나이스옥션 법원경매 안산 2025타경552 [1] 경기도 시흥시 정왕동 2729 거북섬마리나베이101,2블럭 1층113호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인성 · 평가일 2025.04.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재""한국공학대학교 제2캠퍼스""남서측 인근에 위치하며, 주위
는 근린생활시설, 업무시설, 상업나지 등이 혼재하는 상업지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 빌딩까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용
편익은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물 내 1층 113호로서
외벽 : 페어글라스 및 일부 석재붙임 마감 등.
내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등.
창호 : 샷시창 등임.

이용상태

본건은 공부상 제2종근린생활시설(휴게음식점)로 등재되어 있으며, 현황 ""공실""임.

설비내역

급.배수시설, 위생설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 스프링쿨러, 승강기 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고평탄한 사다리형 토지로서, 상업용 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 소재 토지는 중로각지와 접하며, 도로상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2020-07-14), 지구단위계획구역, 대로2류(폭30m~35m)(대로 엠티브이2-19)(접
합), 소로1류(폭10m~12m)(소로 엠티브이1-7)(접합), 소로3류(폭8m미만)(소로 엠티브이3-1)
(접합), 중로1류(폭20m~25m)(2020-07-14)(중로 엠티브이1-72)(접합), 가축사육제한구역, 국
가산업단지, 특수지역(반월특수지역), 성장관리권역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1.대지권의 목적인 토지에 별도등기(‘공유수면 관리 및 매립에 관한 법률’에 따른 금지사항 부기등기) 존재
2.공부상 제2종근린생활시설(휴게음식점)로 등재되어 있으며 현황상 공실임(감정평가시 기준).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경552 (1)

소재지: 경기도 시흥시 정왕동 2729 거북섬마리나베이101,2블럭 1층 113호

용도: 근린상가 (제2종근린생활시설)

감정가: 942,000,000원

토지면적: 31.04㎡ (약 9.39평)

건물면적: 44.00㎡ (약 13.31평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

1.1. 입지조건

* 본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 한국공학대학교 제2캠퍼스 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 근린생활시설, 업무시설, 상업나지 등이 혼재하는 상업지대로서 개발이 진행 중인 지역입니다.

* 차량 접근성이 양호하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능합니다.

* 토지는 인접 도로와 등고평탄한 사다리형의 상업용 부지이며, 중로각지와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 본 건은 임의경매로 진행되며, 말소기준권리(을1, 국민은행 근저당, 2023-03-31)보다 후순위의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 다만, 등기부등본 상 '갑'구에 기재된 권리들(가압류, 임의경매, 압류 등)은 소멸 예정입니다.

* 집합건물 등기부 요약에 따르면, 총 등기부채권액은 1,992,202,076원입니다.

* 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다 (인수 보증금 합계 0원). 그러나 임대 관계는 미상이며, 현황 공실 상태입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리 사항은 명시적으로 없으나, 토지권의 목적 토지에 ‘공유수면 관리 및 매립에 관한 법률’에 따른 금지사항 부기등기가 존재하여 주의가 필요합니다. 이 등기는 해당 토지의 사용 및 처분에 일부 제한을 야기할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 한국공학대학교 제2캠퍼스 인근의 상업지대에 위치하여 잠재적인 유동인구 및 소비층 확보가 가능합니다.

* 거북섬 지역은 최근 개발이 활발히 이루어지고 있으나, 상권 형성 초기 단계로서 높은 공실률이 나타나고 있는 상황입니다.

* 다양한 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재되어 있어 지역 내 상업 기능은 어느 정도 갖추고 있습니다.

* 하지만, 거북섬 지역의 높은 공실률과 상권 활성화 지연 문제는 투자 시 고려해야 할 중요한 요소입니다.

1.4. 생활정보

* 본 건은 제2종근린생활시설(휴게음식점)로 등재되어 있으나, 현재 공실 상태입니다.

* 건물은 철근콘크리트 구조로, 내부에는 급·배수, 위생, 화재 탐지, 소화전, 스프링클러, 승강기 등의 설비가 갖추어져 있습니다.

* 인근에 대학교가 위치하여 관련 수요를 기대할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 가장 중요한 리스크는 토지에 설정된 ‘공유수면 관리 및 매립에 관한 법률’에 따른 금지사항 부기등기입니다. 이는 토지의 사용 및 개발에 있어 법률적 제약을 발생시킬 수 있으며, 향후 활용 방안에 대한 면밀한 법률 검토가 필요합니다.

* 거북섬 지역 전체의 높은 상가 공실률과 상권 활성화 지연 가능성입니다. 본건 역시 현재 공실 상태로, 신규 임차인 확보 및 공실 해소에 상당한 시간과 노력이 소요될 수 있습니다.

* 상대적으로 대중교통 접근성이 불편할 수 있으며, 자가 차량 이용이 필수적일 수 있습니다.

* 주변에 직접적인 혐오시설은 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 한국공학대학교 인근 상업지구에 위치한 근린상가로서, 향후 지역 개발에 따른 잠재적 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다. 건물 자체는 일반적인 상가 시설을 갖추고 있습니다. 그러나 현재 거북섬 지역의 전반적인 높은 상가 공실률과 더불어, 특히 토지에 설정된 ‘공유수면 관리 및 매립에 관한 법률’ 관련 금지사항 부기등기가 큰 부담으로 작용할 것으로 보입니다. 해당 등기사항에 대한 정확한 법적 의미와 활용 제한 범위를 반드시 확인해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 한국공학대학교 인근이라는 입지적 장점을 활용한 신규 임차인 유치 가능성.

* 거북섬 지역의 장기적인 개발 가능성과 잠재적 가치 상승 기대.

* 경매 특성상 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

* 현황 공실 상태를 활용하여 원하는 업종으로 직접 운영하거나, 리모델링 후 재임대하여 수익을 창출할 수 있는 기회.

1.8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 942,000,000원을 기준으로 하되, 상기 언급된 잠재적 리스크(특히 토지 관련 법적 제한 및 지역 내 높은 공실률)를 충분히 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 낙찰 시 인수해야 할 보증금은 없으므로, 이 부분은 고려 대상에서 제외합니다.

현 시점에서는 시세 조사 및 법률 전문가와 상담 후, 감정가의 70~80% 수준에서 입찰가를 검토해 볼 것을 권장합니다. 최종 입찰가는 현장 조사를 통해 건물의 상태, 주변 시세, 그리고 무엇보다 토지 등기부상의 부기등기 내용에 대한 면밀한 검토 결과를 반영하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.