나이스옥션 법원경매 안산 2025타경51965 [1] 경기도 안산시 단원구 대부남동 776-12 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 덕산

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 대부남동 소재 ""흘곳경로당"" 남서측 인근에 위치하며 주위는 단독
주택 및 농경지, 야산지대 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통입
니다.

형태 및 이용상태

기호(1,2)공히 사다리형 및 부정형의 토지로 건축허가를 득하고 토목공사를 완료한 주거나지
상태이며, 기호(3,4)는 부정형의 단지내 도로입니다.

인접 도로상태

기호1 토지는 남동측, 북동측, 북서측으로 폭 약6-7미터의 단지내 포장도로와 3면이 접하고
기호2 토지는 남동측, 북서측으로 폭 약6-7미터 단지내 포장도로와 양면이 접하며
기호3,4 토지는 단지내 포장도로로서 폭 8-11미터의 외곽도로와 연결되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호1~ 기호3 공히
도시지역, 자연녹지지역, 중로2류(폭15m~20m)(접합), 대기관리권역<대기관리권역의 대기
환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역
<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>
기호3의 추가기재사항:
건축법 제2조제1항제11조 나목에 따른 도로(도로일부포함)


기호4
도시지역, 자연녹지지역, 중로2류(폭15m~20m)(접합) ,대기관리권역<대기관리권역의 대기
환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 준보전산지<산지관리법>,
생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

기호1,2의 공부상 지목은 과수원이나 현황은 건축허가를 득하고 토목공사를 완료한 주거나지
상태임.
기호3,4의 공부상 지목은 과수원 및 임야이나 현황은 도로임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각임.
2. 목록3., 4. 지분매각임.
3. 목록1., 2.는 공부상지목은 '과수원'이나 현황은 농지전용허가 및 건축허가에 따라 토목공사를 완료한 '주거나지'이고, 목록3., 4.는 공부상 지목은 '과수원 및 임야'이나 현황은 '도로'임(감정평가서 기준). 현황을 기준으로 평가 및 매각함(감정평가서 참조).
3. 특별매각조건 : 목록 1., 2., 3.에 대하여 농지취득자격증명서 제출 요. 현재까지 농지전용사업이 진행 중이므로 ① ‘농지전용 목적’ 취득인 경우 기존 전용허가 명의의 변경 또는 기존 농지전용허가 취소 후 농지취득자격증명 발급 요. ② ‘농업경영 등의 목적’ 취득인 경우에는 기존 농지전용허가 취소 후 농지취득자격증명 발급 요. ③ 기타 농지 취득 목적에 따른 농지취득자격증명의 요건 및 절차 등에 관하여는 소관청에 문의 요함 (별지 단원구 제출 사실조회 회신서 참조). 매각결정기일 이전까지 농지취득자격증명서 미제출 시 매수 신청 보증금 미반환.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경51965 (1)

소재지: 경기도 안산시 단원구 대부남동 776-12

용도: 공부상 임야, 현황은 주거나지 및 도로

감정가: 611,238,000원

토지 면적: 총 2168.00㎡ (약 656.03평) 중 매각 대상 토지 지분 1310.0182㎡ (약 396.23평)

건물 면적: 해당 없음

경매 구분: 부동산 임의경매

매각 대상: 토지 일부 지분 매각

채권자: 군자OOOOOOO (근저당권자)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 안산시 대부남동 소재 "흘곳경로당" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 농경지, 야산 등으로 형성된 지역입니다. 대부도는 해마다 관광객이 증가하며 펜션, 카페 등이 늘고 있는 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 자연녹지지역에 속하며, 중로2류(폭15m~20m)에 접합되어 있습니다. 또한 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다. 특히 기호4 토지는 추가로 준보전산지 규제를 받습니다. 안산시는 대부도 지역의 난개발 방지 및 체계적인 개발을 위해 '대부도 성장관리계획구역'을 지정하였으며, 건폐율 인센티브 제도를 통해 건폐율을 최대 10% 완화(기존 20%에서 30%까지)하는 방안을 시행 중입니다. 이 계획에 따라 제조업소 및 공장 건축은 제한됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을2 (2023-07-10, 군자농업협동조합 근저당 494,000,000원)

3.2. 총 채권액

등기부등본상 확인되는 채권 총액은 494,000,000원입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제시된 정보에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권 개요 부분에 '지상권개요'라고만 표기되어 있으나, 특정 지상권의 존속 여부는 추가 확인 필요)

3.4. 인수되는 권리

없습니다.

