나이스옥션 법원경매 안산 2025타경551 [1] 경기도 시흥시 장곡동 934-1 장곡에듀타워 3층301호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세정 · 평가일 2025.04.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 장곡동 소재 ""장곡중학교"" 남동측 인근에 위치하는 장곡에듀타워 제3
층 제301호, 제302호로 주위는 대규모 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 성숙
중인 상가지대로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 대중교통사정은 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등으로 보
아 보통임.

건물의 구조

라멘조 평지붕 지상8층/지하3층 건물 내 제3층 제301호 외 1개호로서,
외벽 : 인조석붙임 마감 등
내벽 : 몰탈위 페인트 및 인테리어 마감 등
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

기호(1,2) 일체 근린생활시설(외관상호:편백회관 시흥장곡점)로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 주차장설비, 옥내소화전 및 화재탐지설비, 시스템에어컨설비, 승강기설
비 등의 설비가 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 평지로 건부지(근린생활시설)로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 15미터 내외, 서측 및 북측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로
에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)
(국지도로)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용
에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 상대보호구역(2013-07-18)<교육환경 보호에
관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

①재매각 사건임(매수신청보증금은 최저매각가격의 20%임)
②인접호수(302호/목록2)와 경계구분 없이 일체로 `식당(상호:편백회관)`으로 이용 중임
③인접호수(302호/목록2)와 일체로 사용하기 위하여 경계벽이 철거되었으나 구조상 독립성이 있고, 독립성의 상실은 일시적인 것으로 복원이 가능하다는 감정평가사의 2025.04.28.자 사실조회 회신이 제출되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 안산지원 2025타경551 (1)

소재지: 경기도 시흥시 장곡동 934-1 장곡에듀타워 3층301호

용도: 제2종근린생활시설 (현황: 식당)

감정가: 277,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 면적 정보

토지면적: 13.55㎡ (약 4.10평)

토지지분: 13.5467㎡ (약 4.10평)

건물면적: 44.47㎡ (약 13.45평)

건물지분: 44.4675㎡ (약 13.45평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 매각 대상 및 특이사항

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 재매각

주의사항:

* 재매각 사건으로 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.

* 인접호수(302호)와 경계구분 없이 일체로 '식당(상호:편백회관)'으로 이용 중입니다.

* 인접호수와 일체로 사용하기 위하여 경계벽이 철거되었으나, 구조상 독립성이 있고 복원이 가능하다고 감정평가사의 사실조회 회신이 있습니다.

특수물건정보: 유동화물건, 재매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 시흥시 장곡동 소재 장곡중학교 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 대규모 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 성숙 중인 상가지대로, 제반 주위환경은 보통 수준으로 판단됩니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 대중교통 사정은 버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도 등을 고려할 때 보통 수준입니다.

2.3. 건물 구조 및 설비

건물은 라멘조 평지붕의 지상 8층, 지하 3층 건물 내 제3층 제301호입니다.

외벽은 인조석붙임 마감 등, 내벽은 몰탈위 페인트 및 인테리어 마감 등, 창호는 샷시 창호 등으로 마감되었습니다.

위생 및 급배수설비, 주차장설비, 옥내소화전 및 화재탐지설비, 시스템에어컨설비, 승강기설비 등이 되어 있습니다.

2.4. 토지 이용 및 도로 상태

토지는 장방형의 평지로 건부지(근린생활시설)로 이용 중입니다.

본건 동측으로 노폭 약 15미터, 서측 및 북측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.5. 토지 이용 계획 및 제한 상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역입니다.

소로3류(폭 8m 미만), 중로2류(폭 15m~20m), 중로3류(폭 12m~15m)에 접합되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 상대보호구역, 성장관리권역에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

집합건물 등기부 요약에 따르면 다음과 같은 권리가 등기되었으나 말소되었습니다.

* 2022-12-20 접수, 국민은행 근저당권 (금480,000,000원) - 말소기준권리 (을1)

* 2025-04-01 접수, 국민은행 임의경매 (416,826,838원) - 말소 (갑6, 본건 경매)

* 2022-12-20 접수, 소유권이전 (2번 신탁등기 말소) - 주식회사케이제이씨앤씨 (갑3)

* 2022-12-20 접수, 소유권이전 (매매 금323,460,000원) - 조미선 (갑4)

등기부채권 총액은 480,000,000원입니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수되는 권리

말소기준권리는 2022-12-20 접수된 국민은행 근저당권(을1)입니다.

경매를 통해 해당 권리보다 늦게 등기된 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 언급되어 있으나, 현황상 존재하지 않는 것으로 보입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 하

보증금: 13,310,000원

차임: 1,051,490원

전입일자(사업일자): 2025-01-03

대항력: 없음

3.4. 인수 보증금 합계

본건 명시된 임차인의 경우 대항력이 없어 인수 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 업종 및 이용 현황

본건은 제2종 근린생활시설로, 현재는 '편백회관'이라는 상호로 식당으로 이용 중입니다.

인접 호수(302호)와 경계벽 없이 일체로 사용하고 있어 실제 이용 면적은 더 넓을 것으로 보입니다.

4.2. 주변 상권

주변은 대규모 아파트단지와 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 상가지대로, 안정적인 배후 수요를 확보하고 있는 지역입니다.

장곡중학교 인근에 위치하여 학생 및 학부모 유동인구도 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건이 소재한 장곡에듀타워 주변으로는 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 쇼핑, 외식, 금융 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육시설

단지 남동측 인근에 장곡중학교가 위치하며, 주변에 다른 학교들도 있어 교육환경은 양호한 편입니다.

5.3. 주변 유해시설

주변 환경 조사 결과, 해당 물건지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았습니다.

장곡중학교 및 주거단지가 인접해 있어 교육 및 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 요소는 없어 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재매각 관련 사항

본건은 재매각 사건으로, 이는 이전 입찰 과정에서 낙찰이 취소되거나 포기되었음을 의미합니다.

입찰 시 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로 상향 조정되므로, 자금 계획에 유의해야 합니다.

6.2. 합필/일체 이용 관련 사항

인접 호수(302호)와 경계벽이 철거된 상태로 일체로 이용 중이라는 점은 향후 분리 또는 합필 시 발생할 수 있는 권리 관계의 복잡성을 야기할 수 있습니다.

다만, 감정평가사의 의견에 따라 구조상 독립성이 있고 복원이 가능하다는 점은 긍정적인 요소로 볼 수 있습니다.

6.3. 등기부상 미확인 권리

권리분석 결과, 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상되나, 혹시 모를 미등기 권리 등에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 시흥시 장곡동의 장곡중학교 인근 상가건물로, 현황 식당으로 운영 중이며 인접 호수와 일체로 사용하고 있습니다.

재매각 사건이라는 점은 주의가 필요하지만, 교통 및 주변 환경이 양호하고 상권 또한 안정적입니다.

건물의 구조적 문제나 법적 하자 사항은 감정평가사의 의견을 통해 일부 해소된 것으로 보이나, 실제 이용 및 분리/합필 가능성에 대한 면밀한 현장 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 배후 수요를 갖춘 상권 (대규모 아파트단지 및 학교 인접)

* 현황 '편백회관' 식당 운영 중으로 즉시 수익 창출 가능성

* 복원 가능한 구조적 독립성으로 향후 활용도 다변화 가능

* 편리한 교통 접근성 및 생활 인프라

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가 277,000,000원을 기준으로 하되, 재매각 사건임을 감안하여 신중하게 결정해야 합니다.

향후 임대 수익률, 주변 시세, 건물 상태, 복원 비용 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 하며, 인수해야 할 별도의 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.