85 = 208,250,000원

* 적정 입찰가 (시세 반영): 245,000,000원 * 0.90 = 220,500,000원

* 최고 입찰가 (시세 상단): 245,000,000원 * 0.95 = 232,750,000원

따라서, 본 물건의 최적 입찰가는 약 210,000,000원 ~ 230,000,000원 사이에서 결정하는 것을 제안합니다. 입찰 전 반드시 법원의 최종 공고 내용을 재확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.