나이스옥션 법원경매 안산 2025타경51903 [1] 경기도 안산시 단원구 원곡동 752-11 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브감정 · 평가일 2025.03.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상 물건은 경기도 안산시 단원구 원곡동 소재 ""원곡초등학교"" 북서측 인근에 위치하며,
주위는 다가구주택, 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

대상 물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은
보통임.

형태 및 이용상태

세장형의 토지로서 주상기타 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

대상 물건 남서측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축
사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기
환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역
<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2020-06-05)임.

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브 및 벽돌조 슬래브 위 기와지붕 지하1층, 지상4층 건물로서,
(사용승인일 1988-06-30)
외벽 : 외장 타일, 적연와 견출 등 마감.
내벽 : 미상임.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

전체(1층~4층) 주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급.배수설비 등임.

부합물 및 종물

후첨 ""지적 및 건물개황도"" 참조.

공부와의 차이

1) 공부상 용도는 근린생활시설(지층,1,2,3층) 및 주택(4층)이나 현황 전체 주택(1~4층)
으로 이용 중임.
2) 공부상 지층(103.68㎡)은 현장조사 및 탐문조사시 소재불명 상태로 확인됨.
3) 공부상 1층 면적은 68.16㎡이나 실측 면적은 171.84㎡임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임.
2) 일반건축물대장 상 위반건축물 [도시주택과-14683(2018.10.31.)호에 따라 용도변경[(지하
1층 주거/철근콘크리트조/103.68㎡), (1층 주거/철근콘크리트조/68.16㎡), (2층 주거/철근콘
크리트조/174.39㎡), (3층 주거/철근콘크리트조/174.39㎡)] 위반사항 시정명령에 따른 위반
건축물 표시] 로 등재되어 있으니 경매 입찰 시 유의 바람.

물건 비고

1. 일괄매각임. 제시외 건물 평가 및 매각에 포함.
2. 목록 2. 건물은 공부와 현황이 불일치함.
- 구조 및 면적: 공부 상 지층(103.68㎡)이 존재하나 현황상 소재 불명이고(소재불명의 구체적인 내용 및 사유 등은 별지 2025.04.16.자 감정인 제출 사실조회 회신서 참조), 공부상 1층의 면적은 68.16㎡이나 실측 면적은 171.84㎡으로(지층 103.68 + 1층 68.16 합한 면적 171.84와 일치) 차이가 있고 실측면적 기준으로 감정평가함(감정평가서 참조).
- 용도: 공부 상 근린생활시설(지층, 1 내지 3층) 및 주택(4층)이나, 현황 상 전체를 주택(1~4층)으로 이용 중임.
3. 건축물대장 상 위법건축물로 등재됨. 향후 이행강제금이 부과될 수 있으므로 이 부분 사전에 확인 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 안산지원 2025타경51903 (1)

* 소재지: 경기도 안산시 단원구 원곡동 752-11

* 용도: 근린주택 (현황상 주택으로 이용 중)

* 감정가: 1,236,629,640원

* 토지면적: 324.70㎡ (약 98.22평)

* 건물면적: 683.01㎡ (약 206.61평)

* 제시외 건물 면적: 57.00㎡ (약 17.24평) - 매각 포함

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 이OOOOOOOOOOOOOOO

* 건물 사용승인일: 1988년 6월 30일

* 건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브 및 벽돌조 슬래브 위 기와지붕 지하1층, 지상4층

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경기도 안산시 단원구 원곡동 소재 "원곡초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다가구주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

* 교통상황: 대상 물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통입니다.

* 인접 도로상태: 대상 물건 남서측으로 포장도로에 접해 있습니다. (소로3류, 폭 8m 미만)

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역, 중점경관관리구역에 해당합니다.

* 주변 시설:

* 교육시설: 원곡초등학교, 안산서초등학교, 안산여자중학교, 안산공업고등학교 등이 인근에 위치합니다.

