나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52058 [1] 경기도 안산시 단원구 고잔동 769-3 거성타운 3층304호 근린상가 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52058 [1] 경기도 안산시 단원구 고잔동 769-3 거성타운 3층304호 근린상가 경매

• 사건번호: 2025타경52058
• 주소: 경기도 안산시 단원구 광덕동로 65 거성타운, 3층304호
• 용도: 근린상가

안산지원 경매3계 2025타경52058 | 소재지: 경기도 안산시 단원구 광덕동로 65 거성타운, 3층304호 | 감정가: 87,000,000원 | 최저가: 60,900,000원 | 용도: 근린상가

1. 안산지원 2025타경52058 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

* 물건 기본 정보

* 사건번호: 안산지원 2025타경52058 (1)

* 소재지: 경기도 안산시 단원구 고잔동 769-3 거성타운 3층304호

* 용도: 근린생활시설

* 감정가: 87,000,000원

* 토지면적: 12.72㎡ (약 3.85평)

* 건물면적: 39.96㎡ (약 12.09평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주OOOOOOOOO

* 특이사항:

* 인접호수(305호~307호)들과 경계구분 없이 일체로 '교회(예루살렘교회)로 이용 중이었으나 현재 폐업상태임.

* 인접호수(305호~307호)들과 일체로 사용하기 위하여 경계벽이 철거되었으나 구조상 독립성이 있고, 독립성의 상실은 일시적인 것으로 복원이 가능하다는 감정평가사의 2025.05.19.자 사실조회 회신이 제출되어 있음.

* 주의사항: ① 인접호수(305호~307호)들과 경계구분 없이 일체로 '교회(예루살렘교회)로 이용 중이었으나 현재 폐업상태임 ② 인접호수(305호~307호)들과 일체로 사용하기 위하여 경계벽이 철거되었으나 구조상 독립성이 있고, 독립성의 상실은 일시적인 것으로 복원이 가능하다는 감정평가사의 2025.05.19.자 사실조회 회신이 제출되어 있음.

* 입지조건

* 본 물건은 경기도 안산시 단원구 고잔동에 위치하며, "송호초등학교" 남서측 인근에 자리 잡고 있습니다.

* 부근에는 대규모 아파트 단지, 상업용 건물, 업무용 건물 등이 형성된 지역으로서, 주위 환경이 양호한 편입니다.

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 교통 사정은 보통입니다.

* 동측으로는 노폭 약 20미터, 서측으로는 노폭 약 10미터의 포장도로와 접하여 접근성이 좋습니다.

* 토지이용계획상 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 소로1류(폭 10m~12m) 및 중로1류(폭 20m~25m) 도로와 접합되어 있습니다.

* 또한, 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역 등 관련 법규의 적용을 받습니다.

* 권리분석

* 본 사건은 부동산 강제경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOOOO입니다.

* 경매 절차상 말소 기준 권리보다 후순위의 권리들은 말소될 가능성이 높으나, 정확한 권리 관계는 등기부등본 및 관련 서류를 통해 최종 확인이 필요합니다.

* 본 건은 공부상 제3층 제304호~307호로 각각 구분 등기되어 있으나, 실제로는 경계 구분 없이 1개 호수(304호)처럼 사용되고 있습니다.

* 인접 호수들과의 경계벽이 철거된 상태이지만, 감정평가사의 사실조회 회신에 따르면 구조상 독립성이 있고 일시적인 상태로 복원이 가능하다는 점이 확인되었습니다. 이는 향후 재산권 행사 시 중요한 요소가 될 수 있습니다.

* 임대차 관계는 이해관계인 부재로 인해 파악되지 않았으므로, 실제 점유 관계 및 임차인 존재 여부에 대한 현장 조사가 필수적입니다.

* 상권분석

* 본 물건이 위치한 안산시 단원구 고잔동은 중심상업지역으로서, 유동인구 및 잠재적 소비력이 높은 지역에 해당합니다.

* 대규모 아파트 단지와 주거 밀집 지역이 배후 수요를 형성하고 있어, 근린생활시설로서의 안정적인 영업 환경을 기대할 수 있습니다.

