나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52136 [1] 경기도 안산시 단원구 선부동 1087-26 5층501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정담 · 평가일 2025.04.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 선부동 소재 ""선부중학교"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 등이 혼재하는 주거상업지대임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며 인근노선버스정류장까지의 거리 등을 고려시 대중교통환경은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 8층 건(사용승인: 2013.06.28) 내,
제5층 제501호로,

외벽: 돌붙임마감 등,
내벽: 벽지도배 및 타일마감 등,
창호: 하이샷시창호 등 임.

이용상태

도시형생활주택(원룸형)(방1, 화장실)으로 이용중임.

설비내역

기본급배수 및 위생설비, 도시가스설비, 승강기설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 가장형의 토지로 도시형생활주택건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 4m 내외의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 시가지경관지구(중심) , 지구단위계획구역 , 도로(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

‘주택도시보증공사’(양도전:임차인 박하은)로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 배당금으로 임차보증금 반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다’는 확약서가 2026.03.30. 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 안산시 단원구 선부동 1087-26번지 5층 501호에 소재한 도시형생활주택입니다.

사건번호는 안산지원 2025타경52136 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행되고 있습니다.

감정평가액은 61,000,000원입니다.

토지는 5.77㎡ (약 1.75평)이며, 건물 면적은 17.68㎡ (약 5.35평)으로 토지와 건물 모두 일괄 매각 대상입니다.

건축물대장 상 건물은 철근콘크리트구조 평지붕으로, 2013년 6월 28일 사용승인되었습니다. 본건은 8층 건물 중 5층에 위치하고 있습니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

2. 입지조건

본 물건은 경기도 안산시 단원구 선부동 소재 "선부중학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 등이 혼재하는 주거상업지대로 형성되어 있습니다.

교통 상황은 차량 진출입이 용이하며, 인근 버스정류장까지의 거리 등을 고려할 때 대중교통 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

토지 이용 계획상 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 북측으로 노폭 약 4m 내외의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역 등의 도시계획 시설 제한이 있습니다.

3. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 인천세무서장의 압류 (2023.03.20. 접수)입니다.

말소기준권리 이하의 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

따라서 낙찰자는 인수해야 할 부담이 있는 권리(예: 유치권, 법정지상권 등)는 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황:

주택도시보증공사 (임차권자 박하은의 승계인)

- 보증금: 62,500,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2022-02-25

- 확정일자: 2022-01-24

- 배당신고일자: 2024-02-29

- 대항력: 없음

주의사항으로 '주택도시보증공사'(양도전:임차인 박하은)로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 배당금으로 임차보증금 반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다'는 확약서가 2026.03.30. 제출되었습니다. 이는 임차인이 대항력이 없으며, 보증금 반환 채권에 대한 인수 부담이 없음을 명확히 합니다.

등기부등본 요약:

- 갑6: 소유권이전 (2015-11-03)

- 을5: 주택임차권 (박하은, 62,500,000원, 2024-02-29 접수, 매각으로 말소 예정)

- 갑7: 소유권이전 (2022-03-11)

- 갑8: 압류 (인천세무서장, 2023-03-20, 말소기준권리)

- 갑9: 강제경매 (주택도시보증공사, 62,500,000원, 2025-04-14 접수, 매각으로 말소 예정)

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

본 물건이 소재한 안산시 단원구 선부동은 주거 및 상업시설이 혼재된 지역입니다.

주변의 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 단지 등의 분포를 볼 때 기본적인 상권을 형성하고 있습니다.

제공된 주변 매매 정보를 분석한 결과, 2026년 3월에 거래된 매물들의 시세는 다음과 같습니다.

- "엘리시안" (2025년 건축, 65.43㎡) : 37,900만원 (㎡당 약 580만원)

- "동산맨션B동" (2011년 건축, 80.8㎡) : 15,800만원 (㎡당 약 195만원)

- "(1130-18)" (1994년 건축, 33.3㎡) : 6,700만원 (㎡당 약 201만원)

본건은 17.68㎡ (약 5.35평)의 도시형생활주택(원룸형)으로, 제공된 '다세대' 주택 시세와 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

신축 건물인 "엘리시안"의 ㎡당 가격(약 580만원)은 본건 감정가(㎡당 약 345만원)보다 높게 형성되어 있습니다. 반면, 오래된 다세대 주택들의 ㎡당 가격은 본건 감정가보다 낮게 형성되어 있습니다.

본건의 감정가는 61,000,000원으로, 면적(17.68㎡) 대비 ㎡당 약 345만원 수준입니다. 이는 최신 건축물의 시세와는 차이가 있으나, 준공 연도 및 면적을 고려했을 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능합니다.