* 편의시설: 지역 내 상업 시설 및 편의점, 마트 등이 분포하고 있습니다.

* 교통시설: 인근 버스 정류장 이용이 가능하며, 안산역 등 대중교통 접근성이 있습니다.

* 혐오시설: 현재 정보 상 특정 혐오시설이 인접해 있다는 정보는 없습니다. 다만, 현장 방문 시 주변 환경을 면밀히 확인하는 것이 좋습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2025년 3월 18일 접수된 이영순의 강제경매개시결정(갑11/갑10)이 말소기준권리입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리 (인수되는 권리):

* 을구 순위번호 3번 주택임차권 (김인군): 보증금 90,000,000원, 2023.11.14 등기, 인수 대상.

* 을구 순위번호 4번 주택임차권 (이산숙): 보증금 47,000,000원, 2023.11.14 등기, 인수 대상.

* 을구 순위번호 5번 주택임차권 (박영일외 1명): 보증금 92,000,000원, 2025.05.13 등기, 인수 대상.

* 을구 순위번호 6번 주택임차권 (김은선): 보증금 43,000,000원, 2025.08.28 등기, 인수 대상.

* 인수 보증금 합계: 총 272,000,000원 (90,000,000 + 47,000,000 + 92,000,000 + 43,000,000)

* 임차인 현황:

* 대항력 있는 임차인 다수 존재하며, 이 중 상기 보증금 인수 대상 임차인들이 주요 권리사항입니다.

* 김인군: 보증금 90,000,000원, 전입일자 2023-03-10, 확정일자 2021-07-21, 대항력 있음.

* 이산숙: 보증금 47,000,000원, 전입일자 2023-03-10, 확정일자 2021-07-14, 대항력 있음.

* 박영일외 1명: 보증금 92,000,000원, 전입일자 2016-10-21, 확정일자 2022-01-10, 대항력 있음.

* 김은선: 보증금 43,000,000원, 전입일자 2014-04-28, 확정일자 2023-02-17, 대항력 있음. (일부 계약에 대한 확정일자 누락 주의)

* 그 외 다수의 임차인이 대항력이 있으나, 보증금 또는 차임 정보가 0원으로 기재되어 있어 별도 확인이 필요합니다. (예: 김 , 이 , 박 등) 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

* 입지: 원곡동 일대는 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 지역 주민을 대상으로 한 상권이 형성되어 있습니다. "원곡초등학교" 인근으로 비교적 안정적인 배후 수요가 있습니다.

* 주변 시세 (JSON 정보 분석):

* 최근 매매 사례들을 보면, 2015년~2018년에 건축된 다세대 주택의 경우, 전용면적 약 38.5㎡~59.3㎡(약 11.6평~17.9평) 기준으로 16,300만원 ~ 22,800만원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 908만원 ~ 1,460만원 수준입니다.

* 본 물건은 단독 근린주택으로, 단순 비교는 어렵지만 주변 주택 시세는 3.3㎡당 약 900만원 ~ 1,500만원 수준으로 형성되어 있습니다.

* 건물 규모 대비 감정가: 토지 약 98평, 건물 약 206평에 대한 감정가 12.3억원은 평당 토지 약 1,260만원, 평당 건물 약 600만원 수준으로 평가되었습니다. 이는 노후 건물의 감가상각을 반영한 것으로 보입니다.

* 분석: 주변 다세대 주택 시세와 비교했을 때, 감정가는 토지 가치를 중요하게 반영한 것으로 판단됩니다. 다만, 건물의 노후화 및 법적 문제(위반건축물)를 감안할 때, 실질적인 시장 가치 평가는 신중해야 합니다.

5. 생활정보

* 주변 환경: 초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편이며, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 지역 특성: 원곡동은 다양한 인구가 거주하는 지역으로, 이에 따른 생활 편의시설 및 상업 시설이 다양하게 분포하고 있습니다.