* 송호초등학교와 인접해 있어 학생 및 학부모를 대상으로 한 업종에도 유리할 수 있습니다.

* 과거 '예루살렘교회'로 이용되었으나 현재는 폐업 상태인 점은, 해당 상권에서 종교 시설의 수요 변화 또는 운영상의 어려움이 있었음을 시사합니다. 따라서 신규 입점 시에는 이러한 점을 고려한 업종 선정 및 사업 계획 수립이 필요합니다.

* 주변 상업 및 업무용 건물과의 연계성을 고려한 활용 방안 모색이 중요합니다.

* 생활정보

* 주변에 송호초등학교가 위치하여 교육 환경 접근성이 우수합니다.

* 대규모 아파트 단지 및 상업 시설이 밀집해 있어 다양한 생활 편의시설을 편리하게 이용할 수 있습니다.

* 다수의 버스 노선이 운행되는 버스 정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 주요 도로와 인접해 있어 차량을 이용한 시내 및 외곽 접근성이 양호합니다.

* 잠재적 리스크

* 경계벽 복원 및 활용: 인접 호수(305호~307호)와 경계벽이 철거되어 일체로 사용된 이력이 있습니다. 감정평가사는 복원 가능성을 언급했으나, 실제 복원 시 공사 비용, 시간, 그리고 복원 후에도 이웃 호수와의 관계 설정 등 추가적인 고려 사항이 발생할 수 있습니다.

* 공부상 면적과 실제 이용 면적의 차이: 공부상에는 304호부터 307호까지 여러 개 호수로 등록되어 있으나, 실제로는 하나의 공간으로 사용된 점은 추후 재산권 행사나 관리에 있어 복잡성을 야기할 수 있습니다. (본 건이 304호~307호 일괄 매각이므로, 소유권 자체는 명확할 수 있으나, 물리적 분할 또는 통합 사용에 대한 명확한 법적 근거 및 이웃과의 협의가 중요합니다.)

* 현재 공실 상태: 교회로서 운영이 중단된 상태이므로, 낙찰 후 바로 임대 수입이 발생하지 않을 수 있습니다. 또한, 과거 폐업 사유에 대한 면밀한 분석이 필요하며, 이를 바탕으로 향후 업종의 성공 가능성을 신중히 평가해야 합니다.

* 미상 임대차 현황: 임대차 관계가 확인되지 않아, 실제 점유자가 누구인지, 임대차 조건은 어떠한지 등에 대한 면밀한 조사가 필요하며, 이는 명도 과정에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 종합 의견

* 본 물건은 안산시 단원구의 중심상업지역 내에 위치한 근린생활시설로서, 주변 주거 단지 및 상업 시설과의 연계성이 뛰어나 투자 가치를 지니고 있습니다.

* 특히, 송호초등학교 인근이라는 입지적 장점과, 복원 가능한 경계벽 철거 상태는 향후 활용 방안에 따라 높은 부가가치를 창출할 수 있는 잠재력을 보여줍니다.

* 현재 폐업 상태라는 점은 초기 투자 비용 발생 가능성을 높이나, 신중한 업종 선택과 효율적인 공간 활용 전략을 통해 극복 가능할 것으로 판단됩니다.

* 정확한 권리 분석과 철저한 현장 조사를 통해 잠재적 리스크를 최소화한다면, 경쟁력 있는 부동산 투자가 될 수 있습니다.

* 투자 포인트

* 핵심 상권 입지: 안산시 중심상업지역 내 위치하여 유동인구가 풍부하고, 배후 수요가 탄탄합니다.

* 가격 경쟁력: 감정가 8,700만원으로, 향후 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다. (최저 입찰가 확인 후 최종 판단)

* 활용 유연성: 경계벽 복원 여부에 따라 독립적인 소규모 점포 여러 개로 활용하거나, 넓은 공간을 활용하는 업종으로 전환하는 등 다양한 사업 모델 적용이 가능합니다.

* 경매 투자 기회: 강제경매 개시로 인한 명확한 권리 관계 및 시세 대비 저렴한 취득 가능성을 바탕으로, 합리적인 투자를 목표로 할 수 있습니다.

법원 정보

안산지원 경매3계