나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52073 [1] 경기도 안산시 상록구 부곡동 655-17 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해마루 · 평가일 2025.04.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 부곡동 소재 '정재초등학교' 남측 인근에 위치하며
주변은 다세대주택, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역으로서, 제반
주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통사정은
무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층건 내 2층 201호로서,
외벽 : 석재붙임 및 석재타일 마감
내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 마감 등 (탐문사항)
창호 : 샷시 창호 등임. (탐문사항)

이용상태

다세대주택으로 이용중임.
(후첨 내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 등고평탄한 세장형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m~10m)(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(정재초등
학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에
관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음
진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

`주택도시보증공사(임차인:김미숙)`로부터 임대차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다.`는 내용의 확약서(2026.06.09.자)가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경52073 (1)

소재지: 경기도 안산시 상록구 부곡동 655-17 2층201호

용도: 다세대주택

감정가: 219,000,000원

토지면적: 39.70㎡ (약 12.0평) / 토지 지분: 39.7034㎡

건물면적: 72.91㎡ (약 22.0평) / 건물 지분: 72.9075㎡

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건물 준공연도: 2016년 (사용승인일 기준)

1.1. 입지조건

위치: 경기도 안산시 상록구 부곡동 소재 '정재초등학교' 남측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 다세대주택, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.2. 권리분석

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

말소기준권리: 국민건강보험공단 압류 (2022.02.25)

주요 권리 사항:

* 김경준 소유권 이전 (2017-04-03)

* 김미숙 주택 임차권 (193,000,000원) (2023-05-25 말소 예정)

* 김재용 소유권 이전 (2021-05-11)

* 국민건강보험공단 압류 (말소기준권리) (2022-02-25)

* 서민금융진흥원 가압류 (2024-01-11, 9,438,119원, 말소)

* 안산시 압류 (2024-11-14, 말소)

* 주택도시보증공사 강제경매 (2025-04-04, 193,000,000원, 말소)

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (임차인: 김미숙)

* 보증금: 193,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-04-20

* 확정일자: 2021-04-28

* 배당신고일자: 2023-05-25

* 대항력: 없음 (주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력 포기 확약서 제출됨)

* 비고: HUG 인수 조건 변경. 김미숙 임차인은 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 내용의 확약서(2026.06.09.자)가 제출되었습니다.

1.3. 상권분석

주변 지역: 다세대주택, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재된 지역입니다.

이용 현황: 다세대주택으로 이용 중입니다.

인근 시세:

* 대한아트빌 (2003년식, 76.9㎡): 2026년 3월 9일, 120,000,000원

* 대영빌라(가) (2002년식, 73.855㎡): 2026년 3월 9일, 105,000,000원

* 로얄펠리스 (2011년식, 71.95㎡): 2026년 3월 1일, 140,000,000원

평균 시세: 유사 면적 및 연식의 다세대주택들이 105,000,000원에서 140,000,000원 사이에서 거래되고 있습니다. 본 건의 건물 면적(72.91㎡)은 이들 매물과 유사한 수준입니다.

1.4. 생활정보

교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장 이용이 가능합니다.

교육: 남측 인근에 정재초등학교가 위치해 있습니다.

편의시설: 주변 근린생활시설 및 공원 등을 이용할 수 있습니다.

혐오시설: 주변에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았으며, 일반적인 주거 지역으로 판단됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 권리: 김미숙 임차인은 대항력이 없으며, HUG와 체결한 확약서에 따라 임차 보증금 인수 부담은 없는 것으로 보입니다. 그러나 보증금 전액 미변제 시 임차권등기 말소 동의가 변수가 될 수 있으므로, 최종 배당 결과 확인이 필요합니다.

감정가 대비 시세: 감정가는 219,000,000원이지만, 최근 주변 시세는 105,000,000원에서 140,000,000원 수준으로 형성되어 있어 감정가와의 괴리가 존재합니다.

건물 연식: 본 건물은 2016년에 준공되어 비교적 신축이나, 주변 빌라들의 연식(2002-2003년)을 감안할 때 향후 재건축/리모델링 가능성도 고려해 볼 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 안산시 상록구 부곡동에 위치한 다세대주택으로, 정재초등학교 인근의 주거 지역에 속합니다.

부동산 강제 경매로 진행되며, 말소기준권리 이후의 권리들은 대부분 말소될 것으로 예상됩니다.

임차인 김미숙 씨는 대항력이 없으며, HUG와의 확약서 제출로 임차 보증금 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 다만, 보증금 변제 여부와 임차권등기 말소 동의 조건 등을 최종적으로 확인할 필요가 있습니다.

주변 시세 대비 감정가가 높게 책정된 점은 입찰 결정 시 중요한 고려 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

대항력 없는 임차인: 법적으로 대항력이 없으며, HUG와의 확약서로 임차 보증금 인수 부담이 없다고 명시되어 있어 권리 관계가 비교적 명확합니다.

신축 건물: 2016년 준공으로 비교적 신축에 속하여 즉각적인 수리 부담이 적을 수 있습니다.

입지: 초등학교와 근린생활시설, 공원이 인접하여 생활 편의성이 양호합니다.

시세차익 가능성: 현재 감정가와 주변 시세 간의 차이를 고려할 때, 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 219,000,000원입니다.

최근 실거래가 정보에 따르면, 유사한 면적의 다세대주택이 105,000,000원 ~ 140,000,000원 수준에서 거래되었습니다.

임차인의 보증금 193,000,000원은 대항력 포기 확약서 제출로 인해 인수 부담이 없는 것으로 간주됩니다.

주변 시세와 본 건의 감정가 괴리를 고려할 때, 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

건물 면적(72.91㎡)과 토지 지분(39.70㎡)을 감안하고, 주변 시세의 상한선(140,000,000원)을 고려하여, 130,000,000원 ~ 160,000,000원 사이에서 신중하게 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

최종 입찰가는 법원 진행 상황, 유찰 횟수, 현장 방문 결과, 본인의 투자 성향 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.