나이스옥션 법원경매 안산 2025타경51633 [1] 경기도 시흥시 정왕동 2123-2 케이피유디에스벤처타운 101동 5층514호 오피스텔 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 안산 2025타경51633 [1] 경기도 시흥시 정왕동 2123-2 케이피유디에스벤처타운 101동 5층514호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

안산지원 경매5계 2025타경51633 | 소재지: 경기도 시흥시 정왕동 2123-2 케이피유디에스벤처타운 101동 5층514호 | 감정가: 60,000,000원 | 최저가: 42,000,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 보고서

1.1. 사건 정보 및 개요

사건번호: 안산지원 2025타경51633 (1)

소재지: 경기도 시흥시 정왕동 2123-2 케이피유디에스벤처타운 101동 5층514호

용도: 오피스텔 (공부상 업무시설)

감정가: 60,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 김OO

채권자: 주OOOOOOO

면적 정보:

건물면적 (전용면적): 19.20㎡ (약 5.81평)

토지면적: 6.99㎡ (약 2.11평)

(참고: 오피스텔 특성상 전용면적(19.20㎡)만 제시되어 있으며, 분양면적(공급면적)은 자료에 없어 별도 확인이 필요합니다.)

1.2. 입지조건

본건은 경기도 시흥시 정왕동 '경기과학기술대학교' 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 중·소규모의 공장, 업무시설, 각종 근린생활시설, 아파트단지, 학교, 공원 등이 혼재된 지역으로, 시화국가산업단지 및 반월특수지역의 지원시설구역 내에 있습니다.

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 위치하여 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.3. 권리분석

본건은 소유자 겸 채무자의 강제경매 물건으로, 복잡한 권리관계는 비교적 적습니다.

가장 중요한 특이사항은 주택도시보증공사(HUG)가 임차인(이은혜)의 임차보증금 반환채권을 양도받은 후, '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 잔존 임대차 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다'는 확약서를 2025년 11월 18일자로 제출하였다는 점입니다.

이는 낙찰자가 인수해야 할 대항력 있는 임차인의 보증금 문제가 없음을 의미하며, 권리분석상 매우 안전하고 깨끗한 물건으로 판단됩니다.

1.4. 상권분석

본건은 국가산업단지 및 준공업지역의 지원시설구역 내에 위치하고 있어, 상권은 주로 인근 공장 및 업무시설 종사자들을 배후 수요로 하는 근린생활시설이 발달되어 있습니다.

인근에 '경기과학기술대학교'가 있어 학생 및 교직원 수요도 일부 존재할 수 있으나, 주요 수요층은 산업단지 종사자들입니다. 건물 외관에 'DS발레르텔'로 기재되어 있는 점을 감안할 때, 원룸형 기숙사 또는 소형 주거/업무 시설의 성격이 강하여, 공실률 및 임대 수익률은 산업단지의 경기 상황에 직접적인 영향을 받을 수 있습니다.

1.5. 생활정보

주변에 아파트 단지와 학교가 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설(근린생활시설, 마트 등)은 갖추고 있는 것으로 보입니다.

본건이 위치한 케이피유디에스벤처타운은 지하 2층, 지상 11층의 철근콘크리트 구조로, 위생 및 급배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 주차설비 등이 모두 구비되어 있어 기본적인 주거 또는 업무 시설로서의 이용에는 문제가 없습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 용도 문제입니다. 공부상 용도는 '업무시설(비주거용 오피스텔)'이며, 감정평가서에서도 주거용 여부를 재확인할 것을 권고하고 있습니다.

만약 현황이 주거용으로 이용되고 있더라도, 주택이 아닌 업무시설로 등재되어 있어 주택 관련 세금(양도소득세 중과 등) 및 대출 규제 적용 시 비주거용으로 판단될 수 있습니다. 반면, 현황이 주거용이라면 취득세 부과 시 주택 수에 포함될 위험이 있습니다.

또한, 본건이 준공업지역 및 국가산업단지 내에 위치하므로, 주거지역에 비해 소음, 분진 등 환경적인 제약이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 감정가 6천만원의 소형 오피스텔(전용 5.81평)로, 시화/반월산업단지의 풍부한 임대 수요를 기대할 수 있는 물건입니다.

무엇보다 주택도시보증공사(HUG)의 확약서 제출로 인해 대항력 있는 임차인에 대한 인수 위험이 해소되어 권리관계가 명확합니다.

다만, '비주거용 오피스텔'이라는 용도상의 리스크와 산업단지 환경을 충분히 감안하여, 현장 확인을 통해 실제 이용 현황(주거용 여부)과 주변 임대 시세 및 환경을 반드시 점검해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

권리관계의 명확성: HUG의 확약서 제출로 임차인 관련 권리상 하자가 없습니다.

접근성 및 잠재 수요: 산업단지 근로자를 대상으로 한 안정적인 임대 수요가 존재합니다.

소액 투자 가능: 감정가가 6천만원으로 비교적 소액의 투자금으로 접근이 가능합니다.

(참고: 주변에 공장 시설이 혼재된 산업단지 환경이 조성되어 있으므로, 쾌적한 주거 환경을 중시하는 투자자에게는 적합하지 않을 수 있습니다.)

법원 정보

안산지원 경매5계