나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52147 [1] 경기도 광명시 일직동 501-4 광명역엠클러스터 15층1516호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대유 · 평가일 2025.04.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

광명시 일직동 소재 ""중앙대학교광명병원"" 동측으로 인접하여 위치하는 광명역엠클러스터
(공장,기숙사,제1.2종근린생활시설) 내에 소재하며, 인근일대는 상업, 공업, 업무용 부동
산들로 이루어진 지역으로서 동측 인근으로 야산, 북측 인근으로 제2경인고속도로가 통과
하고 있음.

교통상황

본 건물까지 차량출입 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 남측 근거리에 광명종합
버스터미널 및 광명역이 위치함. 차량으로 약7~8분정도 거리에 서해안고속도로 광명역
I.C가 위치함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지상17층 지하4층건 내 15층 1516호로서
외벽 : 그라스월, 복합판넬, 몰탈위 페인팅, 타일 등 마감.
내벽 : 벽지, 페인팅, 타일 등 마감.
창호 : 하이샷시 및 칼라샷시 등 창호임.

이용상태

공장(지식산업센터)으로 이용중임.

설비내역

공용위생설비, 엘리베이터설비, 천정몰입형 공조설비, 옥내소화전, 화재경보설비, 주차
설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

제형에 유사한 토지로서 남서하향의 완경사지를 평탄히 조성하였으며, 공장.기숙사.근린
생활시설용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 폭10미터 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(2020-09-15)(국지도로)(접합),
일반철도(2024-04-01)(저촉), 일반철도(신안산선)(저촉) 준보전산지<산지관리법>, 과밀억
제권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(2018-12-21)<택지개발촉진법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.

물건 비고

①재매각 사건임(최저매각가격은 매수신청보증금의 20%임)
②대지권의 목적인 토지에 별도등기(을구1번 구분지상권설정등기)있음
③집합건축물대장상 용도는 `공장(지식산업센터)`임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

* 사건번호: 안산지원 2025타경52147 (1)

* 경매 구분: 부동산임의경매

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

* 소재지: 경기도 광명시 일직동 501-4 광명역엠클러스터 15층 1516호

* 용도: 지식산업센터 (집합건축물대장상 `공장(지식산업센터)`)

* 토지 면적: 13.65㎡ (약 4.13평)

* 건물 면적: 59.64㎡ (약 18.05평)

* 감정가: 356,000,000원

1.3. 특이사항

* 유동화물건, 재매각 사건임

* 재매각으로 인한 최저매각가격은 매수신청보증금의 20%로 산정됨 (주의 필요)

* 토지 을구 1번 구분지상권설정등기가 존재하며, 이는 매수인에게 인수됨 (중요 리스크)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 경기도 광명시 일직동 소재 광명역M클러스터 내에 위치

* 동측 인근으로 중앙대학교광명병원이 인접해 있음

* 주변 지역은 상업, 공업, 업무용 부동산으로 이루어져 있음

* 동측 인근으로 야산, 북측 인근으로 제2경인고속도로가 통과하고 있음

2.2. 교통상황

* 차량 출입이 용이함

* 인근에 버스 정류장이 소재함

* 남측 근거리(약 7~8분 거리)에 광명종합버스터미널 및 KTX 광명역이 위치함

* 차량으로 약 7~8분 거리에 서해안고속도로 광명역 IC가 위치함

2.3. 건물의 구조

* 철근콘크리트구조 평지붕, 지상 17층/지하 4층 건물 내 15층 1516호

* 외벽: 그라스월, 복합판넬, 몰탈위 페인팅, 타일 등 마감

* 내벽: 벽지, 페인팅, 타일 등 마감

* 창호: 하이샷시 및 칼라샷시 등

2.4. 토지 이용상태 및 도로

* 토지 형상: 제형에 유사한 토지로서 남서하향의 완경사지를 평탄히 조성

* 이용상태: 공장, 기숙사, 근린생활시설용 건부지로 이용 중

* 인접 도로상태: 남측으로 폭 10미터 정도의 포장도로에 접함

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 준주거지역

* 기타: 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m), 일반철도(2024-04-01)(저촉), 일반철도(신안산선)(저촉) 준보전산지, 과밀억제권역, 택지개발지구

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 을구 1번 근저당권 (중소기업은행, 2021-01-07 접수)

3.2. 인수되는 권리

* 토지 을구 1번 구분지상권설정등기 (2023-06-29 접수): 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 이는 토지 사용에 제약이 될 수 있는 중요한 권리입니다.