* 편의시설 접근성: 지역 내 마트, 병원, 금융기관 등 기본적인 생활 편의시설 접근이 용이할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

* 인수되는 임차보증금: 총 272,000,000원의 보증금을 낙찰자가 인수해야 하므로, 이는 초기 투자 비용 외에 추가적으로 부담해야 할 금액입니다.

* 건물 공부와 현황 불일치:

* 공부상 지층(103.68㎡)이 현황상 소재 불명으로 확인되었습니다.

* 공부상 1층 면적(68.16㎡)과 실측 면적(171.84㎡) 사이에 큰 차이가 존재합니다.

* 이러한 불일치는 향후 건물 활용 및 재건축 등에서 문제의 소지가 될 수 있습니다.

* 위법건축물 등재: 건축물대장 상 위반건축물로 등재되어 있어, 향후 이행강제금이 부과될 수 있습니다. 이에 대한 정확한 위반 내용 및 시정 가능성, 예상되는 이행강제금 규모를 사전에 면밀히 확인해야 합니다. (2018년 10월 31일 용도변경 관련 시정명령 이력 있음)

* 건물 노후화: 1988년 준공된 건물로 30년 이상 경과하여 건물 노후화에 따른 유지보수 및 보강 비용 발생 가능성이 높습니다.

* 도로 접합 상태: 폭 8m 미만의 소로에 접해 있어 대형 차량 진출입 등에 다소 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 안산시 단원구 원곡동에 위치한 대지면적 약 98평, 건물면적 약 206평 규모의 근린주택입니다. 감정가는 12.3억원입니다.

투자의 가장 큰 매력은 넓은 대지와 건물 규모, 그리고 해당 지역의 시세 대비 감정가 수준입니다.

그러나 본 물건은 다수의 대항력 있는 임차인으로부터 총 27.2억원의 보증금을 인수해야 하는 부담이 있습니다. 또한, 건물 현황과 공부상의 불일치(지층 소재 불명, 1층 면적 차이) 및 건축물대장 상 위반건축물 등재와 같은 중대한 리스크를 내포하고 있습니다. 특히 위반건축물은 향후 이행강제금 부과로 인해 상당한 재정적 부담을 초래할 수 있습니다. 건물의 노후화 또한 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 긍정적 포인트:

* 넓은 대지면적(약 98평)과 규모 있는 건물(약 206평)로 활용 가치 잠재력 보유.

* 안산시 단원구 원곡동이라는 입지.

* 감정가 대비 주변 시세 분석 시, 인수 보증금 및 리스크를 감안한 합리적 입찰 시 수익 가능성 탐색 가능.

* 부정적 포인트:

* 총 272,000,000원의 임차보증금 인수 부담.

* 건물 공부와 현황의 불일치 및 위반건축물 등재 리스크.

* 1988년 준공으로 인한 건물 노후화.

* 좁은 도로(소로3류) 접합.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,236,629,640원입니다.

인수해야 할 임차보증금은 272,000,000원입니다. 이는 입찰가 외에 추가로 부담되는 금액입니다.

위반건축물 등재, 공부와의 불일치, 건물 노후화 등 주요 리스크 요인을 고려할 때, 감정가 대비 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적입니다.

주변 다세대 주택 시세, 토지 가치, 그리고 이러한 리스크들을 종합적으로 고려했을 때, 본 물건의 적정 투자 가치는 신중하게 판단해야 합니다.

예상 입찰가는 대략 감정가의 70~75% 수준에서 형성될 것으로 판단됩니다.

약 927,000,000원 (감정가의 약 75%)을 기준으로, 총 부담액(입찰가 + 인수 보증금)은 약 1,199,000,000원이 됩니다.

본 물건은 리스크가 매우 크므로, 현장 방문 및 관련 법규, 위반건축물 관련 상세 조사 후 신중한 입찰 금액 산정이 필요합니다.

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