나이스옥션 법원경매 안산 2025타경51939 [1] 경기도 안산시 단원구 선부동 1108-13 퀸즈팰리스 4층401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경원 · 평가일 2025.03.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 선부동 소재 ""화정초등학교"" 북서측 인근에 위치하며 주위에는 단독주택, 다가구주택, 다세대주택 및 각종근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 대체로 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 대체로 보통시 됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 제5층 건물내 제4층 제401호로서

외벽: 석재타일붙임 마감 등
창호: 샷시 창호임.

이용상태

본건은 도시형생활주택(단지형)으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수 설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

등고평탄한 세장형의 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 로폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(안산화정초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

`주택도시보증공사(임차인:최영수)`로부터 임대차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다.`는 내용의 확약서(2026.06.01.자)가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 안산지원 2025타경51939 (1)

* 소재지: 경기도 안산시 단원구 선부동 1108-13 퀸즈팰리스 4층 401호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 218,000,000원

* 건물 면적: 56.48㎡ (약 17.09평)

* 토지 면적: 32.44㎡ (약 9.81평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건물 연면적: 459.54㎡

* 대지 면적: 229.9㎡

* 건축년도: 2017년

* 건물 구조: 철근콘크리트구조

* 총 층수: 5층 (본건 4층)

1.1. 입지조건

* 주위 환경: 본건은 경기도 안산시 단원구 선부동 소재 "화정초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 단독주택, 다가구주택, 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 대체로 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로 상태: 본건은 남측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근이 양호합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 5월 13일 접수된 한국자산관리공사의 가압류(갑4)입니다.

* 낙찰 후 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦게 등기된 모든 권리(예: 주택임차권 을7, 강제경매 갑5 등)는 낙찰로 인해 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권 등은 존재하지 않음)

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (임차인: 최영수)

* 보증금: 195,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 6월 2일

* 확정일자: 2021년 4월 21일

* 배당신고일자: 2023년 7월 19일

* 대항력: 없음 (확약서 제출로 인해 대항력 포기)

* 중요 특이사항: 임차인 최영수 씨는 임대차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 내용의 확약서(2026년 6월 1일자)를 제출하였습니다. 이에 따라 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 위험은 없을 것으로 판단됩니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 등기부채권 총액: 247,302,000원

1.3. 상권분석

* 본 물건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 주위에는 단독, 다가구, 다세대주택 및 각종 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* "화정초등학교"와 인접해 있어 학군 관련 수요가 있을 수 있으며, 상업 시설 역시 도보로 이용 가능한 거리에 분포할 것으로 예상됩니다.

* 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 이는 상권 활성화에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 본건은 철근콘크리트구조의 5층 건물 중 4층에 위치하고 있으며, 전용면적 56.48㎡ (약 17.09평)입니다.

* 내부 설비: 위생, 급배수, 난방 설비 등이 구비되어 있어 정상적인 주거 생활이 가능합니다.

* 건축 마감: 외벽은 석재타일붙임 마감, 창호는 샷시 창호로 마감되어 있습니다.

* 이용 상태: 본건은 도시형생활주택(단지형, 총 7세대)으로 이용 중에 있습니다.

* 토지 이용: 등고 평탄한 세장형의 토지로 주거용 건물 부지로 이용되고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 확약서: 비록 확약서가 제출되었으나, 법적 효력 및 최종 변제 여부는 경매 절차 및 배당 결과에 따라 변동될 수 있으므로 최종적인 명도 시점까지 주의 깊은 확인이 필요합니다.

* 건물 노후화: 2017년 준공으로 비교적 신축에 속하나, 향후 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 공동담보: 특이사항에 공동담보가 언급되어 있어, 추가적인 채무 부담이나 권리 관계 변동 가능성을 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 안산시 단원구 선부동에 소재한 도시형생활주택으로, 비교적 신축(2017년 준공)이며 생활 편의시설 및 교통 여건이 양호한 입지에 자리하고 있습니다. 부동산 강제경매로 진행 중이며, 감정가는 2억 1800만원입니다. 권리분석 상 낙찰로 인한 인수 부담은 없는 것으로 판단되나, 임차인과의 확약서 내용을 면밀히 주지해야 합니다. 화정초등학교 인근이라는 점은 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 임차인의 대항력 포기 및 보증금 미인수 조건으로 인한 명도 및 금전적 리스크 감소.

* 2017년 준공으로 비교적 최신 건물에 속하여 내부 상태 및 관리 용이성이 좋을 것으로 예상됩니다.

* 주거 지역 내 위치하며 주변 생활 인프라가 갖추어져 있어 안정적인 수요 확보가 가능합니다.

* 감정가 대비 시장 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

주변 시세 분석 결과, 본건과 유사한 규모와 연식의 주택들이 거래되고 있습니다. 특히 2025년 준공된 "엘리시안"의 경우 2026년 3월 65.43㎡ 면적이 3억 7,900만원에 거래된 사례가 있습니다. 본건은 2017년 준공으로 "엘리시안"보다 연식이 있으나, 56.48㎡ 면적에 대한 감정가는 2억 1,800만원으로, 이는 3.3㎡당 약 1,275만원 수준입니다.

"엘리시안"의 3.3㎡당 가격이 약 1,870만원 수준임을 고려할 때, 본건의 감정가는 상대적으로 보수적으로 책정된 것으로 판단됩니다. 임차인의 보증금 인수 부담이 없다는 점과 비교적 양호한 입지 및 건물 상태를 감안할 때, 감정가 이상에서의 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

현 시세 및 경매 시장 상황을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 225,000,000원 (2억 2,500만원)으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.