나이스옥션 법원경매 안산 2025타경51680 [1] 경기도 안산시 단원구 와동 265 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 안산 2025타경51680 [1] 경기도 안산시 단원구 와동 265 5층502호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경51680
• 주소: 경기도 안산시 단원구 사세충열로2길 17, 5층502호
• 용도: 다세대주택

안산지원 경매5계 2025타경51680 | 소재지: 경기도 안산시 단원구 사세충열로2길 17, 5층502호 | 감정가: 166,172,160원 | 최저가: 56,996,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 특징 분석

1.1. 물건 기본 정보

사건번호는 안산지원 2025타경51680 (1)이며, 용도는 다세대주택(빌라)입니다.

소재지는 경기도 안산시 단원구 와동 265 5층 502호입니다.

감정가 166,172,160원에서 1,000원 미만 절사된 최저매각가격 166,172,000원으로 경매가 진행됩니다.

매각구분은 토지/건물 일괄매각이며, 강제경매 사건입니다.

1.2. 면적 및 구조

본건은 5층 건물 내 5층 502호이며, 철근콘크리트조 건물입니다.

건물 전용면적: 62.09㎡ (약 18.78평)

건물 제시외면적: 9.48㎡ (약 2.87평, 불법 증축 추정분)

토지 대지권 면적: 29.57㎡ (약 8.94평)

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본건은 와동중학교 북측 인근에 위치하며, 다세대주택과 단독주택, 공원 등이 혼재하는 주거지역입니다. 제2종일반주거지역에 속하여 주거 안정성이 확보되어 있으며, 동측, 북측, 서측으로 포장도로를 통해 접근이 가능합니다. 차량 접근 및 인근 버스정류장 이용이 용이하여 일반교통사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 상권분석 및 생활정보

주위는 전형적인 주택가로 근린생활시설 접근성은 양호할 것으로 예상됩니다.

교육 환경: 와동중학교가 인접해 있어 교육 환경은 양호한 편입니다. 다만, 상대보호구역에 해당하므로 학생 안전 및 정화구역 관련 규제는 확인이 필요합니다.

문화/공원: 토지이용계획상 '역사문화환경보존지역(사세충렬문)'으로 지정되어 있어 인근에 역사적 기념물 및 관련 공원이 조성되어 있을 가능성이 높습니다. (실제 인근에 사세충렬문 공원이 위치하고 있음.)

혐오시설: 인근 지역에 특수 혐오시설(대형 쓰레기 소각장, 교정시설 등)이 직접적으로 확인되지는 않았습니다.

2.3. 잠재적 리스크 (환경적 리스크 포함)

가장 큰 환경적 리스크는 '위반건축물(불법증축)'로 등재된 건물 제시외면적 9.48㎡(약 2.87평)의 존재입니다. 이는 매입 후 관할 지자체로부터 철거 명령 및 이행강제금 부과의 대상이 될 수 있습니다. 매입 시 이행강제금 수준 및 양성화 가능성 등을 반드시 사전에 확인해야 합니다.

용도지역상 '상대보호구역' 및 '역사문화환경보존지역'으로 지정되어 있어 향후 건축물의 신축, 증축 등 재개발 관련 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리 분석 및 특이사항

3.1. 권리관계 분석

소유자 및 채무자가 정OO으로 동일하며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

경매구분이 부동산강제경매이므로 채권자의 채권을 회수하기 위해 진행되는 사건입니다.

본 경매는 '토지/건물 일괄매각'이므로, 낙찰 시 토지와 건물 지분을 모두 취득하게 됩니다.

3.2. 핵심 특이사항

**임차권 관련 확약서 제출 (낙찰자 인수 리스크 해소):**

주택도시보증공사(HUG)에서 2025년 9월 22일자로 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다'는 내용의 확약서를 제출하였습니다. 이는 낙찰자가 임차인의 대항력에 따른 보증금 전액을 인수해야 할 위험을 사실상 해소하는 매우 긍정적인 요소입니다. 권리분석상 명도(인도) 리스크가 크게 줄어들 것으로 판단됩니다.

**위반건축물 리스크:**

제시외 건물($9.48 \text{m}^2$)이 집합건축물대장상 '위반건축물(불법증축)'로 등재되어 있습니다. 낙찰자가 이행강제금을 부담하거나, 원상복구(철거)를 해야 하는 의무를 인수합니다. 입찰 전 관할 구청을 통해 불법 증축 면적의 현황 및 이행강제금 부과 내역을 확인하는 것이 필수적입니다.

4. 종합 의견 및 투자 제언

4.1. 종합 의견

본건은 안산시 단원구 와동의 다세대주택으로, 권리분석상 임차인 관련 리스크(대항력)는 주택도시보증공사의 확약서 제출로 인해 사실상 해소되었습니다. 이로 인해 명도 난이도가 낮을 것으로 예상됩니다.

다만, 건물 일부가 '위반건축물'로 등재되어 있는 치명적인 단점을 안고 있습니다. 위반건축물 이슈는 매수자의 자격 제한(대출 제한) 및 추가 비용(이행강제금, 철거비용) 발생의 주요 원인이 되므로, 해당 리스크를 명확히 평가하여 입찰가를 결정해야 합니다.

4.2. 투자 포인트

**1. 대항력 리스크 해소:** 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 권리적 측면의 '숨은 인수금액' 발생 위험이 극히 낮습니다.

**2. 주거지 안정성:** 제2종일반주거지역, 와동중학교 인근의 생활 인프라 및 주거 환경은 보통 이상입니다.

**3. 가격 메리트:** 위반건축물 리스크로 인해 유찰될 경우, 최저매각가격이 하락하면서 해당 리스크를 상쇄할 수 있는 가격적인 메리트가 발생할 수 있습니다.

**주의사항:** 위반건축물 관련 비용(이행강제금 및 원상복구 비용)을 낙찰 예상가에서 반드시 공제하고 입찰해야 합니다. 또한, 위반건축물 대출 제한 여부도 사전 확인이 필요합니다.

(물건 보고서 끝)

법원 정보

안산지원 경매5계