나이스옥션 법원경매 안산 2025타경446 [1] 경기도 시흥시 장현동 671-2 아띠프라자 2층207호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효산 · 평가일 2025.02.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 장현동 소재 ""시흥시청"" 남측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 '시흥시청역'(수도권 전철 서해선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

일반철골구조, 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상 5층 건물 내 제2층 제207호 외 2개호로서,

외벽 : 석재붙임 마감 등,
내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
바닥 : 타일깔기 마감 등,
창호 : 페어글라스 마감 등.

이용상태

기호 (1~3) : 공부상 '일반음식점'임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 소화?화재탐지설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북측 하향의 대체로 사다리형 토지로 '상업용' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 23미터 내외, 남측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로 및 동측으로 노폭 약 5미터 내외의 보행자도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(특수도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(집산도로)(접합), 공공주택 지구<공공주택 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호 (1~3) : 현황 '공실'임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 안산지원 2025타경446 (1)

* 소재지: 경기도 시흥시 장현동 671-2 아띠프라자 2층207호

* 건물명: 아띠프라자

* 용도: 근린상가

* 감정가: 501,000,000원

* 토지면적: 28.30㎡ (약 8.56평)

* 건물면적: 51.66㎡ (약 15.63평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 서OOOOOOO

* 특이사항: 공동담보

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 시흥시 장현동 소재 "시흥시청" 남측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

* 교통상황: 본건까지 제반 차량의 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 '시흥시청역'(수도권 전철 서해선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

* 인접 도로상태: 본건 북측으로 노폭 약 23미터 내외, 남측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로 및 동측으로 노폭 약 5미터 내외의 보행자도로에 각각 접합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(특수도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(집산도로)(접합), 공공주택지구<공공주택 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을2 근저당권 (서울우유협동조합, 2024-05-03 접수).

* 등기부채권 총액: 1,231,811,919원.

* 매각으로 소멸되는 권리: 을2 근저당권, 갑5, 갑6, 갑8, 갑9, 갑10, 갑11 가압류, 갑7 임의경매개시결정 등은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (단, 해당 내용에 대한 구체적인 등기부 기재는 확인되지 않았습니다).

* 임차인 현황: 현재 본건은 공실 상태이며, 인수할 보증금이 있는 임차인은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원).

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 시흥시청 인근으로 업무시설과 근린생활시설이 혼재되어 안정적인 유동인구 및 배후 수요 확보가 가능합니다.

* 업종 적합성: 공부상 '일반음식점'으로 되어 있으나, 제1종근린생활시설 및 제2종근린생활시설로 활용 가능하여 다양한 업종이 입점할 수 있습니다.

* 유동인구: 시흥시청역(서해선)을 이용하는 역세권의 특성과 주변 업무시설 종사자 및 지역 주민의 수요가 기대됩니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 시흥시청이 인근에 위치하여 행정기관 이용이 편리하며, 주변 상업 시설 이용이 용이합니다.

* 교통: 수도권 전철 서해선 '시흥시청역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 높은 채무 총액: 등기부채권 총액이 감정가를 크게 상회하는 1,231,811,919원으로, 경매 진행 시 예상보다 높은 낙찰가에 대한 부담이 있을 수 있습니다.

* 공실 장기화 가능성: 현재 본건은 공실 상태이므로, 신규 임차인 모집이 원활하지 않을 경우 공실로 인한 수익성 저하 리스크가 존재합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 소재지 인근에서 특별히 지목할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 그러나 향후 시흥시청역 주변 복합개발 계획 등이 상권에 미치는 영향은 지켜볼 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 시흥시청역 역세권에 위치한 근린상가로, 교통 및 생활 편의성이 우수한 입지를 자랑합니다. 현재 공실 상태이며 인수할 임차인이 없어 명도에 대한 부담이 없다는 장점이 있습니다. 또한, 주변 지역의 개발 계획으로 인해 향후 미래 가치 상승도 기대해 볼 수 있습니다. 다만, 높은 채무 총액과 공실 장기화 가능성은 잠재적 리스크로 고려해야 하며, 이를 극복하기 위한 적극적인 임차 맞추기 전략이 중요할 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 시흥시청역 역세권: 서해선 트리플 역세권 개발 예정지로 미래 가치 상승 잠재력이 높습니다.

* 개발 호재: 시흥시청역 복합환승센터 및 주변 개발 계획으로 인한 상권 활성화 기대.

* 명도 용이: 현재 공실 상태로 임차인 명도 부담이 없습니다.

* 활발한 상권: 업무시설과 근린생활시설이 혼재된 지역으로 안정적인 수요 기반 확보 가능.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 인수 보증금이 없는 공실 상태이므로, 예상 입찰가 산정 시 보증금 부담은 없습니다. 다만, 입찰가 결정은 감정가(501,000,000원)를 기준으로 하되, 주변 시세, 물건의 장단점, 향후 임대 수익률, 수리비, 경매 관련 제반 비용 등을 종합적으로 면밀히 분석하여 신중하게 결정해야 합니다. 현재 공실 상태이므로, 빠른 임대 완료 가능성을 고려한 전략적 접근이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.