나이스옥션 법원경매 안산 2025타경51987 [1] 경기도 안산시 상록구 사동 1315-17 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 사동 소재 ""시곡중학교"" 북서측 근거리에 위치하며 주위는
다세대주택 및 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 주택까지 차량접근 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는등 일반적인 교통여건
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬라브지붕 4층 건물로서
외벽 : 벽돌치장 및 외장타일붙임 마감등
내벽 : 벽지 및 타일마감등
창호 : 칼라새시 이중창호임.

이용상태

각호 다세대주택(후첨 내부구조도 참조)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 소로(폭 약8m)에 접하고 도로관리상태 무난함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭8m~10m)(접합), 가축사육
제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경
개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음
진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

다세대 주택으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

* 사건번호: 안산지원 2025타경51987 (1)

* 소재지: 경기도 안산시 상록구 사동 1315-17 1층101호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 113,000,000원

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 박

* 특이사항: 선순위임차권, 공동담보,

* 주의사항: 다세대 주택으로 이용중임.

* 특수물건정보: 선순위임차권, 공동담보,

1.2. 면적 정보

* 토지면적: 29.20㎡ (8.83평)

* 건물면적: 55.90㎡ (16.91평)

1.3. 건물 정보 (건축물대장 기반)

* 건축구조: 철근콘크리트구조 평슬라브 (총 4층)

* 준공일: 2002년 12월 11일

* 주용도: 다세대주택

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 경기도 안산시 상록구 사동 소재 "시곡중학교" 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 다세대주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

* 본건 주택까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 일반적인 교통 여건은 보통입니다.

2.3. 토지 이용 및 도로

* 토지는 세장형의 평지로서 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

* 남서측으로 소로(폭 약 8m)에 접하고 있으며, 도로 관리상태는 무난합니다.

* 토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반)에 해당하며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접합되어 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역 등의 규제를 받습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 인수/소멸 권리

* 말소기준권리는 2015년 11월 11일에 접수된 안산중앙새마을금고의 근저당권(260,000,000원)입니다. 본 경매로 인해 을1 근저당권 이하 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 등기부상의 '지상권개요'는 비고란에 있으나, 말소기준권리보다 선순위로 보이지 않으며, 본 경매절차에서 특별히 인수되는 권리는 없을 것으로 분석됩니다.)

* 등기부채권 총액은 365,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 박

- 보증금: 105,000,000원

- 차임: 0원

- 전입/확정일자: 2020-09-14

- 배당신고일자: 2024-10-21

- 대항력: 없음

- 비고:

- (주의) 본 임차인은 대항력이 없으므로 보증금 인수 위험은 낮으나, 관련 법률 및 사실관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 인수 보증금

* 인수 보증금 합계: 0원. (임차인 박준범은 대항력이 없으므로, 보증금 인수 대상이 아닙니다.)

4. 상권분석

* 본 물건이 위치한 안산시 상록구 사동은 다세대 및 다가구 주택이 밀집한 주거 지역으로, 인근에 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다.

* 시곡중학교가 인접해 있어 학생 및 관련 배후 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

* 중소규모의 상가 및 주거 시설이 혼합된 지역 특성상, 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 접근도 용이한 편입니다.

* 교육시설: 시곡중학교가 북서측 근거리에 위치해 있습니다.

* 편의시설: 지역 내 근린생활시설이 분포되어 있어 기본적인 쇼핑 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다. (자세한 편의시설 정보는 추가 확인 필요)

* 공공시설: (검색 결과 기반) 주변에 공원이 있어 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

* 혐오시설: (검색 결과 기반) 본 물건 인근에서 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* '선순위 임차권' 언급: 제공된 정보 및 권리분석 결과, 임차인 박준범은 대항력이 없으므로 보증금 인수 위험은 낮습니다. 다만, '선순위 임차권'이라는 특이사항 표기는 명확한 확인이 필요하며, 만약 별도의 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

* '공동담보' 언급: 공동담보 물건의 존재 여부 및 해당 물건의 경매 진행 상황이 본 건에 미칠 영향에 대한 추가적인 검토가 필요합니다. 등기부상으로는 명확히 확인되지 않으나, 경매 신청 채권자가 동일한 경우 공동담보로 묶여 있을 가능성이 있습니다.

* 다세대 주택의 특성: 다세대 주택은 층간 소음, 주차 문제, 건물 노후화 등에 따른 민원이 발생할 수 있습니다.

* 토지 이용 계획: 성장관리권역, 가축사육제한구역 등 일부 제한사항이 존재합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 안산시 상록구 사동에 위치한 다세대주택으로, 시곡중학교 인근에 자리 잡고 있어 주거 입지 조건은 보통 수준입니다.

* 감정가는 1억 1,300만원이며, 토지 약 8.83평, 건물 약 16.91평의 면적을 가지고 있습니다.

* 권리관계상 인수되는 임차 보증금은 없으며, 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 다만, '선순위 임차권', '공동담보' 등 특이사항 표기에 대한 확인이 필요하며, 이는 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

* 전반적으로 명확한 인수 부담 없이 경매에 참여할 수 있는 물건으로 판단되나, 현장 조사를 통해 건물 상태, 임대 관계 등을 재확인하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 명확한 인수 부담 없음: 권리분석 결과, 낙찰자가 인수해야 할 임차 보증금이 없어 비교적 안전한 투자가 가능합니다.

* 경기도 안산시 지역 개발 잠재력: 안산시는 지속적인 도시 개발 및 주거 환경 개선이 이루어지고 있는 지역으로, 향후 부동산 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 실거주 및 임대 수익 기대: 다세대주택으로서 실거주 목적 또는 안정적인 월세 수익을 위한 임대 목적 투자 모두 고려해볼 수 있습니다.

* 합리적인 감정가: 인근 시세 대비 감정가가 합리적으로 책정되었다면, 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 113,000,000원입니다.

* 제공된 최근 매매 사례 (2026년 3월)를 분석한 결과, 유사 면적대의 다세대주택은 약 1억 4백만원에서 1억 9천만원 선에서 거래되었습니다. (면적 및 층수, 건물 상태에 따라 차이 발생)

* 본 건의 전용면적 55.90㎡ (약 16.91평)를 기준으로, 최근 거래 사례(72.08㎡, 1억 3,500만원)의 평당 가격을 적용하면 약 1억 471만원 수준의 시세가 형성될 수 있습니다.

* 따라서, 감정가 1억 1,300만원과 최근 시세 동향을 종합적으로 고려할 때, 낙찰을 위한 예상 입찰가는 108,000,000원 내외로 판단됩니다.

* 단, 본 물건은 '선순위임차권', '공동담보' 등의 특이사항이 언급되어 있으므로, 입찰 전 현장 조사 및 권리관계 재확인을 통해 정확한 인수 여부 및 추가 부담 가능성을 면밀히 파악하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.