나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52003 [1] 경기도 안산시 단원구 와동 812-21 2층201호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-18

물건 개요

나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52003 [1] 경기도 안산시 단원구 와동 812-21 2층201호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

안산지원 경매4계 2025타경52003 | 소재지: 경기도 안산시 단원구 와동 812-21 2층201호 | 감정가: 78,200,000원 | 최저가: 54,740,000원 | 용도: 다세대주택

1. 안산지원 2025타경52003 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 안산지원 2025타경52003 (1)

소재지: 경기도 안산시 단원구 와동 812-21 2층 201호

용도: 다세대주택

감정가: 78,200,000원

토지면적: 17.89㎡ (약 5.41평)

토지 지분율: 1789.45

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 31.02㎡ (약 9.38평) (전용면적 추정)

건물 지분율: 3102

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 안OO

채무자: 안OO

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 1993.05.07.

1.2. 입지조건

본건은 경기도 안산시 단원구 와동 소재 ""와동공원"" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주위로는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하는 지역으로, 전반적인 주거 환경은 양호한 편입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 강제경매로 진행되며, 소유자 겸 채무자는 안OO입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다.

가장 중요한 권리 사항은 임차인 권상철 씨와 관련하여 '주택도시보증공사'로부터 제출된 확약서입니다. 이 확약서에 따르면, 임차인은 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 배당금으로 임차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권 등기를 말소하는 것에 동의하였습니다.

2023년 05월 23일자로 임차보증금 95,000,000원에 임차권 설정 등기가 되어 있습니다.

주의사항으로, 현재 감정가(78,200,000원)가 임차보증금(95,000,000원)보다 낮다는 점은 투자 시 반드시 고려해야 할 사항입니다. 임차인의 대항력 포기 및 배당금 수령 동의는 일반적인 경우보다 권리 관계가 명확해질 수 있으나, 낙찰가율에 따라 채권 회수 금액이 달라질 수 있습니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 단원구 와동 일대는 다세대주택과 아파트가 밀집한 주거 지역이며, 근린생활시설 또한 풍부하여 기본적인 상권이 형성되어 있습니다. 주변에 학교가 소재하고 있어 학생 및 학부모 관련 상권도 기대해 볼 수 있습니다. 제2종일반주거지역으로 지정되어 있어 향후 지역 발전 가능성도 있습니다.

1.5. 생활정보

안산시 와동공원 북측 인근에 위치하여 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다. 대중교통 이용이 편리하며, 인근 편의시설 및 생활 기반 시설 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다. 주변 학교로는 [구체적인 학교명 검색이 필요하나, 제공된 정보에는 명시되지 않음]이 있을 수 있습니다.

1.6. 혐오시설 조사

주변 시설에 대한 검색 결과, 본건 주소지(경기도 안산시 단원구 와동 812-21) 인근에서 특별히 언급될 만한 혐오시설(쓰레기 소각장, 화장터, 축사 등)은 확인되지 않았습니다.

1.7. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 감정평가액(78,200,000원) 대비 임차보증금(95,000,000원)이 높다는 점입니다. 임차인이 대항력을 포기하였으나, 만약 경매 낙찰가가 임차보증금에 미치지 못할 경우, 잔존 임대차보증금 반환 채권과 관련하여 새로운 매수인에게 추가적인 부담이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. 또한, '임대관계: 미상임'이라는 점으로 미루어볼 때, 임차권 등기된 권리 외에 다른 미등기 권리나 임대차 관계가 존재할 가능성도 배제할 수 없으므로 철저한 현장 조사가 필요합니다.

1.8. 종합 의견

본건은 안산시 단원구 와동의 주거 지역에 위치한 다세대주택으로, 공원 인근이라는 장점을 가지고 있습니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 지역 내 기본적인 상권이 형성되어 있습니다. 그러나 감정가 대비 높은 임차보증금은 본건의 가장 큰 리스크 요인으로, 이에 대한 면밀한 분석과 함께 현장 방문을 통한 정확한 권리 관계 및 물건 상태 파악이 필수적입니다. 임차인의 확약서 내용을 토대로 권리 분석을 진행하였으나, 최종 낙찰가가 모든 채권을 해결하기에 충분하지 않을 경우 발생할 수 있는 모든 가능성을 고려해야 합니다.

1.9. 투자 포인트

안산시 단원구 와동의 입지적 장점을 바탕으로, 재개발 가능성 또는 신규 수요 증가 시 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다. 임차인의 대항력 포기 및 확약서 제출로 인해 명도가 비교적 용이할 수 있다는 점은 긍정적입니다. 다만, 높은 임차보증금으로 인한 잠재적 리스크를 충분히 인지하고, 이를 상쇄할 만한 매력적인 가격으로 낙찰받는 것이 투자의 핵심이 될 것입니다. 시세보다 현저히 낮은 가격으로 취득 시, 향후 시세 상승을 통한 수익 창출을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

안산지원 경매4계