나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52084 [1] 경기도 안산시 단원구 대부동동 293 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제이에이치 · 평가일 2025.04.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 대부동동 소재 '대부동복지체육센터' 남동측 근거리에 위치하며 주위는 전, 과수원, 농촌주택, 전원주택 등이 소재하는 해안농촌지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 인근까지 중소형 차량의 접근이 가능하고 본건 서측 인근에 일반시내버스가 정차하는 노선버스정류장이 소재하나 노선 수, 운행횟수 등을 고려시 대중교통 여건은 다소 불편시됨.

형태 및 이용상태

대체로 인접지와 등고 평탄한 부정형의 토지로서 기호(1)은 주거용 건부지, 기호(3)는 전으로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1) 토지는 지적 및 현황 맹지로서 인접지를 통하여 접근 가능하고, 기호(3) 토지는 남측으로 지적상 도로(현황 폐도)에 접하나 현황 맹지로서 인접지를 통하여 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 자연녹지지역 , 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 목조 스레이트지붕 단층 건물로서,
외벽 : 흙벽 위 몰탈마감
창호 : 목재창호 마감 등임.

기호(2) 토담조 스레이트지붕 단층 건물로서,
외벽 : 흙벽 위 몰탈마감 등임.

이용상태

(후면 '건물개황도' 참조)

기호(2) (목조) - 주택으로 이용중임.
기호(2) (토담조) - 창고로 이용중임.

설비내역

보일러 난방설비, 급배수설비 등이 설치되어 있음.

부합물 및 종물

본건 제시건물 기호(2)의 종물인 제시외건물 (ㄱ)~(ㄷ)이 소재함.
(후면 '건물개황도' 참조)

공부와의 차이

본건 건물 기호(2) (토담조)의 공부 및 의뢰목록은 '농어가주택'이나 현황 '창고'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

①일괄매각
②제시외 건물들(294-3번지 토지 위 소재 슬래브지붕 단층 `변소`외 2건)은 매각에서 제외함
③목록1.토지는 지적 및 현황상 `맹지`임
④목록2.건물( 토담조 주택)의 건축물대장상 용도는 `농어가주택`이나 현황상`창고`임

AI 물건분석

2. 입지조건

본건은 경기도 안산시 단원구 대부동동에 소재하며, '대부동복지체육센터' 남동측 근거리에 위치합니다.

주변은 전, 과수원, 농촌주택, 전원주택 등이 소재하는 해안 농촌지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

본건 인근까지 중소형 차량의 접근은 가능하나, 서측 인근에 버스정류장이 있으나 노선 수 및 운행 횟수를 고려할 때 대중교통 여건은 다소 불편한 편입니다.

토지는 대체로 인접지와 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 주거용 건부지 및 전으로 이용 중입니다.

본건 토지는 지적 및 현황상 '맹지'로, 인접지를 통하여 접근 가능합니다.

해당 지역은 도시지역, 자연녹지지역에 해당하며, 기타 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역 등으로 지정되어 있습니다.

주변에는 대부도 해솔길, 대부바다향기 테마파크, 달전망대 등 자연 관광지가 위치하여 쾌적한 환경을 제공합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2023년 1월 20일 접수된 군자농업협동조합의 근저당권 (을10) 입니다.

상기 말소기준권리보다 선순위 권리는 없습니다.

매각으로 인해 전부 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (단, 지상권 개요 항목은 비어있으나, 일반적인 권리관계상 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.)

채권자(군자농업협동조합)에 의한 임의경매로 진행 중입니다.

등기부채권 총액은 258,800,000원입니다.

4. 상권분석

제공된 최근 매매 정보는 '다세대' 주택으로, 본건의 '단독주택'과는 주거 형태에 차이가 있습니다.

2026년 2월~4월 거래된 다세대 주택의 경우, 전용면적 55.47㎡~57.17㎡ 기준으로 12,900만원~14,000만원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 226만원~252만원 수준입니다.

본건의 감정가는 116,365,850원으로, 건물면적(67.75㎡) 기준으로 평당 약 568만원입니다.

토지면적(248㎡)까지 고려한 감정가는 해당 지역의 일반적인 주택 시세 대비 낮을 수 있으나, '맹지'라는 점과 용도 불일치 등의 특이사항이 감정가에 반영되었을 가능성이 있습니다.

주변은 농촌 및 전원주택 지역으로 상업시설이 발달한 지역은 아닙니다.

5. 생활정보

인근에 '대부동복지체육센터'가 위치하고 있습니다.

대부도 내의 다양한 해양 관광 및 자연 휴양 시설 접근성이 양호합니다.

대중교통 여건은 다소 불편하여 차량 보유 시 생활이 편리할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

① 맹지: 본건 토지는 지적 및 현황상 '맹지'로, 토지 사용 및 건물 신축/증축 시 인접 토지와의 도로 이용 협의가 필수적입니다. 이는 재산권 행사 및 활용에 큰 제약이 될 수 있습니다.

② 건물 용도 불일치: 건축물대장상 '농어가주택'으로 등재되어 있으나, 현황은 '창고'로 이용 중입니다. 이는 향후 건축물대장 변경 등 행정 절차를 필요로 할 수 있으며, 실제 이용 목적과 다를 경우 추후 문제가 발생할 소지가 있습니다.

③ 제시외 건물 제외: 매각에서 제외되는 제시외 건물들이 있어, 현장에서 확인 시 소유권을 주장할 수 없는 건축물이 존재함을 인지해야 합니다.

④ 농어촌 지역의 대중교통 불편: 대중교통 이용에 어려움이 있어 차량 없이는 생활 반경이 제한될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 안산시 대부도에 위치한 단독주택 부지 및 건물입니다. 아름다운 자연환경과 관광 명소가 주변에 풍부한 지역적 장점이 있습니다. 그러나 지적 및 현황상 '맹지'라는 점, 건물의 실제 용도와 공부상 용도 불일치라는 큰 리스크를 안고 있습니다. 이러한 점들이 감정가에 일부 반영된 것으로 보이나, 향후 토지 이용 계획 및 건물 활용 시 반드시 해결해야 할 과제입니다. 맹지 문제 해결 방안(인접 토지와의 협의 등)이 마련된다면, 감정가 대비 투자 가치를 고려해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

감정가가 주변 시세 대비 낮게 책정될 가능성이 있으며, 맹지 문제 해결 시 활용 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

대부도의 자연환경 속에서 전원생활이나 세컨하우스 용도로 활용할 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 맹지 및 건물 용도 불일치 등 명확한 리스크 요인이 존재하므로, 신중한 접근이 필요합니다. 제공된 다세대 주택 매매 사례를 참고하더라도, 본건의 맹지 및 단독주택이라는 특성을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

감정가 116,365,850원을 기준으로, 위에서 언급된 리스크들을 감안하여 보수적으로 접근할 것을 권장합니다.

예상 입찰가는 감정가의 85% ~ 95% 수준인 약 98,900,000원 ~ 110,500,000원 범위 내에서 신중하게 고려해볼 수 있습니다.

입찰 전 반드시 현장 답사를 통해 맹지 상황 및 주변 환경, 건물 상태를 직접 확인하고, 관련 법규 및 인허가 가능성을 면밀히 검토하시기 바랍니다.

임대 관계는 미상이며, 인수 보증금은 0원이므로 권리 분석상 큰 문제는 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.