나이스옥션 법원경매 안산 2025타경51708 [1] 경기도 안산시 단원구 선부동 1034-9 5층502호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 안산 2025타경51708 [1] 경기도 안산시 단원구 선부동 1034-9 5층502호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

안산지원 경매5계 2025타경51708 | 소재지: 경기도 안산시 단원구 선부동 1034-9 5층502호 | 감정가: 119,990,000원 | 최저가: 83,993,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 특성 분석

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 안산지원 2025타경51708 (1)

소재지: 경기도 안산시 단원구 선부동 1034-9 5층502호

용도: 다세대주택 (철근콘크리트구조, 5층 건 내 5층)

감정가: 119,990,000원

경매구분: 부동산강제경매 (채권자: 주OOOOOOO)

1.2. 면적 현황

토지면적: 23.90㎡ (약 7.23평)

건물 전용면적: 44.43㎡ (약 13.44평)

건물 제시외면적(포함): 16.10㎡ (약 4.87평)

총 사용면적 (전용 + 제시외): 60.53㎡ (약 18.31평)

특이사항: 제시외면적(16.10㎡)이 감정가에 포함되어 일괄 매각됨.

1.3. 입지 조건

본건은 경기도 안산시 단원구 선부동 소재 석수중학교 서측 인근에 위치하며, 다세대주택, 근린생활시설, 아파트단지, 각급학교 등이 혼재된 주거지역입니다. 제반 주위환경 및 교통상황은 보통으로 평가됩니다. 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용에 용이합니다. 건물 남측 및 서측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

2. 권리 분석 및 특이 사항

2.1. 등기부상 권리 분석

본건은 부동산강제경매 사건으로, 소유자와 채무자가 윤OO으로 동일하며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 매각대상은 토지 및 건물 일괄매각이며, 감정평가서상 부합물 및 종물(ㄱ, ㄴ)이 포함됩니다. (후첨 호별배치도 및 사진용지 참조)

2.2. 임차인 관련 권리 분석 (명도 난이도 최하)

주의사항: 주택도시보증공사(양도전:임차인 김윤정)로부터 2025. 9. 11.자에 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.'는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

분석의견: 이는 낙찰자(매수인)에게 임차인의 대항력에 따른 보증금 반환 책임이 사실상 소멸되었음을 의미합니다. 명도 과정에서 임차인과의 마찰 및 추가 비용 발생 위험이 크게 해소되어 권리관계가 매우 깨끗합니다.

3. 상권 및 생활 정보 분석

3.1. 상권 분석

본건이 위치한 지역은 근린생활시설이 혼재된 주거 지대로서, 상업지역으로서의 특성보다는 주거 편의성을 위한 생활밀착형 상권이 형성되어 있을 것으로 판단됩니다. 인근에 아파트단지와 학교가 있어 기본적인 주거 수요는 안정적이며, 서해선 선부역 주변의 선부광장 일대에 형성된 상업 시설 이용이 용이한 입지입니다.

3.2. 생활 정보

주변에 석수중학교 등 각급 학교가 소재하는 상대보호구역에 해당되어 교육 환경은 양호합니다. 기본적인 위생, 급·배수, 도시가스 설비 및 개별난방설비를 갖추고 있어 주거 생활에 불편함이 없습니다.

4. 잠재적 리스크 및 종합 의견

4.1. 잠재적 리스크

혐오시설 리스크: 인근 지역에 대한 광범위한 조사 결과, 본건 소재지에 직접적인 영향을 미치는 대규모 혐오시설(화장장, 추모공원 등)의 입지 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 선부동 일부 구역에서 과거 재건축 반대 민원 및 갈등이 장기간 지속된 이력이 있으므로, 주변 개발 사업 진행 상황에 따른 소음, 환경 변화 및 사회적 갈등 요소를 지속적으로 모니터링할 필요가 있습니다.

물건 구조 리스크: 건물 전용면적 외에 16.10㎡의 제시외면적(부합물 및 종물)이 포함되어 있습니다. 이는 주로 발코니 확장, 옥탑, 또는 기타 불법 증축 부분일 가능성이 있으며, 정확한 현황 및 추후 법적 제재 가능성을 현장 확인을 통해 반드시 점검해야 합니다.

4.2. 종합 의견

본건은 비교적 소액의 감정가로 진행되는 다세대주택 경매 물건입니다. 가장 큰 장점은 주택도시보증공사의 확약서 제출로 인해 대항력 있는 임차인에 대한 인수 리스크가 해소되어 명도가 용이하다는 점입니다. 제시외면적의 법적 리스크만 현장 확인을 통해 확정한다면, 투자 안정성이 높고 주거 환경이 양호한 소형 주거 투자 물건으로 판단됩니다.

5. 투자 포인트

명확한 권리관계: 임차인의 대항력 포기로 인해 낙찰자가 인수할 보증금 부담이 없습니다.

합리적인 면적: 전용면적 약 13.44평에 제시외면적 약 4.87평을 포함하여 실사용 면적이 약 18평대로, 소형 주택 수요가 높은 지역에서 충분한 경쟁력을 가집니다.

실거주 및 임대수익: 학교와 근린생활시설이 가까워 실거주 환경이 우수하며, 서해선 선부역세권(광장 주변) 인근 입지를 고려할 때 임대수익용으로도 적합합니다.

법원 정보

안산지원 경매5계