* 편의시설: 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 등이 인접해 있어 생활 편의시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

* 건물 시설: 철근콘크리트 구조로, 기본 급배수 및 위생 설비, 도시가스 설비, 승강기 등을 갖추고 있습니다.

* 교육시설: 인근에 선부중학교가 위치하고 있어 교육 환경은 보통 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 관련 확약서: 임차인 박하은 씨가 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였으나, 보증금 반환 채권 전액이 배당으로 변제되지 못할 경우 HUG(주택도시보증공사)와의 추가적인 분쟁 발생 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

* 공동담보: 본 물건이 공동담보로 묶여 있을 가능성이 있으며, 이는 타 경매 물건의 진행 상황에 따라 본건의 매각 절차나 조건에 영향을 줄 수 있습니다. (정보상 '공동담보'만 언급되어 구체적 확인 필요)

* HUG 인수조건 변경: 'HUG 인수조건 변경'이라는 문구는 HUG와 관련된 보증 또는 채무 조건에 변동이 있었음을 시사하며, 이에 대한 정확한 내용 확인이 필요합니다.

* 소형 면적: 건물 면적이 17.68㎡ (약 5.35평)으로 매우 작아 투자 시 환금성에 제약이 있을 수 있습니다.

* 높은 감정가 대비 작은 면적: 17.68㎡ 면적에 대한 감정가 61,000,000원 (㎡당 약 345만원)은 시세 대비 높게 느껴질 수 있습니다. (특히, 2026년 3월 거래된 '엘리시안' 65.43㎡의 ㎡당 가격 약 580만원과 비교 시, 신축 및 면적 차이를 감안해도 차이가 존재합니다.)

7. 종합 의견

본건은 안산시 단원구 선부동 소재 도시형생활주택으로, 감정가는 61,000,000원입니다.

권리분석상 인수할 권리가 없으며, 임차인 또한 대항력을 포기하는 확약서를 제출하여 보증금 인수 부담은 없습니다.

다만, '공동담보' 및 'HUG 인수조건 변경'과 관련된 특이사항은 추가적인 조사가 필요합니다.

소형 면적(17.68㎡)은 투자 시 환금성 및 활용도에 대한 고려가 필요하며, 감정가(61,000,000원) 대비 주변 시세, 특히 최신 건축물과의 비교 분석을 통해 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 인수 부담 없는 권리 관계: 임차인의 대항력 포기 확약서로 인해 낙찰자가 인수할 보증금이 없어 권리 분석이 비교적 명확합니다.

* 소액 투자 가능: 감정가 61,000,000원을 기준으로 소액 투자를 고려해 볼 수 있습니다.

* 주거상업지대 입지: 안산시 단원구의 주거상업지대에 위치하여 기본적인 생활 인프라 이용이 편리합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 61,000,000원

제공된 주변 최근 매매 정보 중, 2025년 신축인 "엘리시안"(65.43㎡)의 37,900만원 거래가는 ㎡당 약 580만원으로, 본건의 감정가(㎡당 약 345만원)보다 높게 형성되어 있습니다. 반면, 1994년 건축된 "1130-18"(33.3㎡)의 6,700만원 거래가는 ㎡당 약 201만원으로, 본건 감정가보다 낮습니다.

본건은 17.68㎡의 도시형생활주택으로, 2013년 준공 연도를 고려할 때 최신 건축물인 "엘리시안"과 직접 비교하기는 어렵습니다. 그러나 ㎡당 감정가(약 345만원)는 오래된 다세대 주택보다는 높고, 신축 주택보다는 낮은 중간 수준입니다.

'공동담보' 및 'HUG 인수조건 변경' 등의 불확실한 리스크 요소를 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 임차인 보증금 인수 부담이 없다는 점은 긍정적이나, 감정가가 시세 대비 높게 형성될 가능성도 존재합니다.

따라서, 본건의 감정가(61,000,000원)를 기준으로 하되, 리스크 요소를 고려하여 보수적으로 감정가의 70% ~ 90% 수준 을 예상 입찰가 범위로 제안합니다.

* 최소 예상 입찰가: 61,000,000원 * 0.70 = 42,700,000원

* 최대 예상 입찰가: 61,000,000원 * 0.90 = 54,900,000원

본 예상 입찰가는 제공된 정보와 일반적인 경매 분석에 기반한 것이며, 실제 현장 조사, 추가적인 시세 조사, 입찰 당시의 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

주택도시보증공사(HUG) 관련 임차인 박하은 씨는 보증금 62,500,000원에 대한 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다. 이는 낙찰자에게 인수될 보증금은 없음을 의미합니다.

혐오시설 관련 정보는 현재 제공된 자료에서 확인할 수 없습니다. 상세한 조사를 위해서는 현장 방문 및 지도 검색 등을 통한 추가 확인이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.