나이스옥션 법원경매 안산 2025타경552 [1] 경기도 시흥시 정왕동 2729 거북섬마리나베이101,2블럭 1층113호 근린상가 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 안산 2025타경552 [1] 경기도 시흥시 정왕동 2729 거북섬마리나베이101,2블럭 1층113호 근린상가 경매

• 사건번호: 2025타경552
• 주소: 경기도 시흥시 거북섬로 104 거북섬 마리나베이 101 2블럭, 1층113호
• 용도: 근린상가

안산지원 경매4계 2025타경552 | 소재지: 경기도 시흥시 거북섬로 104 거북섬 마리나베이 101 2블럭, 1층113호 | 감정가: 942,000,000원 | 최저가: 461,580,000원 | 용도: 근린상가

1. 부천 지원 2024타경5337 (3) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 안산지원 2025타경552 (1)

소재지: 경기도 시흥시 정왕동 2729 거북섬마리나베이101,2블럭 1층113호

용도: 근린생활시설

감정가: 94,200,000원

토지면적: 31.04㎡ (약 9.39평)

토지 지분율: 3103.7999999999997

건물면적: 44.00㎡ (약 13.31평)

건물 지분율: 4400

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 임OO

채무자: 임OO

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 주요 특징 및 현황

본 건은 경기도 시흥시 정왕동에 위치한 근린생활시설입니다. 한국공학대학교 제2캠퍼스 남서측 인근에 자리하며, 주변으로는 근린생활시설, 업무시설, 상업나지 등이 혼재하는 상업지대입니다. 차량 접근성이 용이하며 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 건물의 구조는 철근콘크리트 구조의 3층 건물 중 1층 113호로, 외벽은 페어글라스 및 일부 석재 붙임 마감, 내벽은 페인팅, 창호는 샷시로 되어 있습니다. 현재 공부상으로는 제2종근린생활시설(휴게음식점)로 등재되어 있으나, 감정평가 시점을 기준으로 공실 상태입니다. 급배수, 위생, 화재탐지, 소화전, 스프링쿨러, 승강기 등 기본적인 설비는 갖추고 있습니다. 토지는 인접 도로와 등고평탄한 사다리형으로 상업용 부지로 이용 중이며, 중로각지와 접해 있어 도로 상태는 양호합니다.

1.3. 입지조건

본 물건은 시흥시 정왕동 거북섬 마리나베이 단지 내에 위치하며, 한국공학대학교 제2캠퍼스가 인근에 있어 배후 수요 확보에 유리한 입지입니다. 또한, 주변이 근린생활시설, 업무시설, 상업나지 등이 혼재하는 상업지대로서 유동인구 및 잠재 고객 확보 가능성이 높은 지역입니다. 국가 마리나항만으로 지정된 거북섬 일대는 해양레저 및 관광 거점으로 조성되고 있으며, 웨이브파크, 아쿠아펫랜드 등 다양한 위락시설이 개발되어 방문객 유입이 기대되는 지역입니다.

1.4. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 소유자이자 채무자는 임OO입니다. 채권자는 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다. 주목할 점은 대지권의 목적인 토지에 ‘공유수면 관리 및 매립에 관한 법률’에 따른 금지사항 부기등기가 별도로 등기되어 있다는 점입니다. 이는 해당 토지 이용에 제약이 있을 수 있음을 시사하므로, 등기부등본 및 관련 법규를 면밀히 확인해야 합니다. 공부상 현황과의 차이는 없는 것으로 파악됩니다.

1.5. 상권분석

해당 물건은 시화 멀티테크노밸리(MTV) 내 상업지구에 속해 있으며, 거북섬 일대는 해양레저 복합단지로 개발되고 있습니다. 세계 최대 규모의 인공 서핑장인 웨이브파크와 아쿠아펫랜드 등이 들어서 있어 방문객 유입이 활발하게 이루어질 것으로 예상됩니다. 또한, 인근에 대규모 산업단지(시화국가산업단지)가 위치하고 있어 직장인 수요도 기대할 수 있습니다. 다만, 최근 상권 분석 자료에 따르면 거북섬 일대 상권은 공급 과다로 인한 공실률 증가 등 어려움을 겪고 있다는 보고도 있습니다. 따라서 업종 선택 및 운영 전략이 중요할 것으로 보입니다.

1.6. 생활정보

본 물건지 주변은 중로각지에 접하고 있어 차량으로 접근이 용이하며, 대중교통 이용을 위한 버스정류장이 인근에 소재합니다. 거북섬 마리나베이 단지 내 상업시설로서, 생활 편의시설 및 문화 시설 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다. 또한, 인근에 한국공학대학교가 위치하여 젊은 유동인구를 확보하는 데 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 토지에 존재하는 별도등기(‘공유수면 관리 및 매립에 관한 법률’에 따른 금지사항 부기등기)입니다. 이는 향후 토지 이용이나 재산권 행사에 예상치 못한 제약을 초래할 수 있으므로, 반드시 권리 분석 시 세심한 주의가 필요합니다. 또한, 현재 공실 상태라는 점과, 일부 분석에서 거북섬 일대 상권의 높은 공실률 및 침체 가능성이 언급된 점은 투자 시 고려해야 할 사항입니다. 시화국가산업단지 내에서 간헐적으로 화학물질 누출 사고가 발생한 사례가 있어, 산업단지 인근의 환경적 요인도 잠재적 리스크로 고려해 볼 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 시흥시 거북섬이라는 역동적으로 개발되고 있는 지역의 상업시설이라는 점에서 투자 잠재력을 가지고 있습니다. 한국공학대학교 인접, 마리나베이 단지 내 위치, 해양레저 시설과의 시너지 효과 등 긍정적인 요소가 존재합니다. 그러나 토지상의 별도등기, 현재 공실 상태, 그리고 상권 내 높은 공실률에 대한 우려 등은 신중한 접근을 요구합니다. 이러한 리스크 요인들을 철저히 파악하고, 해당 물건의 특성에 맞는 업종 선정 및 운영 계획을 수립한다면 향후 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.9. 투자 포인트

- 미래 성장 가능성이 높은 해양레저 복합단지 내 위치.

- 한국공학대학교 및 국가산업단지 인접으로 인한 풍부한 배후 수요.

- 거북섬 개발 계획에 따른 관광객 및 유동인구 증가 기대.

- 상가 시설로서 다양한 업종 전환 및 활용 가능성.

1.10. 토지이용계획 및 제한사항

본 건 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로2류, 소로1류, 소로3류, 중로1류 등 다양한 도로와 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 국가산업단지, 특수지역(반월특수지역), 성장관리권역 등의 규제를 받고 있습니다. 특히, '공유수면 관리 및 매립에 관한 법률'에 따른 금지사항 부기등기가 존재하여 토지 이용에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

법원 정보

안산지원 경매4계