나이스옥션 법원경매 안산 2025타경540 [1] 경기도 시흥시 신천동 706-12 아도니스의 꿈 1층107호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신화 · 평가일 2025.03.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 신천동 소재 ""소래초등학교"" 남측 인근에 위치하며 주위는 아파트
단지, 오피스텔, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은
보통임.

교통상황

본건 빌딩까지 차량의 진.출입이 가능하며 인근에 소재하는 버스정류장까지의 거리 및
운행빈도 등으로 보아 제반 대중교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층/지상20층 내 1층 107호로서
(사용승인일 : 2019.08.27)
외벽 : 석재붙임 마감등
내벽 : 몰탈위 페인팅 마감등
창호 : 강화유리 마감등

이용상태

공부상 소매점으로서 조사일 현재 영업중단 상태임.
(폐문부재로 내부에 집기는 있는 상태임)

설비내역

위생 및 급.배수설비, 소화설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 4필 일단의 부정형 토지로 근생 및 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

일단의 토지 남서측으로 소로와 접하고 남측으로 중로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

신천동 706-12번지 기준
도시지역, 일반상업지역, 특정용도제한지구, 소로2류(폭8m~10m)(국지도로)(접합), 중로3류
(폭12m~15m)(보조간선도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

공부상 소매점으로 현황조사시 '대박과일 시흥직영점' 간판이 부착되어 있으며, 내부가 비어있어 영업하지 않는 것으로 보이고 내부에 집기는 있는 상태임(감정평가시기준)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 정보

사건번호: 안산지원 2025타경540 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOO

2.2. 물건 현황

소재지: 경기도 시흥시 신천동 706-12 아도니스의 꿈 1층 107호

건물명: 아도니스의 꿈

용도: 근린상가

감정가: 750,000,000원

2.3. 면적 정보

토지면적: 8.54㎡ (약 2.58평)

토지 지분: 8.544800000000002㎡ (약 2.59평)

건물면적: 52.27㎡ (약 15.81평)

건물 지분: 52.27㎡ (약 15.81평)

2.4. 건물 정보

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층/지상20층 건물 내 1층 107호

사용승인일: 2019년 08월 27일

주요 용도 (건축물대장상): 업무시설

2.5. 매각 대상

토지 및 건물 일괄매각

3. 입지조건

3.1. 주변 환경

본 물건은 경기도 시흥시 신천동 소재 "소래초등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트 단지, 오피스텔, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

3.2. 교통 여건

본 건물까지 차량의 진출입이 용이합니다. 인근에 버스정류장이 소재하며, 운행 빈도 등을 고려할 때 대중교통 이용은 무난한 편입니다.

3.3. 토지 이용 현황

인접 도로 대비 등고평탄한 4필 일단의 부정형 토지로, 근린생활시설 및 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

남서측으로는 소로(폭 8m~10m), 남측으로는 중로(폭 12m~15m)와 접해 있어 도로 접근성이 양호합니다.

3.4. 토지 이용 계획

본 토지는 도시지역, 일반상업지역, 특정용도제한지구에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 속합니다.

4. 권리분석

4.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

본 건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

4.2. 등기부 현황

말소기준권리는 2019년 11월 26일 접수된 하나은행의 근저당권(채권액 780,000,000원)입니다.

이 외에도 박해준의 근저당권(220,000,000원)과 하나은행의 임의경매(608,562,283원)가 등기되어 있으며, 이들 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

총 등기부채권액은 1,000,000,000원입니다.

4.3. 임차인 현황

* 임차인: 유한회사 청오유통 (시흥지점)

보증금: 0원

차임: 1,500,000원

사업일자: 2024년 10월 11일

대항력: 없음

참고사항: 임차인은 대항력이 없으며, 보증금이 0원임에도 불구하고 월세 150만원을 지급하고 있습니다.

5. 상권분석

5.1. 주변 상권 특성

본 물건이 위치한 시흥시 신천동 일대는 아파트 단지, 오피스텔, 다세대주택 등 주거 밀집 지역과 근린생활시설이 혼재된 복합 상권입니다.

5.2. 현황 및 용도

공부상 용도는 근린상가이며, 현황 조사 시 '대박과일 시흥직영점' 간판이 부착되어 있었습니다.

그러나 현재 내부는 비어있어 영업을 하지 않는 것으로 보이며, 내부에 집기는 있는 상태입니다(감정평가 시점 기준).

6. 생활정보

6.1. 주요 시설

* 소래초등학교가 남측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주거 밀집 지역으로 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있습니다.

6.2. 주변 환경 조사

주변 지역을 조사한 결과, 혐오시설이나 입지에 부정적인 영향을 줄 만한 시설은 발견되지 않았습니다. (직접 검색 수행 결과)

7. 잠재적 리스크

7.1. 공실 및 영업 중단

현재 영업이 중단된 상태로 내부가 비어 있어 공실 리스크가 있습니다. 집기가 있는 상태이나, 실제 영업 재개 여부 및 기간은 불확실합니다.

7.2. 건물 연식

건물 사용승인일이 2019년으로 비교적 신축에 해당하지만, 향후 유지보수 등에 대한 계획이 필요할 수 있습니다.

7.3. 채권 총액

등기부채권 총액이 10억 원에 달하므로, 경매 절차 진행 및 낙찰가 산정에 있어 채권 규모를 고려해야 합니다.

8. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 신천동에 위치한 비교적 신축 건물의 근린상가입니다. 주거 밀집 지역에 속해 있어 기본적인 유동인구를 확보할 수 있는 입지입니다.

등기부상 인수해야 할 권리는 없으며, 임차인 역시 대항력이 없어 권리 관계는 명확한 편입니다.

다만, 현재 영업이 중단된 상태로 공실로 추정되며, 향후 임대 수익을 얻기 위해서는 적극적인 상권 분석과 함께 임차인 유치 전략이 필요합니다.

9. 투자 포인트

* 신축급 건물(2019년 사용승인) 내 상가 물건.

* 아파트 단지 및 주거 지역 인근에 위치하여 잠재 수요 존재.

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담 적음.

* 별도 협상 및 활용을 통해 향후 가치 상승 가능성.

10. 예상 입찰가

본 건은 인수할 보증금이 0원이므로, 예상 입찰가는 감정가(750,000,000원)를 기준으로 시장 상황, 주변 시세, 물건의 현재 상태 및 향후 수익성 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사를 통한 상권 분석 및 수익률 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.