나이스옥션 법원경매 안산 2025타경51637 [1] 경기도 시흥시 정왕동 2243-5 봉현팰리스 2동 3층301호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 안산 2025타경51637 [1] 경기도 시흥시 정왕동 2243-5 봉현팰리스 2동 3층301호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

안산지원 경매5계 2025타경51637 | 소재지: 경기도 시흥시 정왕동 2243-5 봉현팰리스 2동 3층301호 | 감정가: 211,000,000원 | 최저가: 147,700,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 특장점

1.1. 물건 기본 정보

경기도 시흥시 정왕동에 위치한 다세대주택(도시형생활주택)입니다. 해당 물건은 봉현팰리스 제2동 3층 301호이며, 안산지원에서 진행하는 부동산강제경매 사건입니다. 감정가 211,000,000원으로 책정되었으며, 현재 토지 및 건물 일괄매각 방식으로 진행됩니다.

1.2. 면적 정보

해당 물건의 전용면적은 47.70제곱미터(약 14.43평)이며, 다세대주택의 특성상 공급면적은 약 59.63제곱미터(약 18.04평)으로 추정됩니다. 대지권은 28.26제곱미터(약 8.55평)입니다.

2. 입지 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 '정왕역(4호선, 수인분당선)' 북동측 근거리에 위치하여 대중교통 접근성이 우수합니다. 주위는 단독주택 및 공동주택, 근린생활시설, 공장, 창고 등이 혼재된 지역으로, 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

지하철 4호선 및 수인분당선 '정왕역'이 근거리에 위치하여 역세권 입지를 갖추고 있습니다. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도 등을 고려할 때 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 및 건물 현황

본 건물은 철근콘크리트조로 지상 5층 중 3층에 위치하며, 외벽은 석재 붙임 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감입니다. 위생 및 급배수시설, 도시가스 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등 기본적인 설비는 갖추고 있습니다. 토지는 정방형의 평지로, 제2종일반주거지역에 속해 있습니다.

2.4. 생활 정보 및 상권 분석

정왕역 근처의 주거 밀집 지역에 위치하여 기본적인 생활 편의 시설(근린생활시설)은 갖추고 있을 것으로 판단됩니다. 상권은 주거지 위주이나 인근에 공장 및 창고 지역이 혼재되어 있어 주거 편의성과 산업 시설 근접성이 혼합된 형태입니다.

2.5. 잠재적 리스크

감정평가서 상에 주위 환경이 '단독주택 및 공동주택, 근린생활시설, 공장, 창고 등이 혼재하는 지역'으로 명시되어 있습니다. 네이버 지도 및 검색을 통해 확인할 때, 정왕동 일대는 시화국가산업단지와 인접해 있어 공장 및 창고 시설이 주변에 다수 존재할 가능성이 높습니다. 이로 인해 주거 쾌적성 측면에서 소음, 미관, 통행 차량 등으로 인한 영향을 받을 수 있다는 점을 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

3. 권리 분석

3.1. 사건 및 채권 현황

본건은 부동산강제경매 사건으로, 채권자는 주OOOOOOO이며 소유자 겸 채무자는 김OO입니다. 경매구분은 부동산강제경매입니다.

3.2. 임차인 및 명도 관련 특이사항

본건의 최대 특이사항이자 투자 포인트입니다. 기존 임차인 김민채의 임차보증금 반환채권을 양수한 주택도시보증공사(HUG)로부터 중요한 확약서가 제출되었습니다.

HUG는 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 잔존 임대차 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다'는 내용의 확약서를 2025년 11월 18일자로 제출했습니다.

이는 낙찰자가 대항력 있는 임차인의 보증금 전액을 인수할 리스크가 원천적으로 제거되었음을 의미합니다. 낙찰자는 HUG가 주장하는 우선변제권을 충족하는 범위 내에서만 배당 책임을 지게 되며, 명도(인도) 저항이 현저히 낮아질 것으로 예상되어 명도 난이도가 매우 낮습니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본건은 정왕역 인근에 위치한 도시형생활주택으로, 역세권의 장점을 가지면서도 감정가 대비 투자금이 합리적인 수준에서 형성될 가능성이 높은 물건입니다. 특히, 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 통상적인 경매 물건 대비 권리 분석상 위험 요소가 거의 제거되었으며, 명도 리스크도 현저히 낮아져 초보 투자자에게도 유리한 조건입니다. 다만, 주변에 공장 및 창고 시설이 혼재되어 있다는 점은 현장 조사 시 주거 쾌적성 확인이 필요한 부분입니다.

4.2. 투자 포인트

(1) 권리관계 명확성: 주택도시보증공사(HUG)의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 낙찰자 인수 금액이 발생할 가능성이 매우 낮아 권리관계가 깔끔하게 정리됩니다.

(2) 명도 용이성: HUG가 임차인 지위를 양도받았으며 대항력을 포기했으므로, 잔금 납부 후 명도 절차가 매우 수월할 것으로 예상됩니다.

(3) 역세권 입지: 4호선 및 수인분당선 정왕역 근거리에 위치하여 임대 수요 확보에 유리합니다.

(4) 소액 투자: 감정가 2억 1,100만 원으로 비교적 소액으로 역세권 주택 투자가 가능합니다.

법원 정보

안산지원 경매5계