나이스옥션 법원경매 안산 2025타경51974 [1] 경기도 시흥시 정왕동 2123-2 케이피유디에스벤처타운 101동 10층1001호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 만안 · 평가일 2025.04.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 ""한국공학대학교"" 남동측 인근에 위치하며 주위는 산업단
지내, 중.소.대규모의 공장, 오피스텔, 점포, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건은 차량 접근이 용이하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상11층 중 10층 1001호로서
외벽 : 석재 및 시멘몰탈위 페인팅 마감.
내벽 : 시멘몰탈위 벽지 도배 및 일부 타일 등 마감.
창호 : 샷시 이중 창호임.

이용상태

오피스텔(후첨 '내부구조도' 참조)로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 소화설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 평탄한 토지로서 케이피유디에스벤처타운 내 업무시설(비주거용오피스텔) 건부지로
이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 주위로 중1류, 중로2류와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(보조간선도로)(접
합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 국가산업단지<산업입지 및
개발에 관한 법률>, 특수지역(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역
(2018-12-27)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 지원시설구역(2018-12-27)<산업집
적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 등기사항전부증명서상 2024.03.20일 수원지방법원 안산지원의 임차권등기명령(2024카임
50215)으로 2024.03.21일자로 주택임차권이 등재되어 있음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

‘주택도시보증공사’(양도전:임차인 천도영)로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 배당금으로 임차보증금 반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다’는 확약서가 2026.06.10. 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 시흥시 정왕동 2123-2, 케이피유디에스벤처타운 101동 10층 1001호에 소재한 오피스텔입니다. 사건번호는 안산지원 2025타경51974 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다. 감정가는 90,000,000원입니다.

토지는 총 10.41㎡ (약 3.15평)이며, 건물 면적은 28.58㎡ (약 8.65평)입니다. 매각 대상은 토지와 건물 일괄매각이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 건물은 철근콘크리트 구조로, 2015년에 건축되었습니다.

1.1. 입지조건

본 건은 경기도 시흥시 정왕동에 위치하며, "한국공학대학교" 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 산업단지 내에 있어 중소대규모 공장, 오피스텔, 점포, 근린생활시설 등이 혼재하는 특징을 보입니다.

차량 접근성이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 본 건은 주위로 중1류 및 중로2류 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 준공업지역에 속하며, 가축사육제한구역, 국가산업단지, 특수지역(반월특수지역), 산업시설구역, 성장관리권역 등의 규제를 받고 있습니다.

1.2. 권리분석

본 경매는 부동산강제경매이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

말소기준권리로는 2023년 8월 30일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(갑12)가 있으며, 이보다 선순위 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

등기부상 을구에는 2024년 3월 21일 접수된 천 임차인의 주택임차권(권리금액 110,000,000원)이 있으나, '말소'로 표기되어 있으며, 제공된 정보에 따르면 '대항력 없음'으로 명시되어 있습니다.

본 건과 관련하여 '주택도시보증공사'는 임차인 천 로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 배당금으로 임차보증금 반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다’는 내용의 확약서를 2026년 6월 10일에 제출하였습니다. 이러한 점을 종합적으로 고려할 때, 임차인 관련 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. (단, 이 부분은 법률 전문가와 추가적인 권리 분석이 필요합니다.)

인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음)

인수 보증금 합계: 0원.

1.3. 상권분석

본 건이 위치한 시흥시 정왕동 일대는 국가산업단지 및 한국공학대학교와 인접해 있어 관련 종사자 및 학생들을 배후수요로 확보할 수 있는 지역입니다. 오피스텔, 공장, 점포, 근린생활시설 등이 혼재하는 복합 상업 및 산업 지구의 특성을 지니고 있습니다.

교통 접근성이 양호하고, 인근에 버스 정류장이 있어 유동인구 확보에 유리한 조건입니다. 산업단지 내 지원시설 및 근린생활시설의 이용이 가능하며, 주변의 개발 계획이나 산업 동향에 따라 상권의 활성화 정도가 달라질 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본 건물은 위생 및 급배수 설비, 도시가스, 난방, 소화 설비, 승강기 등이 갖추어져 있어 기본적인 생활 편의 시설은 충분히 확보되어 있습니다.

교통 면에서는 대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 접근성도 우수합니다. 인근의 근린생활시설, 점포 등을 통해 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

주변 시설 검색 결과, 특별히 혐오 시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 임차인 관련 사항입니다. 비록 '대항력 없음'으로 명시되어 있고, 주택도시보증공사로부터 임차인 천 가 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 내용의 확약서가 제출되었으나, 법적 효력 및 해석에 대한 최종 판단은 경매 법원의 결정에 따릅니다.

또한, "HUG 인수조건 변경" 및 "공동담보"라는 특수 물건 정보는 낙찰자가 추가적인 법적 검토 및 절차를 거쳐야 할 수 있음을 시사합니다. 이러한 조건들은 매각 과정이나 이후 명도 과정에서 예상치 못한 변수로 작용할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 정왕동의 산업단지 내에 위치한 오피스텔로, 한국공학대학교 및 인근 산업단지 종사자들을 대상으로 하는 직주근접형 수요가 기대되는 투자처입니다.

권리관계상 복잡한 요소(임차인, HUG 관련 조건 변경, 공동담보)가 존재하나, 제공된 정보상으로는 임차인의 보증금을 인수할 부담은 없을 것으로 보입니다. 말소기준권리 이후의 권리들은 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다.

입지 조건은 양호한 편이나, 산업단지 내 위치라는 특성을 고려하여 임대 수익률 및 공실률 등을 면밀히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 한국공학대학교 및 주변 산업단지 배후수요 확보 가능.

* 편리한 교통 접근성 및 산업단지 내 생활 편의 시설 이용 용이.

* 임차인 관련 보증금 인수 부담이 없을 가능성이 높아 권리관계가 비교적 명확해질 잠재력.

* 최근 실거래가 대비 감정가가 낮을 경우, 시세 차익 기대 가능.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 90,000,000원입니다. 최근 매매 정보에 따르면, 유사 면적/층수의 오피스텔이 2025년에 91,000,000원 ~ 92,000,000원에 거래되었습니다. 본 건의 전용면적(28.58㎡)은 해당 거래 사례보다 넓은 편입니다.

임차인 관련 보증금 인수 부담이 없다고 가정하고, 최근 시세와 면적 차이를 반영하여 볼 때, 본 건의 적정 시세는 약 114,000,000원 ~ 121,000,000원 범위로 추정됩니다.

제공된 '대항력 없음' 명시와 HUG의 확약서 제출 내용을 바탕으로 보증금 인수 부담이 없다고 판단될 경우, 감정가 대비 시세 차익을 고려한 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 105,000,000원 ~ 115,000,000원으로 제안합니다.

(본 입찰가는 제공된 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 현장 조사 및 법률 전문가의 정확한 권리 분석 후 최종 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.