3.5. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 임차인이 없거나, 임차인이 존재하더라도 보증금 및 차임에 대한 인수 사항이 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

본건 소재지는 농경지, 야산, 단독주택 등이 혼재된 지역으로, 전통적인 상업 지역으로 보기 어렵습니다. 대부도는 관광객 유입이 많은 지역으로, 펜션, 식당, 카페 등 관광 관련 시설이 주를 이루고 있습니다. 최근 안산시는 대부도 일대를 관광 및 지역 경제 활성화를 목표로 체계적인 개발을 추진하고 있으며, '대부남동 흥성지구 도시개발사업' 등이 계획되어 있습니다. 이는 장기적으로 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 시설: "흘곳경로당"이 인근에 있습니다. 대부도 지역에는 다수의 펜션, 숙박 시설, 식당, 카페 등이 운영되고 있으며, 유리섬 박물관 등 관광 시설도 있습니다.

* 혐오시설: 현재 공개된 정보 및 검색 결과에서 특정 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 그러나 대부도 지역은 개발이 활발히 이루어지고 있는 만큼, 향후 개발 계획 및 주변 환경 변화에 대한 지속적인 모니터링이 필요합니다.

* 개발 계획: 안산시는 대부도를 인구 5만명 규모의 자족도시로 조성하기 위한 계획을 수립하고 있으며, 대송단지를 활용한 농산업 클러스터 구축 등 대규모 개발이 추진 중입니다. 또한, '대부도 성장관리계획구역' 지정을 통해 난개발을 방지하고 건폐율 인센티브를 제공하는 등 체계적인 개발을 유도하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필수: 목록 1, 2, 3번 토지에 대하여 농지취득자격증명서 제출이 필수적입니다. 미제출 시 매수 신청 보증금이 반환되지 않으므로, 사전에 관련 요건 및 절차를 소관청에 반드시 확인해야 합니다.

* 지분 매각: 본 건은 토지 일부 지분 매각으로, 공유자들과의 관계 및 향후 토지 이용 시 발생할 수 있는 분쟁 가능성을 고려해야 합니다.

* 현황과 공부상 지목 차이: 공부상 지목은 '과수원' 및 '임야'이나, 현황은 토목공사를 완료한 '주거나지' 및 '도로'로 이용되고 있습니다. 이는 토지 이용 및 건축 관련 시 인허가 과정에서 문제가 될 소지가 있으므로, 관련 법규 및 허가 사항을 면밀히 확인해야 합니다.

* 성장관리권역 등 개발 제한: 성장관리권역, 대기관리권역 등 각종 법규에 따른 개발 제한 사항이 존재합니다.

7. 투자 포인트

* 토목 공사 완료된 주거나지: 토목 공사가 완료되어 건축이 가능한 상태인 주거나지(목록 1, 2)로 활용될 수 있는 토지를 포함하고 있습니다.

* 지역 개발 잠재력: 안산시의 대부도 종합 개발 계획 및 성장관리계획구역 지정 등은 장기적인 지역 가치 상승 및 투자 잠재력을 시사합니다.

* 도로 활용 가치: 도로로 이용되는 토지(목록 3, 4)는 공공 또는 사유 도로로서의 가치를 지닐 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 경기도 안산시 대부남동에 위치한 임야 및 주거나지, 도로로 이용되는 토지의 일부 지분 매각 건입니다. 공부상 지목과 현황이 상이하며, 특히 농지취득자격증명서 제출이 필수적인 특별 매각 조건이 존재합니다. 또한 지분 매각이므로 공유자와의 협의 및 관계가 중요합니다. 지역적으로는 안산시의 적극적인 대부도 개발 계획이 추진되고 있어 장기적인 가치 상승이 기대되나, 성장관리권역 등의 개발 제한 사항과 농지 취득 관련 절차를 철저히 확인해야 합니다. 투자 목적에 따라 신중한 접근이 요구됩니다.

9. 예상 입찰가

감정가 611,238,000원 및 제시된 권리 분석, 특이사항, 지역 개발 잠재력 등을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 490,000,000원 ~ 550,000,000원 범위로 산정됩니다. 이는 인수할 보증금이 없는 점을 감안한 가격이며, 입찰 참여 시에는 현장 조사 및 법률 전문가의 자문을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.