나이스옥션 법원경매 안산 2025타경375 [1] 경기도 시흥시 정왕동 2638 거북섬더웰에이동 6층621호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 안산 2025타경375 [1] 경기도 시흥시 정왕동 2638 거북섬더웰에이동 6층621호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2025타경375
• 주소: 경기도 시흥시 엠티브이북로 51-15, 6층621호 (정왕동,거북섬더웰에이동)
• 감정가: 78,000,000원
• 최저가: 38,220,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 오피스텔

안산지원 경매5계 2025타경375 | 소재지: 경기도 시흥시 엠티브이북로 51-15, 6층621호 (정왕동,거북섬더웰에이동) | 감정가: 78,000,000원 | 최저가: 38,220,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 보고서: 시흥시 정왕동 거북섬더웰 오피스텔 (안산지원 2025타경375)

1.1. 기본 정보 요약

사건번호: 안산지원 2025타경375 (1)

소재지: 경기도 시흥시 정왕동 2638 거북섬더웰 에이동 6층 621호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 78,000,000원

경매구분: 부동산임의경매 (유동화물건)

토지/건물 매각대상: 토지/건물일괄매각

소유자/채무자: 박OO / 박OO

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 면적 정보 (전용면적 기준)

건물 전용면적: 19.26㎡ (약 5.82평)

토지 대지권 면적: 6.29㎡ (약 1.90평)

사용승인일: 2023.02.03. (신축급 건물)

2. 물건 상세 분석

2.1. 입지 조건 및 교통 환경

최고의 입지:

본 오피스텔은 시화 멀티테크노밸리(MTV) 특별계획구역 내에 위치하고 있으며, 해양레저복합단지로 개발 중인 거북섬 지구에 속해 있습니다.

주변에 아시아 최대 규모의 인공서핑장인 *웨이브파크*가 위치해 있어 해양관광 인프라를 도보로 이용할 수 있는 주거 환경입니다.

교통상황:

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 양호하며, 향후 제2외곽순환도로 시화나래 나들목(IC) 이용이 편리할 것으로 예상되는 위치적 장점을 지니고 있습니다.

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 건물 주위로 중로와 접하고 있어 접근성이 좋습니다.

주위 환경:

본건 주위는 한국공학대학교 제2캠퍼스 서측 인근으로, 현재 중소규모 공장, 유통단지, 나지 등이 혼재하는 개발 초기 단계의 지역 특성을 보입니다.

2.2. 건물 및 설비 내역

건물 구조:

철근콘크리트구조 평슬라브지붕의 지하 2층/지상 18층 건물 중 6층에 위치합니다.

사용승인일이 2023년 2월 3일로 비교적 신축급의 건물이며, 외벽은 석재붙임 및 페인팅 마감, 창호는 샷시창호 등입니다.

이용 상태 및 설비:

현재 오피스텔(원룸형)로 이용 중이며, 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등을 갖추고 있습니다. 주차대수는 세대당 1:1 요건을 충족하는 793대를 확보하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

본건이 위치한 정왕동 2638, 2638-1 필지는 준공업지역이며, 국가산업단지, 특수지역(반월특수지역) 및 지원시설구역으로 지정되어 있습니다.

다양한 개발 제한 및 규제(상대보호구역, 절대보호구역, 가축사육제한구역, 성장관리권역)가 적용되므로, 단순 주거 용도 외의 토지 활용에는 제약이 따릅니다.

3. 심층 분석

3.1. 권리 분석 (Legal Analysis)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자/점유자: 소유자와 채무자가 동일인(박OO)이며, 점유관계(임대차 관계)는 미상으로 보고되었습니다.

특이사항: *유동화물건*입니다.

본건은 임의경매로 진행되며, 매각 이후 등기부상의 권리 관계는 대부분 소멸될 것으로 보이나, 매수인은 소유자가 아닌 실제 점유자(임차인)가 있을 경우 임차인의 대항력 유무를 정확히 확인해야 합니다.

임대관계 미상으로 보고된 만큼, 낙찰 이후 명도(인도명령 및 강제집행)에 대한 충분한 시간과 비용을 고려해야 합니다.

3.2. 상권 분석 및 생활 정보

상권 및 수요:

본 오피스텔은 시화/반월 국가산업단지와 시화MTV 내의 약 27만 명 상주직원들의 주거 수요를 기반으로 합니다.

주변은 해양레저관광단지(거북섬, 웨이브파크)로 개발되고 있어, 단기 숙박 및 관광객 수요 또한 잠재적인 임대 수요층이 될 수 있습니다.

생활정보:

단지 내에 주민운동시설, 독서실, 옥상휴게공간 등 부대시설이 마련되어 있습니다.

주거 편의시설은 개발 초기에 부족할 수 있으나, 인근 대단지 및 MTV 개발 진행에 따라 점차 개선될 여지가 있습니다.

3.3. 잠재적 리스크 및 주의 사항

개발 초기 단계:

본건 주위는 현재 공장, 유통단지, 나지 등이 혼재하는 개발지대로서, 완전한 주거 환경이 형성되기까지는 다소 시간이 소요될 수 있습니다.

시장 리스크:

제공된 정보에 따르면, 주변 원룸형 오피스텔의 월세는 비교적 저렴한 수준(월 35만~40만원 선)으로 형성되어 있어, 임대 수익률을 보수적으로 산정할 필요가 있습니다.

주변에 유사한 오피스텔 및 생활형 숙박시설이 다수 공급될 수 있으므로, 향후 공급 초과에 따른 공실 리스크 및 임대료 하락 가능성을 염두에 두어야 합니다.

혐오시설 여부:

지도 검색 결과, 직접적인 환경 혐오시설(예: 화장장, 쓰레기 처리장)은 확인되지 않았으나, 주변이 준공업지역 및 국가산업단지와 접해 있어 산업시설의 소음이나 환경적 영향을 배제할 수 없습니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본건 거북섬더웰 오피스텔은 시화MTV의 개발 호재(웨이브파크, 해양관광단지)와 대규모 산업단지의 배후 수요를 동시에 갖춘 신축급 수익형 부동산입니다.

감정가 78,000,000원은 초기 분양가 및 시장 상황 대비 상당히 보수적으로 책정되었을 가능성이 있어, 저가에 진입할 수 있는 기회입니다.

다만, 19.26㎡(약 5.82평)의 원룸형 소형 평형이며, 주변 상권이 아직 완전히 성숙하지 않은 개발 초기 단계라는 점을 고려하여 접근해야 합니다.

4.2. 투자 포인트

핵심 투자 포인트:

1. 저가 진입 가능성: 감정가가 7천만 원대로, 신축급 건물 상태와 MTV 개발 호재를 고려할 때 매력적인 가격대입니다.

2. 풍부한 임차 수요: 시화/반월 산업단지 및 MTV 내 상주인력 약 27만 명의 임차 수요를 직접적으로 흡수할 수 있는 위치입니다.

3. 개발 호재: 수도권 유일의 해양레저복합단지 '거북섬' 지구에 위치하며, 웨이브파크 관광객 수요를 잠재적으로 확보할 수 있습니다.

4. 신축급 건물: 2023년 준공으로 수리비 부담이 적고 깨끗한 시설로 임차인 선호도가 높을 수 있습니다.

법원 정보

안산지원 경매5계