나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경665 [1] 충청남도 예산군 광시면 광시리 산13-1 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경665 [1] 충청남도 예산군 광시면 광시리 산13-1 임야 경매

• 사건번호: 2025타경665
• 주소: 충청남도 예산군 광시면 광시리 산13-1
• 용도: 임야

홍성지원 경매5계 2025타경665 | 소재지: 충청남도 예산군 광시면 광시리 산13-1 | 감정가: 241,859,800원 | 최저가: 58,071,000원 | 용도: 임야

1. 홍성지원 2025타경665 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 홍성지원 2025타경665 (1)

소재지: 충청남도 예산군 광시면 광시리 산13-1

용도: 임야

토지면적: 26,578.00㎡ (약 8,040.6평)

건물면적: 0.00㎡

토지지분: 26,578㎡

건물지분: 0㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 화OOOOOOOOO

감정가: 241,859,800원

특이사항: 선순위지상권 (3건)

주의사항: 일부 묘지로 이용 중이며, 송전선이 통과함

* 감정평가서 요약 (토지감정요항표)

입력된 정보만으로는 각 항목에 대한 상세 내용을 파악하기 어렵습니다.

1.2. 입지조건

해당 물건은 충청남도 예산군 광시면 광시리 산13-1에 위치한 임야입니다. 광시면은 예산군 내에서도 농촌 지역에 속하며, 주변으로 농경지와 임야가 분포하고 있습니다.

위성 지도상으로 볼 때, 해당 토지 인근에는 대규모 개발 시설이나 혐오시설이 직접적으로 확인되지는 않습니다. 다만, '광시한우마을'과 '광시시장'이 광시면 소재지에 있어 지역 내 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

교통 상황에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 임야의 특성상 접근성이 다소 제한적일 수 있습니다. 주변 도로 상태 역시 상세 파악이 필요합니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태에 대한 구체적인 정보는 추가 확인이 필요합니다.

1.3. 권리분석

본 물건의 가장 중요한 권리 분석 사항은 '선순위지상권'의 존재입니다. 등기부등본상 말소기준권리보다 앞서는 지상권이 설정되어 있으며, 이는 경매로 낙찰받더라도 소멸되지 않고 낙찰자가 인수하게 될 가능성이 높습니다.

선순위지상권이 설정된 토지는 낙찰자의 토지 이용에 제약을 가할 수 있으며, 해당 지상권의 설정 목적(담보 목적, 건물 소유 목적 등)과 존속 기간 등을 면밀히 확인해야 합니다.

만약 지상권이 무상으로 설정된 경우, 지료를 지급하지 않아도 되지만 사용에 대한 제약은 동일하게 발생합니다.

해당 물건의 경우 '선순위지상권'이 3건으로 명시되어 있어, 이에 대한 철저한 조사가 필수적입니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 임야로, 일반적인 상업 활동이나 상권 형성과는 거리가 먼 지역입니다. 인근에 광시한우마을과 광시시장 등이 있으나, 이는 지역 주민 및 방문객을 위한 소규모 상권으로, 본 임야 자체의 상권 가치로 보기는 어렵습니다.

따라서 별도의 상권 분석은 의미가 없을 것으로 판단됩니다.

1.5. 생활정보

해당 물건은 임야로서 일반적인 주거 생활이 가능한 지역이 아닙니다. 주변에 광시시장 등 기본적인 편의시설이 있으나, 이는 지역 주민들을 위한 시설이며, 직접적인 생활 인프라로 보기는 어렵습니다.

생활 편의시설 이용을 위해서는 차량 이동이 필수적일 것으로 예상됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

1. 선순위지상권의 인수: 가장 큰 리스크 요소로, 낙찰자가 토지 이용에 상당한 제약을 받을 수 있습니다.

2. 묘지 이용: 일부 묘지로 이용 중이라는 점은 토지 활용 계획 수립 시 고려해야 할 사항입니다. 묘지 이장(개장) 시에는 별도의 비용과 절차가 발생하며, 이는 상당한 금액이 될 수 있습니다.

3. 송전선 통과: 송전선이 토지를 통과하고 있어 토지의 미관을 해치고 향후 개발에 제약을 줄 수 있습니다.

4. 개발 제한: 임야의 특성상 개발이 제한될 수 있으며, 관련 토지이용계획 및 법규 확인이 필수입니다.

5. 접근성: 험한 지형이나 도로 미비 등으로 인해 접근성이 떨어질 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 예산군 광시면에 위치한 임야로, 감정가는 약 2억 4천만원 수준입니다. 면적은 약 8천평 규모입니다.

그러나 '선순위지상권'이 설정되어 있어 낙찰자가 인수할 경우 토지 이용에 큰 제약을 받을 수 있다는 점이 가장 큰 문제입니다.

또한, 토지 일부가 묘지로 이용 중이며 송전선이 통과하는 점도 고려해야 할 사항입니다.

이러한 권리상의 제약과 현황상의 문제점을 충분히 인지하고, 지상권의 구체적인 내용과 인수 여부, 향후 활용 방안에 대한 면밀한 검토가 선행되어야 합니다.

1.8. 투자 포인트

본 물건의 투자는 매우 신중하게 접근해야 합니다.

1. 선순위지상권의 말소 가능성 확인: 만약 등기부등본 확인 결과, 선순위지상권이 담보 목적이고 해당 채권(근저당 등)이 이미 말소되었거나, 기타 특별한 사유로 말소될 가능성이 있다면 투자를 고려해볼 수 있습니다. (대법원 판례 등 참고)

2. 장기적인 토지 가치 상승 기대: 예산군 지역의 장기적인 개발 계획이나 미래 가치 상승을 기대하는 투자라면 고려할 수 있으나, 이는 매우 불확실성이 높습니다.

3. 묘지 관련 처리 방안: 묘지 이장 비용 및 절차를 명확히 파악하고, 해당 비용을 투자 비용에 산정해야 합니다.

4. 투자 대비 수익률 분석: 현재 감정가와 잠재적 리스크를 고려했을 때, 예상되는 수익률이 타당한지 면밀히 분석해야 합니다.

결론적으로, 본 물건은 선순위지상권이라는 중대한 권리상 하자가 존재하므로, 권리분석 전문가와 심도 있는 상담 후 신중하게 입찰 여부를 결정해야 합니다.

법원 정보

홍성지원 경매5계