나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52074 [1] 경기도 안산시 상록구 부곡동 654-4 동산타워 나동 5층502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우전 · 평가일 2025.04.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 부곡동 소재 ""정재초등학교"" 남측 인근에
위치하며 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는
기존주택지대로 제반환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반
교통여건은 보통임.

건물의 구조

2013.11.27일에 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕
5층건내 5층 502호로서
외벽: 드라이비트 마감 등.
내벽: 벽지도배 및 타일 붙임 마감 등.
창호: 샤시 등 이중창호임.

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 주방 및 식당, 욕실2, 발코니 등)로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수시설, 소화전설비 등이 되어있으며, 도시가스 개별
난방임.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로 도시형생활주택(단지형다세대)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 로폭 약 8m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 시가지경관지구, 소로2류(폭 8m-10m)
(접함), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대기관리권역, 도시교통
정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

‘주택도시보증공사’(양도전:임차인 최홍희 )로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 배당금으로 임차보증금 반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다’는 확약서가 2026.06.09. 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경52074 (1)

소재지: 경기도 안산시 상록구 부곡동 654-4 동산타워 나동 5층 502호

용도: 도시형생활주택

감정가: 169,000,000원

토지면적: 31.59㎡ (약 9.56 평)

건물면적: 55.34㎡ (약 16.74 평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

본 물건은 경기도 안산시 상록구 부곡동에 위치하며, "정재초등학교" 남측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대입니다.

차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 교통 여건은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2025년 1월 21일 접수된 안산시의 압류 (갑5)입니다.

등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사 (임차권자 최홍희의 승계인)

보증금: 172,000,000원

전입일자: 2021-12-17

확정일자: 2021-11-12

대항력: 없음

비고: '주택도시보증공사'로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 배당금으로 임차보증금 반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다'는 확약서가 2026년 6월 9일에 제출되었습니다. 또한, 임차인 현황에 '대항력 : 없음'으로 명시되어 있으며, 인수 보증금 합계가 0원으로 분석되었습니다. 따라서 임차인과 관련된 보증금 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

본 물건은 도시형생활주택으로, 주변이 주택가 및 근린생활시설과 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

최근 인근 지역의 다세대주택 거래 사례를 보면,

2026년 3월, 전용면적 76.9㎡ (약 23.2평) 물건이 120,000,000원에 거래되었습니다.

2026년 3월, 전용면적 73.85㎡ (약 22.3평) 물건이 105,000,000원에 거래되었습니다.

2026년 3월, 전용면적 71.95㎡ (약 21.7평) 물건이 140,000,000원에 거래되었습니다.

본 건의 전용면적은 55.34㎡ (약 16.7평)이며, 감정가는 169,000,000원으로, 최근 실거래가 대비 면적당 가격이 높게 형성된 것으로 보입니다. 다만, 건물 준공 연도(2013년)가 비교적 신축에 해당하여 감정가에 영향을 미쳤을 수 있습니다.

5. 생활정보

주요 시설:

* 정재초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 단지형 다세대 주택으로, 방 3개, 거실, 주방 및 식당, 욕실 2개, 발코니 등으로 구성되어 있습니다.

* 건축물 구조는 철근콘크리트구조이며, 2013년 11월 27일 사용승인되었습니다.

* 위생설비, 급배수시설, 소화전설비 등이 갖추어져 있으며, 도시가스 개별 난방 방식입니다.

* 북동측으로 로폭 약 8m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획상으로는 도시지역, 제1종일반주거지역, 시가지경관지구, 소로2류(접함), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역입니다.

6. 잠재적 리스크

* 선순위 임차권 및 대항력 있는 임차인 존재 여부: 권리분석 결과, 임차인의 대항력은 없는 것으로 판단되며, 인수되는 보증금은 0원입니다. 다만, HUG 인수조건 변경 및 제출된 확약서 내용을 면밀히 재확인할 필요가 있습니다.

* 감정가 대비 시세: 본 건의 감정가(3.05백만원/㎡)는 주변 유사 물건의 최근 실거래가(1.42~1.94백만원/㎡) 대비 높은 편입니다. 입찰 시 시세 조사를 통해 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

* 도시형생활주택 특성: 일반 아파트 대비 환금성이나 선호도 측면에서 다소 차이가 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 안산시 상록구 부곡동의 도시형생활주택으로, 정재초등학교 인근에 위치하여 주거 환경이 양호합니다.

강제경매로 진행되며, 권리 분석상 인수해야 할 임차보증금이 없는 점은 큰 장점입니다.

다만, 감정가가 주변 시세 대비 다소 높게 책정된 점은 입찰 시 고려해야 할 사항입니다.

건축 연도가 비교적 최신인 점(2013년)은 긍정적 요인으로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 임차 보증금 인수 부담 없음: 대항력 없는 임차인으로 보증금 인수액이 0원입니다.

* 정재초등학교 인접: 학군 수요가 있는 지역입니다.

* 비교적 신축 건물: 2013년 준공으로 노후도가 적습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 임차인 보증금 인수 부담이 없으므로, 감정가 169,000,000원을 기준으로 하되, 주변 시세 및 물건의 특성을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

주변 유사 물건의 실거래가와 감정가의 차이를 감안하여, 보수적인 투자 관점에서 145,000,000원 내외를 예상 입찰가로 제안합니다.

정확한 입찰가는 현장 방문을 통한 추가적인 시세 조사 및 본인의 투자 성향에 따라 최종 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.