나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52147 [1] 경기도 광명시 일직동 501-4 광명역엠클러스터 15층1516호 근린상가 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52147 [1] 경기도 광명시 일직동 501-4 광명역엠클러스터 15층1516호 근린상가 경매

• 사건번호: 2025타경52147
• 주소: 경기도 광명시 덕안로104번길 17, 광명역엠클러스터 15층1516호
• 용도: 근린상가

안산지원 경매3계 2025타경52147 | 소재지: 경기도 광명시 덕안로104번길 17, 광명역엠클러스터 15층1516호 | 감정가: 356,000,000원 | 최저가: 174,440,000원 | 용도: 근린상가

1. 안산지원 2025타경52147 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 안산지원 2025타경52147 (1)

소재지: 경기도 광명시 일직동 501-4 광명역엠클러스터 15층1516호

용도: 근린생활시설 (집합건축물대장상 용도는 '공장(지식산업센터)')

감정가: 356,000,000원

토지면적: 13.65㎡ (약 4.13평)

토지지분: 13.649999999999999㎡ (약 4.13평)

건물면적: 59.64㎡ (약 18.04평)

건물지분: 59.64㎡ (약 18.04평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 입지조건

본 물건은 경기도 광명시 일직동에 위치한 광명역엠클러스터 내 15층에 소재하고 있습니다. 해당 건물은 '중앙대학교광명병원'에 동측으로 인접해 있으며, 주변 지역은 상업, 공업, 업무용 부동산들이 복합적으로 형성되어 있습니다. 동측으로는 야산이, 북측으로는 제2경인고속도로가 통과하고 있습니다. 교통망으로는 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있습니다. 또한, 남측 가까이에 광명종합버스터미널 및 광명역이 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 차량으로는 약 7~8분 거리에 서해안고속도로 광명역 IC가 있어 광역 접근성 또한 우수합니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 부동산 임의경매 사건으로, 말소기준권리 이후의 권리들은 낙찰과 함께 소멸될 예정입니다. 다만, 주의사항으로 ① 대지권의 목적인 토지에 별도등기(을구1번 구분지상권설정등기)가 존재한다는 점을 반드시 확인해야 합니다. 이 구분지상권의 내용은 추후 소유권 행사나 이용에 제한을 줄 수 있으므로, 정확한 내용 파악이 필수적입니다. 또한, 공부상 용도는 근린생활시설로 기재되어 있으나, 집합건축물대장상 실제 용도는 '공장(지식산업센터)'으로 되어 있어, 이에 대한 차이점을 인지하고 있어야 합니다.

1.4. 상권분석

광명역을 중심으로 형성된 상업 및 업무 지구 내에 위치하여 풍부한 유동인구와 배후수요를 기대할 수 있습니다. 주변에 다양한 규모의 상업시설, 업무시설, 공공시설(광명병원 등)이 밀집해 있어 안정적인 임대수요 확보가 가능할 것으로 보입니다. 특히 지식산업센터 내 근린생활시설의 경우, 센터 이용자들을 대상으로 한 서비스업종에서 높은 수익성을 기대할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

건축물은 철근콘크리트 구조 평지붕의 지상 17층, 지하 4층 건물 중 15층에 위치합니다. 외벽은 그라스월, 복합판넬, 몰탈위 페인팅, 타일 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지, 페인팅, 타일 등으로 마감되었습니다. 창호는 하이샷시 및 칼라샷시를 사용하였습니다. 건물 내에는 공용 위생설비, 엘리베이터 설비, 천정 몰입형 공조설비, 옥내소화전, 화재경보설비, 주차설비 등이 갖추어져 있어 편리한 생활 및 업무 환경을 제공합니다. 현재 공장(지식산업센터)으로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대지권 토지에 설정된 구분지상권입니다. 이 권리가 소유권 행사나 건물 이용에 어떠한 영향을 미치는지, 말소 가능성은 있는지에 대한 철저한 법률 검토가 필요합니다. 또한, 공부상 용도와 집합건축물대장상 용도가 상이하여 추후 건축물 관련 행정 처리에 문제가 발생할 수 있으며, 이용 목적에 따른 제한이 따를 수 있습니다. 토지이용계획 상 '일반철도(신안산선)(저촉)' 사항이 있는 점은 향후 소음이나 진동 등의 영향을 고려하거나, 관련 법규에 따른 추가적인 제약이 있을 수 있음을 시사합니다. 현재 임대관계가 확인되지 않아 공실 위험 또는 미확인 임차인의 존재 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 광명역세권이라는 뛰어난 입지 조건과 편리한 교통망을 갖춘 장점이 있습니다. 주변의 상업 및 업무 인프라 또한 잘 갖추어져 있어 잠재적인 가치가 높습니다. 그러나 대지권에 설정된 구분지상권이라는 중대한 권리상의 하자가 존재하며, 용도 불일치 문제 또한 간과할 수 없습니다. 이러한 리스크 요인들을 면밀히 분석하고 해결 방안을 모색하는 것이 선행되어야 할 것입니다.

1.8. 투자 포인트

광명시 개발의 중심에 있는 광명역세권의 미래 가치를 주목할 만합니다. 특히 신안산선 개통 등 교통망 확충에 따른 지역 발전 가능성이 높습니다. 다만, 투자를 결정하기 전에 반드시 구분지상권 등 권리관계에 대한 전문가의 정밀 진단과 법률적 자문을 받아야 합니다. 용도 문제와 관련된 잠재적 이슈 또한 신중하게 검토하여, 위험 대비 수익률을 면밀히 따져보는 것이 현명한 투자 판단에 도움이 될 것입니다.

법원 정보

안산지원 경매3계