3.3. 등기부 현황 요약 (말소 예정 권리 위주)

* 소유권이전 1번 신탁등기 말소 (2021-01-07 접수)

* 근저당권 (중소기업은행, 2021-01-07 접수, 말소기준권리)

* 가압류 (신용보증기금, 2024-11-04 접수, 말소)

* 가압류 (신보2023제6차유동화전문유한회사, 2024-11-13 접수, 말소)

* 가압류 (중소벤처기업진흥공단, 2024-11-27 접수, 말소)

* 가압류 (농협은행, 2024-11-29 접수, 말소)

* 가압류 (한국무역보험공사, 2024-12-06 접수, 말소)

* 가압류 (중소기업은행, 2025-02-14 접수, 말소)

* 가압류 (중소기업은행, 2025-02-19 접수, 말소)

* 임의경매개시결정 (중소기업은행, 2025-04-14 접수, 말소)

* 총 등기부채권액 (말소 예정 권리 합계): 2,654,975,273원

3.4. 임차인 현황

* 임대관계: 미상임 (별도의 임차인 정보 없음)

* 인수 보증금 합계: 0원

* 따라서, 대항력 있는 임차인으로 인한 부담은 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 내 및 주변 상업/업무 시설

* 건물 용도: 지식산업센터, 공장, 기숙사, 근린생활시설 (공장, 기숙사, 제1, 2종 근린생활시설)

* 주변 지역: 상업, 공업, 업무용 부동산으로 구성된 지역

* 인근 상업시설: 광명역 일대 상업 시설 (코스트코, 이케아, 롯데프리미엄아울렛, 아브뉴프랑 등) 이용 가능

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

* 주요 교통시설: KTX 광명역, 광명종합버스터미널, 대중교통(버스 정류장) 이용 편리. 향후 신안산선 개통 예정.

* 주요 도로 접근성: 서해안고속도로, 강남순환고속도로, 수원광명고속도로, 외곽순환도로, 제2경인고속도로, 서부간선도로 진입 용이.

* 주요 편의시설: 중앙대학교광명병원 (인접), 코스트코, 이케아, 롯데프리미엄아울렛, 아브뉴프랑 등

6. 잠재적 리스크

6.1. 재매각 사건

* 본 건은 재매각 사건으로, 유찰 후 최저매각가격이 하향 조정될 가능성이 높습니다.

* 재매각 사건의 최저매각가격은 매수신청보증금의 20%로 산정된다는 점은 입찰 시 주의해야 합니다.

6.2. 인수되는 구분지상권

* 대지권의 목적인 토지에 별도등기(을구1번 구분지상권설정등기)가 존재하며, 이는 매수인에게 인수됩니다.

* 구분지상권은 토지 소유자의 사용 수익권을 제한하는 권리로서, 건물 자체의 이용이나 향후 재건축 등 개발 시 큰 제약이 될 수 있습니다. 이 권리의 정확한 범위와 효력에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다.

6.3. 토지이용계획상 제한

* 토지이용계획 상 `일반철도(2024-04-01)(저촉)` 및 `일반철도(신안산선)(저촉)` 사항이 있습니다. 이는 향후 해당 토지 또는 건물에 대한 개발이나 이용에 영향을 줄 수 있습니다.

6.4. 주변 혐오시설 가능성

* 검색 결과, 광명시 가학동에 자원회수시설(쓰레기 소각장)이 존재하며, 이는 과거 지역 개발 사업과 연계되어 이슈가 된 사례가 있습니다.

* 다만, 본 물건지와 직접적으로 근접하거나 해당 물건에 영향을 미치는 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 KTX 광명역 역세권에 위치하여 교통 및 편의시설 접근성이 우수하며, 지식산업센터로서 잠재적 가치가 있습니다. 하지만 재매각 사건이라는 점, 그리고 특히 매수인에게 인수되는 구분지상권 등기 존재는 상당한 리스크 요인입니다. 토지이용계획 상 철도 관련 저촉 사항 또한 잠재적 제약이 될 수 있습니다. 이러한 리스크 요인들을 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

* KTX 광명역세권의 우수한 입지 조건

* 광명종합버스터미널 및 다양한 편의시설 이용 편리

* 재매각을 통한 최저가 매수 기회 (단, 리스크 고려 필요)

* 지식산업센터로서의 활용 가치

9. 예상 입찰가

* 감정가: 356,000,000원

* 전용면적: 약 18.05평 (59.64㎡)

* 시세 참고: 평당 750만원 ~ 855만원 수준 (이하 평당 750만원 적용 시)

* 18.05평 * 750만원 = 약 135,375,000원

* 리스크 감안: 인수되는 구분지상권, 재매각, 철도 저촉 등의 요인을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

* 예상 입찰가: 110,000,000원 ~ 130,000,000원

* 본 예상 입찰가는 감정가 대비 약 30% ~ 36% 수준으로, 유사 면적의 시세 대비 낮게 산정되었습니다. 이는 재매각 및 인수되는 구분지상권 등의 중대한 리스크를 반영한 결과입니다. 실제 입찰 시에는 권리관계, 현장조사 결과, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다. 인수 보증금은 없으므로, 해당 금액에서 보증금을 제외하지는 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.